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Maison à vendre

VilleVallenay (18)
Surface50m²
Coût Total73 980€
Loyer Annuel3 535€
Rentabilité4.78%
Cashflow/mois-118€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 33 500 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 670 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 2 chambres, Jardin

Maison avec jardin clos de 600 m² et dépendances.

Comprenant au rez-de-chaussée un salon, une cuisine et une salle d'eau avec WC. À l'étage, 2 chambres.

Terrain clos d'environ 600 m² au calme avec 2 dépendances. Écoles et commerces accessibles rapidement.

Travaux à prévoir : rafraîchissement, électricité complète, chauffage et rénovation de la porte arrière. Terasse attenante méritant un réagreage. AGENCES S'ABSTENIR

Ville : Vallenay
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18190
Coordonnées : 46.772604, 2.377200
Total : 73 980€
Prix d'acquisition : 33 500€
Travaux : 37 800€
Valeur du bien : 71 300€
Frais de notaire : 2 680€
Coût estimé : 2 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 5.89€/m²/mois
Fourchette : 4.82€ - 7.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 295€/mois
Loyer annuel estimé : 3535€/an
Fourchette totale : 241€ - 360€/mois
Fourchette annuelle : 2892€ - 4319€/an
Rentabilité brute :4.78%
Fourchette de rentabilité :3.91% - 5.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :661,4 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :33 070 €
Prix d'achat :33 500 €
Décote à l'achat :+430€ (+1.3%)
Marge achat-revente :-40 910€ (-123.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :73 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :364,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :18,50€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 382,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 350,97€
Coût de l'assurance :5 548,50€
Taxe foncière : 353,46€/an
Soit par mois : 29,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 294,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 412,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-117,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 50 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le score énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement important
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement
TerrasseOPTIONNEL
Sous-catégorie: Réagréage
Réagréage de la terrasse attenante
Quantité: surface à définir
Raison: Amélioration esthétique et fonctionnelle de l'extérieur

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 800 €(756 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:3 000€
    Isolation toiture/combles: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 800€ = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:3 600€
    Remplacement parquet: 30 m² × 120€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 36€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Terrasse:1 000€
    Réagréage terrasse: 50 m² × 20€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 295 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 535 €/an
Calcul : 295 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 447 €/an
Base de calcul : Emprunt de 73 980 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 222 €/an
Calcul : 18 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 353 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 822 €
Revenus locatifs : +3 535 €
Charges déductibles : -40 822 €
Résultat foncier Année 1 : -37 287 €(Déficit de 37 287 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 887 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 022 €/an
Revenus locatifs : +3 535 €
Charges déductibles : -3 022 €
Résultat foncier Années 2+ : 513 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15887.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 33 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 21 775 €(65% de 33 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 792 €/an
Calcul : 21 775 € × 3,636% = 792 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 535 €40 824 €2 449 €-37 290 €21 400 €15 890 €15 890 €
23 605 €2 959 €2 384 €646 €--15 243 €
33 677 €2 891 €2 316 €786 €--14 457 €
43 751 €2 821 €2 246 €930 €--13 528 €
53 826 €2 749 €2 173 €1 077 €--12 450 €
63 902 €2 674 €2 099 €1 228 €--11 222 €
73 981 €2 597 €2 021 €1 384 €--9 838 €
84 060 €2 517 €1 941 €1 544 €--8 295 €
94 141 €2 434 €1 858 €1 707 €--6 587 €
104 224 €2 348 €1 773 €1 876 €--4 711 €
114 309 €2 260 €1 684 €2 049 €--2 663 €
124 395 €2 168 €1 593 €2 226 €---
134 483 €2 074 €1 498 €2 409 €---
144 572 €1 976 €1 401 €2 596 €---
154 664 €1 875 €1 299 €2 789 €---
164 757 €1 770 €1 195 €2 987 €---
174 852 €1 662 €1 087 €3 190 €---
184 949 €1 550 €975 €3 399 €---
195 048 €1 435 €859 €3 613 €---
205 149 €1 315 €740 €3 834 €---
215 252 €1 192 €616 €4 061 €---
225 357 €1 064 €488 €4 293 €---
235 464 €932 €356 €4 533 €---
245 574 €795 €220 €4 779 €---
255 685 €654 €78 €5 031 €---
TOTAL113 213 €87 536 €35 351 €25 678 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 25 678 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 535 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +742 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+742 €-6 420 €+7 162 €
2+742 €0 €+742 €
3+742 €0 €+742 €
4+742 €0 €+742 €
5+742 €0 €+742 €
6+742 €0 €+742 €
7+742 €0 €+742 €
8+742 €0 €+742 €
9+742 €0 €+742 €
10+742 €0 €+742 €
11+742 €0 €+742 €
12+742 €+668 €+74 €
13+742 €+723 €+19 €
14+742 €+779 €-37 €
15+742 €+837 €-95 €
16+742 €+896 €-154 €
17+742 €+957 €-215 €
18+742 €+1 020 €-278 €
19+742 €+1 084 €-342 €
20+742 €+1 150 €-408 €
21+742 €+1 218 €-476 €
22+742 €+1 288 €-546 €
23+742 €+1 360 €-618 €
24+742 €+1 434 €-692 €
25+742 €+1 509 €-767 €
Total+18 550 €+8 502 €+10 048 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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