Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 3 pièces 58 m²

Bien expiré
VillePreuilly-sur-Claise (37)
Surface58m²
Coût Total46 240€
Loyer Annuel4 715€
Rentabilité10.20%
Cashflow/mois-31€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 28 000 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 482,76 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Preuilly sur Claise - Appartement T3

Val Touraine Habitat vous propose un appartement T3 de 58 m² situé au rez-de chaussée surélevé dans un immeuble sur la commune de Preuilly sur Claise.

Composition : séjour, cuisine, 2 chambres, salle de bain, wc séparé, rangement et une cave.

Embellissement à prévoir.

Classe énergétique : E – consommation : 235 kWh/m²/an Classe climatique : E - émission GES : 61kg CO2/m²/an Estimation des dépenses annuelles d'énergie : 1 790 € - 2 480 € (base 2021,2022,2023 abonnements compris)

Bien soumis au régime de la copropriété (4 lots principaux). Estimation charges annuelles : 1 670 € Existence d'une procédure judiciaire : non

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Visite sur rendez-vous le lundi au vendredi au O2 47 87 14 96

Offre d'achat à transmettre par mail : [Coordonnées masquées] Au plus tard le 25/06/2026 Vente soumise aux dispositions de l'article L443-11 du CCH Référence annonce : 01180004_ce Date de réalisation du diagnostic : 06/11/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 110 € et 1 550 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Preuilly-sur-Claise
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37290
Coordonnées : 46.853970, 0.928242
Total : 46 240€
Prix d'acquisition : 28 000€
Travaux : 16 000€
Valeur du bien : 44 000€
Frais de notaire : 2 240€
Coût estimé : 2 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58m²
Loyer prédit : 6.77€/m²/mois
Fourchette : 5.25€ - 8.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 393€/mois
Loyer annuel estimé : 4715€/an
Fourchette totale : 304€ - 507€/mois
Fourchette annuelle : 3654€ - 6084€/an
Rentabilité brute :10.20%
Fourchette de rentabilité :7.90% - 13.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :511,11 €/m²
Basé sur :3 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :29 644 €
Prix d'achat :28 000 €
Décote à l'achat :-1 644€ (-5.5%)
Marge achat-revente :-16 596€ (-56.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :46 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :231,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :13,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 244,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :23 206,50€
Coût de l'assurance :4 046,00€
Taxe foncière : 471,50€/an
Soit par mois : 39,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 139,17€/mois
Soit par an : 1 670,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 392,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 423,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-30,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 58 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 58 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 24 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 000 €(276 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:240€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:960€
    Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Preuilly-sur-Claise (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 393 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 715 €/an
Calcul : 393 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 598 €/an
Base de calcul : Emprunt de 46 240 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 162 €/an
Calcul : 13 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 471 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 670 €/an
Calcul : 139 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 901 €
Revenus locatifs : +4 715 €
Charges déductibles : -19 901 €
Résultat foncier Année 1 : -15 186 €(Déficit de 15 186 €)
Imputable sur revenu global : 15 186 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 901 €/an
Revenus locatifs : +4 715 €
Charges déductibles : -3 901 €
Résultat foncier Années 2+ : 814 €/an
Prix d'achat du bien : 28 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 18 200 €(65% de 28 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 662 €/an
Calcul : 18 200 € × 3,636% = 662 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 715 €19 903 €1 600 €-15 188 €15 188 €--
24 809 €3 861 €1 558 €948 €---
34 905 €3 818 €1 514 €1 088 €---
45 004 €3 773 €1 469 €1 231 €---
55 104 €3 726 €1 423 €1 377 €---
65 206 €3 678 €1 375 €1 528 €---
75 310 €3 628 €1 325 €1 682 €---
85 416 €3 576 €1 273 €1 840 €---
95 524 €3 523 €1 220 €2 001 €---
105 635 €3 467 €1 164 €2 167 €---
115 748 €3 410 €1 107 €2 337 €---
125 862 €3 351 €1 047 €2 512 €---
135 980 €3 289 €986 €2 691 €---
146 099 €3 225 €922 €2 874 €---
156 221 €3 159 €856 €3 062 €---
166 346 €3 091 €788 €3 255 €---
176 473 €3 020 €717 €3 452 €---
186 602 €2 947 €644 €3 655 €---
196 734 €2 871 €568 €3 863 €---
206 869 €2 792 €489 €4 076 €---
217 006 €2 711 €408 €4 295 €---
227 146 €2 627 €323 €4 520 €---
237 289 €2 539 €236 €4 750 €---
247 435 €2 449 €146 €4 986 €---
257 584 €2 355 €52 €5 228 €---
TOTAL151 022 €96 790 €23 207 €54 232 €15 188 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 556 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 54 232 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 715 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +990 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+990 €-4 556 €+5 546 €
2+990 €+284 €+706 €
3+990 €+326 €+664 €
4+990 €+369 €+621 €
5+990 €+413 €+577 €
6+990 €+458 €+532 €
7+990 €+505 €+485 €
8+990 €+552 €+438 €
9+990 €+600 €+390 €
10+990 €+650 €+340 €
11+990 €+701 €+289 €
12+990 €+754 €+236 €
13+990 €+807 €+183 €
14+990 €+862 €+128 €
15+990 €+919 €+71 €
16+990 €+976 €+14 €
17+990 €+1 036 €-46 €
18+990 €+1 097 €-107 €
19+990 €+1 159 €-169 €
20+990 €+1 223 €-233 €
21+990 €+1 289 €-299 €
22+990 €+1 356 €-366 €
23+990 €+1 425 €-435 €
24+990 €+1 496 €-506 €
25+990 €+1 569 €-579 €
Total+24 750 €+16 270 €+8 480 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →