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Appartement 4 pièces 93 m²

VilleMontluçon (03)
Surface93m²
Coût Total116 460€
Loyer Annuel8 654€
Rentabilité7.43%
Cashflow/mois-162€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 827,96 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement À Vendre Montluçon - 93 m² - 3 chambres - Loggia - Cave - Garage

Montluçon venez découvrir cet appartement F5 de 93 m² entièrement rénové en 2020, il est situé sur le quartier Rimard. Il se compose d'une entrée, d'un séjour double avec balcon, d'une cuisine équipée aménagée, dégagement, trois chambres dont une avec loggia, salle d'eau et toilettes. Le bien dispose également d'une cave en sous-sol et d'un garage. Référence agence : 3140 Référence annonce : AMBX-8YH-MJS Date de réalisation du diagnostic : 30/06/2026 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 10,00% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 70 000 €

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 27 Charges prévisionnelles annuelles : 2337 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 007 € et 2 715 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.336807, 2.624659
Total : 116 460€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 33 300€
Valeur du bien : 110 300€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 7.75€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 9.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 721€/mois
Loyer annuel estimé : 8654€/an
Fourchette totale : 566€ - 919€/mois
Fourchette annuelle : 6792€ - 11026€/an
Rentabilité brute :7.43%
Fourchette de rentabilité :5.83% - 9.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :600 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :55 800 €
Prix d'achat :77 000 €
Décote à l'achat :+21 200€ (+38.0%)
Marge achat-revente :-60 660€ (-108.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :581,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :34,94€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 616,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 073,33€
Coût de l'assurance :10 481,40€
Taxe foncière : 865,41€/an
Soit par mois : 72,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 194,75€/mois
Soit par an : 2 337,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 721,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 883,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-162,41€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 93 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 93 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - nécessité de rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 300 €(358 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre: 1800€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué pour zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 721 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 654 €/an
Calcul : 721 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 002 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 460 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 419 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 865 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 337 €/an
Calcul : 195 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 924 €
Revenus locatifs : +8 654 €
Charges déductibles : -40 924 €
Résultat foncier Année 1 : -32 269 €(Déficit de 32 269 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 869 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 624 €/an
Revenus locatifs : +8 654 €
Charges déductibles : -7 624 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 031 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10869.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 654 €40 927 €4 006 €-32 273 €21 400 €10 873 €10 873 €
28 827 €7 522 €3 900 €1 305 €--9 568 €
39 004 €7 413 €3 791 €1 591 €--7 977 €
49 184 €7 300 €3 679 €1 883 €--6 094 €
59 368 €7 184 €3 562 €2 184 €--3 910 €
69 555 €7 063 €3 441 €2 492 €--1 418 €
79 746 €6 937 €3 316 €2 808 €---
89 941 €6 808 €3 186 €3 133 €---
910 140 €6 674 €3 052 €3 466 €---
1010 342 €6 535 €2 913 €3 808 €---
1110 549 €6 391 €2 769 €4 158 €---
1210 760 €6 242 €2 620 €4 518 €---
1310 976 €6 088 €2 466 €4 888 €---
1411 195 €5 928 €2 306 €5 267 €---
1511 419 €5 763 €2 141 €5 656 €---
1611 647 €5 592 €1 970 €6 056 €---
1711 880 €5 414 €1 793 €6 466 €---
1812 118 €5 231 €1 609 €6 887 €---
1912 360 €5 041 €1 419 €7 319 €---
2012 607 €4 844 €1 223 €7 763 €---
2112 860 €4 641 €1 019 €8 219 €---
2213 117 €4 430 €808 €8 687 €---
2313 379 €4 212 €590 €9 168 €---
2413 647 €3 986 €364 €9 661 €---
2513 920 €3 752 €130 €10 168 €---
TOTAL277 194 €181 915 €58 073 €95 279 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 95 279 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 654 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 817 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 817 €-6 420 €+8 237 €
2+1 817 €0 €+1 817 €
3+1 817 €0 €+1 817 €
4+1 817 €0 €+1 817 €
5+1 817 €0 €+1 817 €
6+1 817 €0 €+1 817 €
7+1 817 €+417 €+1 400 €
8+1 817 €+940 €+877 €
9+1 817 €+1 040 €+777 €
10+1 817 €+1 142 €+675 €
11+1 817 €+1 248 €+569 €
12+1 817 €+1 356 €+461 €
13+1 817 €+1 466 €+351 €
14+1 817 €+1 580 €+237 €
15+1 817 €+1 697 €+120 €
16+1 817 €+1 817 €0 €
17+1 817 €+1 940 €-123 €
18+1 817 €+2 066 €-249 €
19+1 817 €+2 196 €-379 €
20+1 817 €+2 329 €-512 €
21+1 817 €+2 466 €-649 €
22+1 817 €+2 606 €-789 €
23+1 817 €+2 750 €-933 €
24+1 817 €+2 898 €-1 081 €
25+1 817 €+3 050 €-1 233 €
Total+45 425 €+28 584 €+16 841 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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