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Détails du bien

Bien expiré
VilleSouillac (46)
Surface170m²
Coût Total181 768€
Loyer Annuel15 762€
Rentabilité8.67%
Cashflow/mois+241€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 112 100 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 659,41 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Située à proximité immédiate des commerces et services, cette maison en pierre des années 1970, élevée sur sous-sol complet, bénéficie d’un terrain clos de 442 m², idéalement agencé. La partie sous-sol / rez-de-chaussée se compose d’une pièce de vie, d’une chambre avec salle d’eau, d’une pièce supplémentaire, d’un WC, d’une chaufferie et d’un garage. À l’étage, vous trouverez une entrée avec couloir desservant un salon-séjour lumineux, une cuisine aménagée indépendante, trois chambres, une salle de bains et un WC. Toiture en tuile, huisseries PVC double vitrage, chauffage au fioul, installation électrique de plus de 15 ans. Le bien nécessite des travaux de conformité et de confort, mais offre de beaux volumes, une structure saine et une situation très pratique.

Ville : Souillac
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46200
Total : 181 768€
Prix d'acquisition : 112 100€
Travaux : 60 700€
Valeur du bien : 172 800€
Frais de notaire : 8 968€
Coût estimé : 8 968€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 7.73€/m²/mois
Fourchette : 6.03€ - 9.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 1313€/mois
Loyer annuel estimé : 15762€/an
Fourchette totale : 1026€ - 1682€/mois
Fourchette annuelle : 12310€ - 20181€/an
Rentabilité brute :8.67%
Fourchette de rentabilité :6.77% - 11.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 768€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :886,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :54,53€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 941,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 255,64€
Coût de l'assurance :16 359,12€
Taxe foncière : 1 576,16€/an
Soit par mois : 131,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 313,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 072,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :240,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Maison construite dans les années 1970, généralement associée à une classe énergétique E ou D.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul actuel
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour l'isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des menuiseries si nécessaire, bien que déjà en PVC double vitrage
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol et peinture pour les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres nécessitent des travaux
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour de l'installation électrique pour conformité
Quantité: 1 installation
Raison: Installation électrique de plus de 15 ans - nécessite mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 700 €(357 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Isolation:6 800€
    Isolation combles: 170 m² × 40€/m² = 6800€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse, main d'œuvre comprise)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (mobilier, électroménager, pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (carrelage, sanitaires, pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation lourde chambres: 48 m² × 150€/m² = 7200€ (revêtement de sol et peinture, main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 000€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (peinture, main d'œuvre incluse)
  • Électricité:3 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Souillac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 313 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 762 €/an
Calcul : 1 313 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 849 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 768 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 654 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 576 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 779 €
Revenus locatifs : +15 762 €
Charges déductibles : -68 779 €
Résultat foncier Année 1 : -53 018 €(Déficit de 53 018 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 618 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 079 €/an
Revenus locatifs : +15 762 €
Charges déductibles : -8 079 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 682 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31617.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 112 100 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 72 865 €(65% de 112 100 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 650 €/an
Calcul : 72 865 € × 3,636% = 2 650 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 762 €68 785 €5 855 €-53 023 €21 400 €31 623 €31 623 €
216 077 €7 927 €5 696 €8 150 €--23 473 €
316 398 €7 763 €5 533 €8 635 €--14 838 €
416 726 €7 594 €5 363 €9 132 €--5 706 €
517 061 €7 419 €5 189 €9 642 €---
617 402 €7 239 €5 008 €10 163 €---
717 750 €7 053 €4 822 €10 698 €---
818 105 €6 860 €4 629 €11 245 €---
918 467 €6 661 €4 431 €11 806 €---
1018 837 €6 456 €4 225 €12 381 €---
1119 213 €6 243 €4 013 €12 970 €---
1219 598 €6 024 €3 793 €13 574 €---
1319 990 €5 797 €3 567 €14 192 €---
1420 389 €5 563 €3 333 €14 826 €---
1520 797 €5 321 €3 091 €15 476 €---
1621 213 €5 072 €2 841 €16 142 €---
1721 637 €4 813 €2 583 €16 824 €---
1822 070 €4 547 €2 316 €17 523 €---
1922 511 €4 271 €2 041 €18 240 €---
2022 962 €3 987 €1 756 €18 975 €---
2123 421 €3 693 €1 462 €19 728 €---
2223 889 €3 389 €1 158 €20 500 €---
2324 367 €3 075 €845 €21 292 €---
2424 855 €2 751 €520 €22 104 €---
2525 352 €2 416 €186 €22 936 €---
TOTAL504 850 €200 719 €84 256 €304 131 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 304 131 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 762 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 310 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 310 €-6 420 €+9 730 €
2+3 310 €0 €+3 310 €
3+3 310 €0 €+3 310 €
4+3 310 €0 €+3 310 €
5+3 310 €+1 181 €+2 129 €
6+3 310 €+3 049 €+261 €
7+3 310 €+3 209 €+101 €
8+3 310 €+3 374 €-64 €
9+3 310 €+3 542 €-232 €
10+3 310 €+3 714 €-404 €
11+3 310 €+3 891 €-581 €
12+3 310 €+4 072 €-762 €
13+3 310 €+4 258 €-948 €
14+3 310 €+4 448 €-1 138 €
15+3 310 €+4 643 €-1 333 €
16+3 310 €+4 842 €-1 532 €
17+3 310 €+5 047 €-1 737 €
18+3 310 €+5 257 €-1 947 €
19+3 310 €+5 472 €-2 162 €
20+3 310 €+5 693 €-2 383 €
21+3 310 €+5 918 €-2 608 €
22+3 310 €+6 150 €-2 840 €
23+3 310 €+6 388 €-3 078 €
24+3 310 €+6 631 €-3 321 €
25+3 310 €+6 881 €-3 571 €
Total+82 750 €+91 239 €+-8 489 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 233 jours
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