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Appartement à vendre

VilleBagnoles-de-l'Orne (61)
Surface42.4m²
Coût Total95 102€
Loyer Annuel6 202€
Rentabilité6.52%
Cashflow/mois-152€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 54 900 €
Surface : 42.4 m²
Prix au m² : 1 294,81 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salon (total 14,95 m²), 1 chambre, Entrée séparée, 1 parking: Garage, calme

Situé à l'entrée de la ville de Bagnoles de l'Orne, station thermale et touristique avec tous commerces, venez découvrir à la vente cet appartement pour investisseur. Offrant plus de 42m² de surface habitable, il se compose d'une entrée sur salon/séjour, d'une cuisine, d'une chambre; d'une salle d'eau et d'un WC. Vous profiterez également d'un garage et d'une place de parking côté cour. Actuellement loué 402 € + 60 € de charges. Classe énergie: E. Son prix est de 54 900 € FAI, dont 4 900 € TTC (9.80%) d'honoraires d'agence inclus, à la charge de l'acquéreur. Pour plus de renseignements, n'hésitez pas à contacter Breton & Jeanneau Immobilier au en citant la référence 18188X. (9.80 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 9 lots - dont 6 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1500.00 euros.

Ville : Bagnoles-de-l'Orne
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61140
Coordonnées : 48.566686, -0.419357
Total : 95 102€
Prix d'acquisition : 54 900€
Travaux : 35 810€
Valeur du bien : 90 710€
Frais de notaire : 4 392€
Coût estimé : 4 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 42.4m²
Loyer prédit : 12.19€/m²/mois
Fourchette : 8.87€ - 16.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 517€/mois
Loyer annuel estimé : 6202€/an
Fourchette totale : 376€ - 710€/mois
Fourchette annuelle : 4516€ - 8517€/an
Rentabilité brute :6.52%
Fourchette de rentabilité :4.75% - 8.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 217,39 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :94 017 €
Prix d'achat :54 900 €
Décote à l'achat :-39 117€ (-41.6%)
Marge achat-revente :-1 085€ (-1.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 102€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :468,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :23,78€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 492,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 444,01€
Coût de l'assurance :7 132,65€
Taxe foncière : 620,16€/an
Soit par mois : 51,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 125,00€/mois
Soit par an : 1 500,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 516,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 668,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-152,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 286 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 42.4 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - décoration vieillissante nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - désordre et besoin de rafraîchissement
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rangement
Rangement et nettoyage de la buanderie encombrée
Quantité: buanderie (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible - désordre visible nécessitant rangement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 810 €(845 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10400€/système = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1300€/fenêtre = 5200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€/chauffe-eau = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€/cuisine = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€/salle de bain = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces:450€
    Rangement buanderie: 5 m² × 90€/m² = 450€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bagnoles-de-l'Orne (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 517 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 202 €/an
Calcul : 517 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 145 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 102 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 285 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 620 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 500 €/an
Calcul : 125 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 810 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 361 €
Revenus locatifs : +6 202 €
Charges déductibles : -41 361 €
Résultat foncier Année 1 : -35 159 €(Déficit de 35 159 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 759 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 551 €/an
Revenus locatifs : +6 202 €
Charges déductibles : -5 551 €
Résultat foncier Années 2+ : 651 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13758.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 685 €(65% de 54 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 298 €/an
Calcul : 35 685 € × 3,636% = 1 298 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 202 €41 364 €3 148 €-35 162 €21 400 €13 762 €13 762 €
26 326 €5 469 €3 064 €856 €--12 906 €
36 452 €5 382 €2 977 €1 070 €--11 836 €
46 581 €5 292 €2 887 €1 289 €--10 548 €
56 713 €5 199 €2 794 €1 513 €--9 034 €
66 847 €5 103 €2 698 €1 744 €--7 290 €
76 984 €5 004 €2 598 €1 980 €--5 310 €
87 124 €4 901 €2 495 €2 223 €--3 087 €
97 266 €4 795 €2 389 €2 472 €--616 €
107 411 €4 685 €2 279 €2 727 €---
117 560 €4 571 €2 165 €2 989 €---
127 711 €4 453 €2 048 €3 258 €---
137 865 €4 332 €1 926 €3 533 €---
148 022 €4 206 €1 801 €3 816 €---
158 183 €4 076 €1 671 €4 107 €---
168 347 €3 942 €1 536 €4 405 €---
178 513 €3 803 €1 397 €4 711 €---
188 684 €3 659 €1 253 €5 025 €---
198 857 €3 510 €1 105 €5 347 €---
209 035 €3 357 €951 €5 678 €---
219 215 €3 198 €792 €6 018 €---
229 400 €3 033 €628 €6 366 €---
239 588 €2 863 €458 €6 724 €---
249 779 €2 688 €282 €7 091 €---
259 975 €2 506 €101 €7 469 €---
TOTAL198 639 €141 391 €45 444 €57 248 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 57 248 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 202 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 302 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 302 €-6 420 €+7 722 €
2+1 302 €0 €+1 302 €
3+1 302 €0 €+1 302 €
4+1 302 €0 €+1 302 €
5+1 302 €0 €+1 302 €
6+1 302 €0 €+1 302 €
7+1 302 €0 €+1 302 €
8+1 302 €0 €+1 302 €
9+1 302 €0 €+1 302 €
10+1 302 €+633 €+669 €
11+1 302 €+897 €+405 €
12+1 302 €+977 €+325 €
13+1 302 €+1 060 €+242 €
14+1 302 €+1 145 €+157 €
15+1 302 €+1 232 €+70 €
16+1 302 €+1 321 €-19 €
17+1 302 €+1 413 €-111 €
18+1 302 €+1 507 €-205 €
19+1 302 €+1 604 €-302 €
20+1 302 €+1 703 €-401 €
21+1 302 €+1 805 €-503 €
22+1 302 €+1 910 €-608 €
23+1 302 €+2 017 €-715 €
24+1 302 €+2 127 €-825 €
25+1 302 €+2 241 €-939 €
Total+32 550 €+17 175 €+15 375 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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