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Maison à vendre

VilleDax (40)
Surface280
Coût Total436 940
Loyer Annuel33 712
Rentabilité7.72%
Cashflow/mois+215
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 333 000 €
Surface : 280 m²
Prix au m² : 1 189,29 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cheminée, 6 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, Terrasse, calme, Piscine, Non meublé

Située dans un environnement paisible à Garrey, cette maison indépendante d'environ 280 m², construite en 1900, séduit par son charme authentique et ses volumes généreux. Elle offre une configuration idéale pour une grande famille, une activité de chambres d'hôtes ou un projet bi-familial, grâce à la possibilité d'aménager deux logements indépendants au sein de la maison.

La maison se compose de :

  • 6 chambres spacieuses ,
  • Un séjour lumineux aux volumes confortables,
  • Plusieurs espaces permettant une organisation personnalisée (séparation en deux habitations envisageable).

À l'extérieur, profitez d'un terrain entièrement clôturé avec portail électrique, d'un jardin intimiste, d'une terrasse ensoleillée et d'une piscine au sel 4×8 , parfaite pour se détendre.

Une dépendance d'environ 29 m² complète l'ensemble, offrant de nombreuses possibilités (atelier, stockage, espace hobby…). Un garage sous la maison d'environ 70 m² assure un stationnement pratique et sécurisé.

L'état général est bon, avec un potentiel de rafraîchissement permettant de personnaliser et valoriser les lieux selon vos goûts.

Points forts :

  • Possibilité de créer 2 logements distincts
  • Piscine au sel 4×8
  • Terrain entièrement clôturé avec portail électrique
  • Garage sous maison d'environ 70 m²
  • Dépendance d'environ 29 m² Calme, charme et grands volumes

Une opportunité rare , idéale pour un projet familial ou touristique.

Contactez-nous pour plus d'informations ou organiser une visite. Référence agence : 9184

Ville : Dax
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40100
Coordonnées : 43.708988, -1.052734
Total : 436 940
Prix d'acquisition : 333 000
Travaux : 77 300
Valeur du bien : 410 300
Frais de notaire : 26 640
Coût estimé : 26 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 280
Loyer prédit : 10.03€/m²/mois
Fourchette : 7.67€ - 13.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 2809€/mois
Loyer annuel estimé : 33712€/an
Fourchette totale : 2147€ - 3676€/mois
Fourchette annuelle : 25761€ - 44116€/an
Rentabilité brute :7.72%
Fourchette de rentabilité :5.90% - 10.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 419,8 €/m²
Basé sur :76 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :677 544
Prix d'achat :333 000
Décote à l'achat :-344 544 (-50.9%)
Marge achat-revente :240 604€ (35.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :436 940
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 182,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :131,08€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 2 313,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :217 882,21
Coût de l'assurance :39 324,60
Taxe foncière : 3 371,18€/an
Soit par mois : 280,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 809,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 594,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :214,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 191 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 280 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, potentiel de gain de 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 280 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 35 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais rafraîchissement recommandé
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 4/5 - Salle à manger en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :77 300(276 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 200
    Isolation toiture/combles: 280 m² × 40€/m² = 11200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:28 000
    Fenêtres double vitrage: 35 fenêtres × 800€/fenêtre = 28000€ (pose incluse)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:5 400
    Parquet flottant: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture chambres: 90 m² × 20€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:500
    Peinture salon: 25 m² × 20€/m² = 500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger - Peinture:400
    Peinture salle à manger: 20 m² × 20€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dax (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 51 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 809 €/mois
Revenus locatifs annuels : 33 712 €/an
Calcul : 2 809 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 014 €/an
Base de calcul : Emprunt de 436 940 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 573 €/an
Calcul : 131 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 371 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 77 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 97 258
Revenus locatifs : +33 712
Charges déductibles : -97 258
Résultat foncier Année 1 : -63 547(Déficit de 63 547 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 147
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 958 €/an
Revenus locatifs : +33 712
Charges déductibles : -19 958
Résultat foncier Années 2+ : 13 753 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42146.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 333 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 216 450(65% de 333 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 871 €/an
Calcul : 216 450 € × 3,636% = 7 871
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
133 71297 27315 029-63 56121 400 €42 161 €42 161 €
234 38619 57814 63414 808--27 353 €
335 07419 16914 22515 905--11 448 €
435 77518 74613 80217 029---
536 49118 30813 36418 183---
637 22117 85412 91019 366---
737 96517 38512 44020 580---
838 72416 89811 95421 826---
939 49916 39511 45123 104---
1040 28915 87310 92924 415---
1141 09515 33410 39025 761---
1241 91614 7759 83127 141---
1342 75514 1969 25228 558---
1443 61013 5978 65330 013---
1544 48212 9778 03331 505---
1645 37212 3357 39133 037---
1746 27911 6706 72634 609---
1847 20510 9826 03836 223---
1948 14910 2695 32537 880---
2049 1129 5314 58739 581---
2150 0948 7673 82341 327---
2251 0967 9763 03243 120---
2352 1187 1572 21344 961---
2453 1606 3091 36546 851---
2554 2235 43148748 792---
TOTAL1 079 800418 786217 882661 01321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 661 013
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 33 712 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 079 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 079-6 420+13 499
2+7 0790+7 079
3+7 0790+7 079
4+7 079+1 674+5 405
5+7 079+5 455+1 624
6+7 079+5 810+1 269
7+7 079+6 174+905
8+7 079+6 548+531
9+7 079+6 931+148
10+7 079+7 325-246
11+7 079+7 728-649
12+7 079+8 142-1 063
13+7 079+8 568-1 489
14+7 079+9 004-1 925
15+7 079+9 451-2 372
16+7 079+9 911-2 832
17+7 079+10 383-3 304
18+7 079+10 867-3 788
19+7 079+11 364-4 285
20+7 079+11 874-4 795
21+7 079+12 398-5 319
22+7 079+12 936-5 857
23+7 079+13 488-6 409
24+7 079+14 055-6 976
25+7 079+14 638-7 559
Total+176 975+198 304+-21 329
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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