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Appartement 3 pièces 54 m²

VillePerpignan (66)
Surface54m²
Coût Total83 920€
Loyer Annuel6 490€
Rentabilité7.73%
Cashflow/mois+42€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 34 000 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 629,63 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 54 m² - Appartement 3 pièces 54 m²

Quartier Saint Jacques, à deux pas de la place de la Révolution française, appartement F3 (53.57 m2) au rez-de-chaussée d'un petit immeuble avec entrée privative comprenant : Séjour avec cusine ouverte + cellier, deux chambres dont une sur cour, salle de bain, wc, cour privative.

  • cave Prévoir travaux rafraîchissement. Informations sur les risques auxquels le bien est exposé disponibles sur www.georisques.gouv

Surface : 54 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 07/02/2025

Consommation énergie primaire : 214 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 940 € et 1 272 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.697636, 2.900492
Total : 83 920€
Prix d'acquisition : 34 000€
Travaux : 47 200€
Valeur du bien : 81 200€
Frais de notaire : 2 720€
Coût estimé : 2 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54m²
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 541€/mois
Loyer annuel estimé : 6490€/an
Fourchette totale : 437€ - 670€/mois
Fourchette annuelle : 5239€ - 8039€/an
Rentabilité brute :7.73%
Fourchette de rentabilité :6.24% - 9.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 562,5 €/m²
Basé sur :810 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :84 375 €
Prix d'achat :34 000 €
Décote à l'achat :-50 375€ (-59.7%)
Marge achat-revente :455€ (0.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :83 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :420,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :24,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 444,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 116,99€
Coût de l'assurance :7 343,00€
Taxe foncière : 648,95€/an
Soit par mois : 54,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 540,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 498,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :42,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 214 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus efficace si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres simples.
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant placards, plan de travail, électroménager et revêtement.
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant des rénovations
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, mise à jour des fixtures et carrelage si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des murs et du sol dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés et sol usé nécessitant des travaux

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 200 €(874 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse).
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€ (installation incluse).
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (installation incluse).
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (installation incluse).
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (installation incluse).
  • Chambres:5 400€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Peinture murs: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€ = 3000€.
  • Salon:4 800€
    Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€ = 3000€.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 541 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 490 €/an
Calcul : 541 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 900 €/an
Base de calcul : Emprunt de 83 920 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 294 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 649 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 043 €
Revenus locatifs : +6 490 €
Charges déductibles : -51 043 €
Résultat foncier Année 1 : -44 554 €(Déficit de 44 554 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 154 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 843 €/an
Revenus locatifs : +6 490 €
Charges déductibles : -3 843 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 646 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23153.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 34 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 100 €(65% de 34 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 804 €/an
Calcul : 22 100 € × 3,636% = 804 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 490 €51 046 €2 903 €-44 556 €21 400 €23 156 €23 156 €
26 619 €3 770 €2 827 €2 850 €--20 307 €
36 752 €3 691 €2 748 €3 061 €--17 246 €
46 887 €3 609 €2 667 €3 277 €--13 969 €
57 024 €3 525 €2 582 €3 500 €--10 469 €
67 165 €3 437 €2 495 €3 727 €--6 742 €
77 308 €3 347 €2 404 €3 961 €--2 780 €
87 454 €3 253 €2 310 €4 201 €---
97 604 €3 156 €2 213 €4 448 €---
107 756 €3 055 €2 113 €4 700 €---
117 911 €2 951 €2 009 €4 959 €---
128 069 €2 843 €1 901 €5 226 €---
138 230 €2 732 €1 789 €5 499 €---
148 395 €2 616 €1 673 €5 779 €---
158 563 €2 496 €1 553 €6 067 €---
168 734 €2 372 €1 429 €6 362 €---
178 909 €2 244 €1 301 €6 665 €---
189 087 €2 111 €1 168 €6 976 €---
199 269 €1 973 €1 030 €7 296 €---
209 454 €1 830 €887 €7 624 €---
219 643 €1 682 €740 €7 961 €---
229 836 €1 529 €587 €8 307 €---
2310 033 €1 371 €428 €8 662 €---
2410 233 €1 207 €264 €9 026 €---
2510 438 €1 037 €94 €9 401 €---
TOTAL207 861 €112 884 €42 117 €94 978 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 94 978 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 490 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 363 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 363 €-6 420 €+7 783 €
2+1 363 €0 €+1 363 €
3+1 363 €0 €+1 363 €
4+1 363 €0 €+1 363 €
5+1 363 €0 €+1 363 €
6+1 363 €0 €+1 363 €
7+1 363 €0 €+1 363 €
8+1 363 €+426 €+937 €
9+1 363 €+1 334 €+29 €
10+1 363 €+1 410 €-47 €
11+1 363 €+1 488 €-125 €
12+1 363 €+1 568 €-205 €
13+1 363 €+1 650 €-287 €
14+1 363 €+1 734 €-371 €
15+1 363 €+1 820 €-457 €
16+1 363 €+1 909 €-546 €
17+1 363 €+2 000 €-637 €
18+1 363 €+2 093 €-730 €
19+1 363 €+2 189 €-826 €
20+1 363 €+2 287 €-924 €
21+1 363 €+2 388 €-1 025 €
22+1 363 €+2 492 €-1 129 €
23+1 363 €+2 599 €-1 236 €
24+1 363 €+2 708 €-1 345 €
25+1 363 €+2 820 €-1 457 €
Total+34 075 €+28 493 €+5 582 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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