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Appartement Centre - 6 pièces - 100 m²

VilleCarignan (08)
Surface100m²
Coût Total136 700€
Loyer Annuel8 214€
Rentabilité6.01%
Cashflow/mois-104€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 90 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 900 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vente d'un appartement T4 (100m²) situé au cœur de Carignan. Découvrez ce bel appartement , au 2e étage d'une résidence de 3 étages, bénéficiant d'un emplacement privilégié en plein centre de Carignan, à proximité immédiate des commerces, écoles et transports. Ce bien se compose de :

  • un grand séjour lumineux , idéal pour vos moments de convivialité ou de détente.
  • une cuisine équipée et fonctionnelle
  • 3 chambres agréables et spacieuses, avec des rangements.
  • une salle de bain avec VMC
  • WC indépendant. Dans une copropriété de 7 lots. Aucune procédure en cours.

Chauffage collectif au gaz. Rénovation en cours de l'ensemble des fenêtres (en PVC, double vitrage avec volets roulants PVC) assurant une bonne isolation phonique et thermique. Taxe foncière estimée : 770 €

Ville : Carignan
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08110
Coordonnées : 49.630970, 5.166170
Total : 136 700€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 39 500€
Valeur du bien : 129 500€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 6.85€/m²/mois
Fourchette : 5.60€ - 8.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 685€/mois
Loyer annuel estimé : 8214€/an
Fourchette totale : 560€ - 837€/mois
Fourchette annuelle : 6717€ - 10045€/an
Rentabilité brute :6.01%
Fourchette de rentabilité :4.91% - 7.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :927,54 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :92 754 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :-2 754€ (-3.0%)
Marge achat-revente :-43 946€ (-47.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :684,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :39,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 724,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 605,73€
Coût de l'assurance :11 961,25€
Taxe foncière : 770,00€/an
Soit par mois : 64,17€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 684,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 788,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-103,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage individuel performant, tel qu'une chaudière à condensation, pour remplacer le chauffage collectif au gaz.
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique et réduction des coûts énergétiques.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de l'électroménager daté et du plan de travail en bois, mise à jour de la plomberie et de l'électricité si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessitant une mise à jour.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des fixtures usés, mise à jour de la plomberie et de l'électricité si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain moderne mais avec signes d'usure.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique.
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique dans l'ensemble de l'appartement.
Quantité: 1 installation pour 100 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 500 €(395 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4200€ = 4200€ (fourniture + pose) incluant main d'œuvre.
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 8500€ = 8500€ incluant main d'œuvre.
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation partielle salle de bain: 1 salle de bain complète (6 m²) × 2000€/m² = 12000€ incluant main d'œuvre.
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 30 m² × 120€/m² = 3600€ incluant main d'œuvre.
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ incluant main d'œuvre.
  • Électricité - Mise aux normes:10 000€
    Mise aux normes électricité: 100 m² × 100€/m² = 10000€ incluant main d'œuvre.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carignan (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 685 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 214 €/an
Calcul : 685 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 725 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 700 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 478 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 770 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 473 €
Revenus locatifs : +8 214 €
Charges déductibles : -45 473 €
Résultat foncier Année 1 : -37 259 €(Déficit de 37 259 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 859 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 973 €/an
Revenus locatifs : +8 214 €
Charges déductibles : -5 973 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 241 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15858.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 214 €45 477 €4 729 €-37 263 €21 400 €15 863 €15 863 €
28 379 €5 854 €4 605 €2 525 €--13 338 €
38 546 €5 725 €4 477 €2 821 €--10 517 €
48 717 €5 592 €4 344 €3 125 €--7 393 €
58 891 €5 455 €4 206 €3 437 €--3 956 €
69 069 €5 312 €4 064 €3 757 €--199 €
79 251 €5 165 €3 916 €4 086 €---
89 436 €5 012 €3 764 €4 424 €---
99 624 €4 854 €3 605 €4 771 €---
109 817 €4 690 €3 441 €5 127 €---
1110 013 €4 520 €3 272 €5 493 €---
1210 213 €4 345 €3 096 €5 869 €---
1310 418 €4 163 €2 914 €6 255 €---
1410 626 €3 974 €2 726 €6 652 €---
1510 839 €3 779 €2 531 €7 060 €---
1611 055 €3 577 €2 328 €7 478 €---
1711 276 €3 368 €2 119 €7 909 €---
1811 502 €3 151 €1 902 €8 351 €---
1911 732 €2 926 €1 678 €8 806 €---
2011 967 €2 694 €1 446 €9 273 €---
2112 206 €2 453 €1 205 €9 753 €---
2212 450 €2 204 €956 €10 246 €---
2312 699 €1 946 €698 €10 753 €---
2412 953 €1 679 €430 €11 274 €---
2513 212 €1 402 €154 €11 810 €---
TOTAL263 106 €139 317 €68 606 €123 789 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 123 789 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 214 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 725 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 725 €-6 420 €+8 145 €
2+1 725 €0 €+1 725 €
3+1 725 €0 €+1 725 €
4+1 725 €0 €+1 725 €
5+1 725 €0 €+1 725 €
6+1 725 €0 €+1 725 €
7+1 725 €+1 166 €+559 €
8+1 725 €+1 327 €+398 €
9+1 725 €+1 431 €+294 €
10+1 725 €+1 538 €+187 €
11+1 725 €+1 648 €+77 €
12+1 725 €+1 761 €-36 €
13+1 725 €+1 877 €-152 €
14+1 725 €+1 996 €-271 €
15+1 725 €+2 118 €-393 €
16+1 725 €+2 244 €-519 €
17+1 725 €+2 373 €-648 €
18+1 725 €+2 505 €-780 €
19+1 725 €+2 642 €-917 €
20+1 725 €+2 782 €-1 057 €
21+1 725 €+2 926 €-1 201 €
22+1 725 €+3 074 €-1 349 €
23+1 725 €+3 226 €-1 501 €
24+1 725 €+3 382 €-1 657 €
25+1 725 €+3 543 €-1 818 €
Total+43 125 €+37 137 €+5 988 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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