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Maison 5 pièces 191 m²

Bien expiré
VilleMauves-sur-Loire (44)
Surface191m²
Coût Total362 560€
Loyer Annuel24 050€
Rentabilité6.63%
Cashflow/mois-68€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 267 500 €
Surface : 191 m²
Prix au m² : 1 400,52 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 191 m²

iad France - Jean-François Verger vous propose: Belle opportunité immobilière aux portes de Nantes – Ensemble de deux maisons sur grand terrain arboré

Situé dans un hameau calme et verdoyant, à seulement 300 m de la RN23, cet ensemble immobilier offre un fort potentiel d’aménagement, aussi bien pour une résidence principale que pour un projet locatif.

Implanté sur un terrain de 3 600 m², l’ensemble se compose de deux maisons contiguës, pouvant être réunies ou rendues totalement indépendantes grâce à une porte de communication existante.

Surface : 191 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 08/09/2025

Consommation énergie primaire : 326 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 560 € et 2 190 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Mauves-sur-Loire
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44470
Coordonnées : 47.336567, -1.424523
Total : 362 560€
Prix d'acquisition : 267 500€
Travaux : 73 660€
Valeur du bien : 341 160€
Frais de notaire : 21 400€
Coût estimé : 21 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 191m²
Loyer prédit : 10.49€/m²/mois
Fourchette : 8.53€ - 12.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 2004€/mois
Loyer annuel estimé : 24050€/an
Fourchette totale : 1629€ - 2466€/mois
Fourchette annuelle : 19542€ - 29597€/an
Rentabilité brute :6.63%
Fourchette de rentabilité :5.39% - 8.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :362 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 768,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :102,73€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 871,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :168 058,86€
Coût de l'assurance :30 817,60€
Taxe foncière : 2 404,99€/an
Soit par mois : 200,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 004,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 071,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-67,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 191 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (191 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 24 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 191 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager daté
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 660 €(386 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:11 460€
    Isolation toiture/combles: 191 m² × 60€/m² = 11460€ (main d'œuvre incluse, ajustement pour région)
  • Menuiseries:20 400€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 850€ = 20400€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (12 m²) × 1000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 200€ = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon × 600€ = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mauves-sur-Loire (pas d'ajustement régional nécessaire). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 44 860€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 004 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 050 €/an
Calcul : 2 004 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 666 €/an
Base de calcul : Emprunt de 362 560 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 233 €/an
Calcul : 103 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 405 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 88 964 €
Revenus locatifs : +24 050 €
Charges déductibles : -88 964 €
Résultat foncier Année 1 : -64 914 €(Déficit de 64 914 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 514 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 304 €/an
Revenus locatifs : +24 050 €
Charges déductibles : -15 304 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 746 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43513.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 267 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 173 875 €(65% de 267 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 323 €/an
Calcul : 173 875 € × 3,636% = 6 323 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 050 €88 975 €11 678 €-64 925 €21 400 €43 525 €43 525 €
224 531 €14 999 €11 362 €9 532 €--33 994 €
325 022 €14 673 €11 035 €10 349 €--23 645 €
425 522 €14 336 €10 698 €11 186 €--12 459 €
526 032 €13 988 €10 350 €12 045 €--414 €
626 553 €13 628 €9 990 €12 925 €---
727 084 €13 256 €9 618 €13 828 €---
827 626 €12 872 €9 234 €14 754 €---
928 178 €12 475 €8 837 €15 703 €---
1028 742 €12 065 €8 427 €16 677 €---
1129 317 €11 642 €8 004 €17 675 €---
1229 903 €11 204 €7 566 €18 699 €---
1330 501 €10 752 €7 114 €19 749 €---
1431 111 €10 285 €6 647 €20 826 €---
1531 733 €9 803 €6 165 €21 931 €---
1632 368 €9 304 €5 667 €23 064 €---
1733 015 €8 790 €5 152 €24 226 €---
1833 676 €8 258 €4 620 €25 418 €---
1934 349 €7 708 €4 071 €26 641 €---
2035 036 €7 141 €3 503 €27 896 €---
2135 737 €6 554 €2 916 €29 183 €---
2236 452 €5 948 €2 311 €30 503 €---
2337 181 €5 322 €1 685 €31 858 €---
2437 924 €4 676 €1 038 €33 249 €---
2538 683 €4 008 €370 €34 675 €---
TOTAL770 326 €332 661 €168 059 €437 665 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 437 665 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 050 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 050 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 050 €-6 420 €+11 470 €
2+5 050 €0 €+5 050 €
3+5 050 €0 €+5 050 €
4+5 050 €0 €+5 050 €
5+5 050 €0 €+5 050 €
6+5 050 €+3 753 €+1 297 €
7+5 050 €+4 148 €+902 €
8+5 050 €+4 426 €+624 €
9+5 050 €+4 711 €+339 €
10+5 050 €+5 003 €+47 €
11+5 050 €+5 303 €-253 €
12+5 050 €+5 610 €-560 €
13+5 050 €+5 925 €-875 €
14+5 050 €+6 248 €-1 198 €
15+5 050 €+6 579 €-1 529 €
16+5 050 €+6 919 €-1 869 €
17+5 050 €+7 268 €-2 218 €
18+5 050 €+7 625 €-2 575 €
19+5 050 €+7 992 €-2 942 €
20+5 050 €+8 369 €-3 319 €
21+5 050 €+8 755 €-3 705 €
22+5 050 €+9 151 €-4 101 €
23+5 050 €+9 557 €-4 507 €
24+5 050 €+9 975 €-4 925 €
25+5 050 €+10 403 €-5 353 €
Total+126 250 €+131 300 €+-5 050 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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