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Appartement 3 pièces 118 m²

VilleHérépian (34)
Surface118
Coût Total162 250
Loyer Annuel10 331
Rentabilité6.37%
Cashflow/mois-85
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 118 m²
Prix au m² : 1 059,32 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 118 m² - Appartement 3 pièces 118 m²

Appartement T3 de 118 m2 au 1er étage, dans un immeuble en copropriété. Proche du centre ville, ce spatieux appartement ouvrant sur une belle terrasse, vous offre une superbe vue. Description: Hall entrée 31.5 m2, cuisine ouverte sur salle à manger 35 m2, 2 chambres (16 + 15) m2, salle de bains 11 m2, wc indépendant 2 m2, placard 3 m2, dégagement couloir 3 m2 . Terrasse de 22.5 m2. Prestations: Chauffage par climatisation reversible, résidence close, parking devant l'immeuble.

Surface : 118 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 29 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 28/11/2023

Consommation énergie primaire : 153 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 010 € et 1 410 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Hérépian
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34600
Coordonnées : 43.594303, 3.115761
Total : 162 250
Prix d'acquisition : 125 000
Travaux : 27 250
Valeur du bien : 152 250
Frais de notaire : 10 000
Coût estimé : 10 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 118
Loyer prédit : 7.30€/m²/mois
Fourchette : 5.78€ - 9.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 861€/mois
Loyer annuel estimé : 10331€/an
Fourchette totale : 682€ - 1086€/mois
Fourchette annuelle : 8188€ - 13035€/an
Rentabilité brute :6.37%
Fourchette de rentabilité :5.05% - 8.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 224,49 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :144 490
Prix d'achat :125 000
Décote à l'achat :-19 490 (-13.5%)
Marge achat-revente :-17 760€ (-12.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 250
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :812,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :47,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 859,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 428,52
Coût de l'assurance :14 196,87
Taxe foncière : 1 033,11€/an
Soit par mois : 86,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 860,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 945,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-84,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la cuisine équipée par une nouvelle cuisine ouverte moderne
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments légèrement datés nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 11 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 31 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 31 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et entretien du système de climatisation réversible
Quantité: 1 système pour 118 m²
Raison: DPE C - Appartement - S'assurer que le système fonctionne efficacement
Électricité généraleRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 250(231 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 000
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:13 100
    Rénovation salle de bain complète (11 m²): 1100€/m² × 11 = 12100€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant 31 m²: 60€/m² × 31 = 1860€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 400
    Peinture murs et plafonds 31 m²: 40€/m² × 31 = 1240€, Main d'œuvre: 160€
  • Chauffage:150
    Vérification système de chauffage: 150€, Main d'œuvre: 30€
  • Électricité générale:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hérépian (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 150✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 861 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 331 €/an
Calcul : 861 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 608 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 250 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 568 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 033 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 250
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 459
Revenus locatifs : +10 331
Charges déductibles : -34 459
Résultat foncier Année 1 : -24 127(Déficit de 24 127 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 727
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 209 €/an
Revenus locatifs : +10 331
Charges déductibles : -7 209
Résultat foncier Années 2+ : 3 123 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2727.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 33134 4645 613-24 13321 400 €2 733 €2 733 €
210 5387 0675 4663 471---
310 7496 9155 3143 834---
410 9636 7575 1564 207---
511 1836 5944 9934 589---
611 4066 4244 8234 982---
711 6356 2494 6485 385---
811 8676 0684 4675 799---
912 1055 8804 2796 224---
1012 3475 6864 0856 661---
1112 5945 4843 8837 109---
1212 8455 2763 6757 570---
1313 1025 0603 4598 043---
1413 3644 8363 2358 528---
1513 6324 6043 0039 027---
1613 9044 3652 7649 540---
1714 1824 1162 51510 066---
1814 4663 8592 25810 607---
1914 7553 5931 99211 163---
2015 0513 3171 71611 734---
2115 3523 0311 43012 320---
2215 6592 7351 13412 923---
2315 9722 42982813 543---
2416 2912 11251114 179---
2516 6171 78318214 834---
TOTAL330 909148 70381 429182 20621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 182 206
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 331 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 170 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 170-6 420+8 590
2+2 170+221+1 949
3+2 170+1 150+1 020
4+2 170+1 262+908
5+2 170+1 377+793
6+2 170+1 495+675
7+2 170+1 616+554
8+2 170+1 740+430
9+2 170+1 867+303
10+2 170+1 998+172
11+2 170+2 133+37
12+2 170+2 271-101
13+2 170+2 413-243
14+2 170+2 559-389
15+2 170+2 708-538
16+2 170+2 862-692
17+2 170+3 020-850
18+2 170+3 182-1 012
19+2 170+3 349-1 179
20+2 170+3 520-1 350
21+2 170+3 696-1 526
22+2 170+3 877-1 707
23+2 170+4 063-1 893
24+2 170+4 254-2 084
25+2 170+4 450-2 280
Total+54 250+54 662+-412
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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