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Appartement à vendre

VilleMaxéville (54)
Surface86m²
Coût Total165 360€
Loyer Annuel10 452€
Rentabilité6.32%
Cashflow/mois-344€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 1 511,63 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Garage, Parking, Balcon, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Les écoles (maternelle et primaire) sont à 2-3 mn à pied, les médecins et pha C'est au coeur d'un de ces ilots, rue du Sanon, que se blotti la résidence qui abrite cet appartement de 86 m2. En parfait état, composé de quatre pièces - dont deux chambres - d'une cuisine aménagée et équipée (avec deux celliers), d'une entrée avec placard et d'une salle d'eau entièrement rénovée, l'appartement, situé au 1er étage, dispose également d'un grand balcon. Une cave et un garage fermé complètent cette offre. Dépassez vos préjugés, l'endroit vaut le détour.

Le bien comprend 3 lots, et il est situé dans une copropriété de 42 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 3000 euros et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 130 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Marc DEXMIER - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de NANCY sous le numéro 410 732 044

Ville : Maxéville
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54320
Coordonnées : 48.701679, 6.132532
Total : 165 360€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 24 960€
Valeur du bien : 154 960€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 10.13€/m²/mois
Fourchette : 7.99€ - 12.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 871€/mois
Loyer annuel estimé : 10452€/an
Fourchette totale : 687€ - 1104€/mois
Fourchette annuelle : 8248€ - 13244€/an
Rentabilité brute :6.32%
Fourchette de rentabilité :4.99% - 8.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 553,52 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :133 603 €
Prix d'achat :130 000 €
Décote à l'achat :-3 603€ (-2.7%)
Marge achat-revente :-31 757€ (-23.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :829,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :48,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 877,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 521,77€
Coût de l'assurance :14 469,00€
Taxe foncière : 1 045,16€/an
Soit par mois : 87,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 250,00€/mois
Soit par an : 3 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 870,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 214,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-343,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 313 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface de 86 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 960 €(290 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture murs: 24 m² × 30€/m² = 720€ (fourniture et main d'œuvre comprises)
  • Chambres - Revêtement sol:1 440€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€ (fourniture et main d'œuvre comprises)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Maxéville (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 871 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 452 €/an
Calcul : 871 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 748 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 360 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 579 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 045 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 000 €/an
Calcul : 250 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 332 €
Revenus locatifs : +10 452 €
Charges déductibles : -35 332 €
Résultat foncier Année 1 : -24 880 €(Déficit de 24 880 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 480 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 372 €/an
Revenus locatifs : +10 452 €
Charges déductibles : -10 372 €
Résultat foncier Années 2+ : 80 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3480.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 452 €35 337 €5 753 €-24 886 €21 400 €3 486 €3 486 €
210 661 €10 227 €5 603 €434 €--3 052 €
310 874 €10 071 €5 447 €803 €--2 249 €
411 091 €9 910 €5 286 €1 181 €--1 068 €
511 313 €9 743 €5 119 €1 570 €---
611 539 €9 570 €4 946 €1 969 €---
711 770 €9 391 €4 767 €2 379 €---
812 006 €9 205 €4 581 €2 800 €---
912 246 €9 013 €4 389 €3 233 €---
1012 491 €8 814 €4 190 €3 677 €---
1112 740 €8 607 €3 984 €4 133 €---
1212 995 €8 394 €3 770 €4 601 €---
1313 255 €8 173 €3 549 €5 083 €---
1413 520 €7 943 €3 319 €5 577 €---
1513 791 €7 706 €3 082 €6 085 €---
1614 066 €7 460 €2 836 €6 606 €---
1714 348 €7 205 €2 582 €7 142 €---
1814 635 €6 942 €2 318 €7 693 €---
1914 927 €6 668 €2 045 €8 259 €---
2015 226 €6 385 €1 762 €8 841 €---
2115 530 €6 092 €1 468 €9 438 €---
2215 841 €5 789 €1 165 €10 052 €---
2316 158 €5 474 €850 €10 684 €---
2416 481 €5 149 €525 €11 333 €---
2516 811 €4 811 €187 €12 000 €---
TOTAL334 767 €224 080 €83 522 €110 687 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 110 687 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 452 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 195 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 195 €-6 420 €+8 615 €
2+2 195 €0 €+2 195 €
3+2 195 €0 €+2 195 €
4+2 195 €0 €+2 195 €
5+2 195 €+151 €+2 044 €
6+2 195 €+591 €+1 604 €
7+2 195 €+714 €+1 481 €
8+2 195 €+840 €+1 355 €
9+2 195 €+970 €+1 225 €
10+2 195 €+1 103 €+1 092 €
11+2 195 €+1 240 €+955 €
12+2 195 €+1 380 €+815 €
13+2 195 €+1 525 €+670 €
14+2 195 €+1 673 €+522 €
15+2 195 €+1 825 €+370 €
16+2 195 €+1 982 €+213 €
17+2 195 €+2 143 €+52 €
18+2 195 €+2 308 €-113 €
19+2 195 €+2 478 €-283 €
20+2 195 €+2 652 €-457 €
21+2 195 €+2 831 €-636 €
22+2 195 €+3 016 €-821 €
23+2 195 €+3 205 €-1 010 €
24+2 195 €+3 400 €-1 205 €
25+2 195 €+3 600 €-1 405 €
Total+54 875 €+33 206 €+21 669 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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