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Achat : Appartement (33230)

VilleCoutras (33)
Surface92m²
Coût Total125 400€
Loyer Annuel11 475€
Rentabilité9.15%
Cashflow/mois-300€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 141,3 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au coeur du centre ville de Coutras, venez découvrir cette maison actuellement louée 500 euros par mois avec un congés ayant été délivré au locataire (libre en novembre 2026) si vous êtes intéressé pour une résidence principale.

La maison se compose au rez de chaussée d'une pièce à vivre cuisine ouverte sur salon/séjour, chambre, salle d'eau/WC, petite cour, et à l'étage : mezzanine, chambre/bureau, chambre, dressing.

Des travaux sont à prévoir. Pour plus de renseignements, contactez Hervé EGARIUS - Conseiller Open Immobilier à Coutras -

Ville : Coutras
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33230
Coordonnées : 45.040730, -0.128953
Total : 125 400€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 117 000€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 10.39€/m²/mois
Fourchette : 8.38€ - 12.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 956€/mois
Loyer annuel estimé : 11475€/an
Fourchette totale : 771€ - 1187€/mois
Fourchette annuelle : 9248€ - 14239€/an
Rentabilité brute :9.15%
Fourchette de rentabilité :7.37% - 11.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 715,52 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :157 828 €
Prix d'achat :105 000 €
Décote à l'achat :-52 828€ (-33.5%)
Marge achat-revente :32 428€ (20.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :624,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :36,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 661,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 927,29€
Coût de l'assurance :10 972,50€
Taxe foncière : 1 147,52€/an
Soit par mois : 95,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 500,00€/mois
Soit par an : 6 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 956,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 256,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-300,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 92 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine vétustes et réfection des murs
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec équipements anciens et murs abîmés
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - bon état général, parquet récent
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - murs légèrement abîmés dans certaines chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs usés et plafond abîmé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(130 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 956 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 475 €/an
Calcul : 956 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 272 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 400 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 439 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 148 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 6 000 €/an
Calcul : 500 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 858 €
Revenus locatifs : +11 475 €
Charges déductibles : -23 858 €
Résultat foncier Année 1 : -12 383 €(Déficit de 12 383 €)
Imputable sur revenu global : 12 383 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 858 €/an
Revenus locatifs : +11 475 €
Charges déductibles : -11 858 €
Résultat foncier Années 2+ : -383 €/an(Déficit de 383 €)
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 475 €23 862 €4 276 €-12 387 €12 387 €--
211 705 €11 749 €4 163 €-45 €45 €--
311 939 €11 633 €4 046 €306 €---
412 178 €11 512 €3 925 €666 €---
512 421 €11 387 €3 800 €1 034 €---
612 670 €11 257 €3 671 €1 412 €---
712 923 €11 123 €3 537 €1 800 €---
813 181 €10 985 €3 398 €2 197 €---
913 445 €10 841 €3 255 €2 604 €---
1013 714 €10 693 €3 106 €3 021 €---
1113 988 €10 539 €2 952 €3 449 €---
1214 268 €10 380 €2 793 €3 888 €---
1314 553 €10 215 €2 629 €4 338 €---
1414 844 €10 045 €2 458 €4 800 €---
1515 141 €9 868 €2 282 €5 273 €---
1615 444 €9 685 €2 099 €5 759 €---
1715 753 €9 496 €1 910 €6 257 €---
1816 068 €9 301 €1 714 €6 768 €---
1916 389 €9 098 €1 512 €7 291 €---
2016 717 €8 888 €1 302 €7 829 €---
2117 052 €8 671 €1 085 €8 380 €---
2217 393 €8 447 €860 €8 946 €---
2317 741 €8 214 €628 €9 526 €---
2418 095 €7 974 €387 €10 122 €---
2518 457 €7 725 €138 €10 733 €---
TOTAL367 556 €263 588 €61 927 €103 968 €12 432 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 729 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 103 968 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 475 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 410 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 410 €-3 716 €+6 126 €
2+2 410 €-13 €+2 423 €
3+2 410 €+92 €+2 318 €
4+2 410 €+200 €+2 210 €
5+2 410 €+310 €+2 100 €
6+2 410 €+424 €+1 986 €
7+2 410 €+540 €+1 870 €
8+2 410 €+659 €+1 751 €
9+2 410 €+781 €+1 629 €
10+2 410 €+906 €+1 504 €
11+2 410 €+1 035 €+1 375 €
12+2 410 €+1 166 €+1 244 €
13+2 410 €+1 302 €+1 108 €
14+2 410 €+1 440 €+970 €
15+2 410 €+1 582 €+828 €
16+2 410 €+1 728 €+682 €
17+2 410 €+1 877 €+533 €
18+2 410 €+2 030 €+380 €
19+2 410 €+2 187 €+223 €
20+2 410 €+2 349 €+61 €
21+2 410 €+2 514 €-104 €
22+2 410 €+2 684 €-274 €
23+2 410 €+2 858 €-448 €
24+2 410 €+3 036 €-626 €
25+2 410 €+3 220 €-810 €
Total+60 250 €+31 190 €+29 060 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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