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Appartement - 2 chambres - Balcon

Bien expiré
VilleAmiens (80)
Surface63m²
Coût Total150 884€
Loyer Annuel8 793€
Rentabilité5.83%
Cashflow/mois-193€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 107 800 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 711,11 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 4, Mandat exclusif, Jardin

Uniquement dans votre agence LAFORET. Venez découvrir cet appartement situé au premier étage d'une résidence proche du parc Saint Pierre. Composé d'une entrée, un couloir avec rangements qui dessert 2 chambres dont une avec balcon, W.C. séparés, une salle d'eau et une cuisine ouverte sur son séjour. Une cave complète ce bien. Idéal pour un premier achat ou investissement locatif. Copropriété de 50 lots (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 875.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/337896.pdf

Ville : Amiens
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80000
Coordonnées : 49.904788, 2.303934
Total : 150 884€
Prix d'acquisition : 107 800€
Travaux : 34 460€
Valeur du bien : 142 260€
Frais de notaire : 8 624€
Coût estimé : 8 624€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 11.63€/m²/mois
Fourchette : 9.40€ - 14.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 733€/mois
Loyer annuel estimé : 8793€/an
Fourchette totale : 592€ - 906€/mois
Fourchette annuelle : 7107€ - 10877€/an
Rentabilité brute :5.83%
Fourchette de rentabilité :4.71% - 7.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 500 €/m²
Basé sur :192 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :157 500 €
Prix d'achat :107 800 €
Décote à l'achat :-49 700€ (-31.6%)
Marge achat-revente :6 616€ (4.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 884€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :736,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :42,75€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 779,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 179,19€
Coût de l'assurance :12 825,14€
Taxe foncière : 879,26€/an
Soit par mois : 73,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 72,92€/mois
Soit par an : 875,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 732,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 925,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-193,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 248 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine en bon état mais nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 460 €(547 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 200€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:960€
    Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Amiens (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 733 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 793 €/an
Calcul : 733 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 870 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 884 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 513 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 879 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 875 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 597 €
Revenus locatifs : +8 793 €
Charges déductibles : -41 597 €
Résultat foncier Année 1 : -32 805 €(Déficit de 32 805 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 405 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 137 €/an
Revenus locatifs : +8 793 €
Charges déductibles : -7 137 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 655 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11404.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 107 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 070 €(65% de 107 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 548 €/an
Calcul : 70 070 € × 3,636% = 2 548 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 793 €41 602 €4 875 €-32 809 €21 400 €11 409 €11 409 €
28 968 €7 010 €4 743 €1 958 €--9 451 €
39 148 €6 874 €4 607 €2 274 €--7 178 €
49 331 €6 734 €4 466 €2 597 €--4 581 €
59 517 €6 588 €4 321 €2 929 €--1 652 €
69 708 €6 438 €4 171 €3 269 €---
79 902 €6 283 €4 016 €3 619 €---
810 100 €6 123 €3 856 €3 977 €---
910 302 €5 958 €3 690 €4 344 €---
1010 508 €5 786 €3 519 €4 721 €---
1110 718 €5 610 €3 343 €5 108 €---
1210 932 €5 427 €3 160 €5 505 €---
1311 151 €5 239 €2 971 €5 913 €---
1411 374 €5 044 €2 776 €6 330 €---
1511 602 €4 842 €2 575 €6 759 €---
1611 834 €4 634 €2 367 €7 199 €---
1712 070 €4 419 €2 152 €7 651 €---
1812 312 €4 197 €1 930 €8 115 €---
1912 558 €3 968 €1 701 €8 590 €---
2012 809 €3 731 €1 463 €9 078 €---
2113 065 €3 486 €1 218 €9 580 €---
2213 327 €3 233 €965 €10 094 €---
2313 593 €2 971 €704 €10 622 €---
2413 865 €2 701 €434 €11 164 €---
2514 142 €2 422 €155 €11 720 €---
TOTAL281 629 €161 321 €70 179 €120 308 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 120 308 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 793 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 846 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 846 €-6 420 €+8 266 €
2+1 846 €0 €+1 846 €
3+1 846 €0 €+1 846 €
4+1 846 €0 €+1 846 €
5+1 846 €0 €+1 846 €
6+1 846 €+485 €+1 361 €
7+1 846 €+1 086 €+760 €
8+1 846 €+1 193 €+653 €
9+1 846 €+1 303 €+543 €
10+1 846 €+1 416 €+430 €
11+1 846 €+1 533 €+313 €
12+1 846 €+1 652 €+194 €
13+1 846 €+1 774 €+72 €
14+1 846 €+1 899 €-53 €
15+1 846 €+2 028 €-182 €
16+1 846 €+2 160 €-314 €
17+1 846 €+2 295 €-449 €
18+1 846 €+2 434 €-588 €
19+1 846 €+2 577 €-731 €
20+1 846 €+2 724 €-878 €
21+1 846 €+2 874 €-1 028 €
22+1 846 €+3 028 €-1 182 €
23+1 846 €+3 187 €-1 341 €
24+1 846 €+3 349 €-1 503 €
25+1 846 €+3 516 €-1 670 €
Total+46 150 €+36 093 €+10 057 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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