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Achat : Appartement (46000)

VilleCahors (46)
Surface80m²
Coût Total132 110€
Loyer Annuel9 038€
Rentabilité6.84%
Cashflow/mois-38€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 100 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 80 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Cave, Structure/extérieur à rafraîchir

Au 2ème et 3ème étage dans un immeuble au coeur du centre historique. Un appartement T3 d'environ 70m2 habitables: cuisine ouverte sur salon, 2 chambres, salle d'eau, wc, chauffage individuel au gaz de ville et double vitrage bois. + studio de 13m2 à rénover ( chauffage électrique) 2 grandes caves Petite copropriété avec syndic bénévole DPE ANCIENNE VERSION.

Ville : Cahors
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46000
Coordonnées : 44.433080, 1.435390
Total : 132 110€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 37 070€
Valeur du bien : 125 070€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 9.41€/m²/mois
Fourchette : 7.61€ - 11.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 753€/mois
Loyer annuel estimé : 9038€/an
Fourchette totale : 609€ - 932€/mois
Fourchette annuelle : 7305€ - 11183€/an
Rentabilité brute :6.84%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 8.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 484,38 €/m²
Basé sur :227 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :118 750 €
Prix d'achat :88 000 €
Décote à l'achat :-30 750€ (-25.9%)
Marge achat-revente :-13 360€ (-11.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 110€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :663,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :52,84€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 716,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 940,38€
Coût de l'assurance :15 853,20€
Taxe foncière : 903,80€/an
Soit par mois : 75,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 753,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 791,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-38,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz de ville ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en bois par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes plomberie et électricité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager, peinture
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - entretien léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 070 €(463 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:11 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 5000€ = 5000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture des murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€
  • Chambres - Revêtement sol:990€
    Entretien parquet: 22 m² × 45€/m² = 990€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture des murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cahors (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 753 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 038 €/an
Calcul : 753 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 605 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 110 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 634 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 904 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 070 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 213 €
Revenus locatifs : +9 038 €
Charges déductibles : -43 213 €
Résultat foncier Année 1 : -34 175 €(Déficit de 34 175 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 775 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 143 €/an
Revenus locatifs : +9 038 €
Charges déductibles : -6 143 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 895 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12775.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 038 €43 218 €4 610 €-34 179 €21 400 €12 779 €12 779 €
29 219 €6 027 €4 489 €3 192 €--9 588 €
39 403 €5 903 €4 365 €3 501 €--6 087 €
49 591 €5 774 €4 236 €3 818 €--2 270 €
59 783 €5 640 €4 102 €4 143 €---
69 979 €5 501 €3 963 €4 477 €---
710 178 €5 358 €3 820 €4 820 €---
810 382 €5 209 €3 671 €5 172 €---
910 589 €5 055 €3 518 €5 534 €---
1010 801 €4 896 €3 358 €5 905 €---
1111 017 €4 731 €3 193 €6 286 €---
1211 238 €4 560 €3 022 €6 678 €---
1311 462 €4 382 €2 845 €7 080 €---
1411 692 €4 199 €2 661 €7 493 €---
1511 925 €4 009 €2 471 €7 917 €---
1612 164 €3 812 €2 274 €8 352 €---
1712 407 €3 608 €2 070 €8 800 €---
1812 655 €3 396 €1 858 €9 259 €---
1912 909 €3 177 €1 639 €9 731 €---
2013 167 €2 950 €1 412 €10 216 €---
2113 430 €2 715 €1 177 €10 715 €---
2213 699 €2 472 €934 €11 227 €---
2313 973 €2 220 €682 €11 753 €---
2414 252 €1 959 €421 €12 293 €---
2514 537 €1 688 €150 €12 849 €---
TOTAL289 491 €142 459 €66 940 €147 032 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 032 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 038 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 898 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 898 €-6 420 €+8 318 €
2+1 898 €0 €+1 898 €
3+1 898 €0 €+1 898 €
4+1 898 €0 €+1 898 €
5+1 898 €+562 €+1 336 €
6+1 898 €+1 343 €+555 €
7+1 898 €+1 446 €+452 €
8+1 898 €+1 552 €+346 €
9+1 898 €+1 660 €+238 €
10+1 898 €+1 772 €+126 €
11+1 898 €+1 886 €+12 €
12+1 898 €+2 003 €-105 €
13+1 898 €+2 124 €-226 €
14+1 898 €+2 248 €-350 €
15+1 898 €+2 375 €-477 €
16+1 898 €+2 506 €-608 €
17+1 898 €+2 640 €-742 €
18+1 898 €+2 778 €-880 €
19+1 898 €+2 919 €-1 021 €
20+1 898 €+3 065 €-1 167 €
21+1 898 €+3 214 €-1 316 €
22+1 898 €+3 368 €-1 470 €
23+1 898 €+3 526 €-1 628 €
24+1 898 €+3 688 €-1 790 €
25+1 898 €+3 855 €-1 957 €
Total+47 450 €+44 110 €+3 340 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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