Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 7 pièces 130 m²

Bien expiré
VilleGourin (56)
Surface130m²
Coût Total193 018€
Loyer Annuel12 002€
Rentabilité6.22%
Cashflow/mois-112€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 116 220 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 894 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 7 pièces 130 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial NOTAIRE PARTENAIRE, SELARL vous proposent : Maison / villa à vendre - GOURIN (56110)

GOURIN (Morbihan) - EXCLUSIVITE - Maison d'habitation proche centre-ville dont la distribution est la suivante :

  • Rez-de-chaussée : entrée, cuisine aménagée et équipée, salon, salle à manger, une chambre, salle d'eau avec WC
  • Etage : trois chambres, salle d'eau avec WC, dressing
  • Appentis au pignon avec chaufferie
  • Jardin clos à l'arrière Le tout sur 343 m²

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude NOTAIRE PARTENAIRE, SELARL - Notaires à Gourin - N° SIRET : 87842756600012

Immobilier.notaires® : Evaluer, acheter & vendre avec les notaires partout en France. 12 000 notaires, experts et négociateurs vous accompagnent dans vos projets immobiliers en toute confiance.

Surface : 130 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 27/03/2026

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 720 € et 5 090 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Gourin
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56110
Coordonnées : 48.097050, -3.610171
Total : 193 018€
Prix d'acquisition : 116 220€
Travaux : 67 500€
Valeur du bien : 183 720€
Frais de notaire : 9 298€
Coût estimé : 9 298€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.06€ - 9.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 1000€/mois
Loyer annuel estimé : 12002€/an
Fourchette totale : 788€ - 1270€/mois
Fourchette annuelle : 9452€ - 15239€/an
Rentabilité brute :6.22%
Fourchette de rentabilité :4.90% - 7.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :843,75 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :109 688 €
Prix d'achat :116 220 €
Décote à l'achat :+6 532€ (+6.0%)
Marge achat-revente :-83 330€ (-76.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :193 018€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :955,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :56,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 012,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 773,82€
Coût de l'assurance :16 889,07€
Taxe foncière : 1 200,15€/an
Soit par mois : 100,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 000,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 112,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-112,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments de cuisine (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite mise à jour

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 500 €(519 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:10 400€
    Isolation toiture/combles: 130 m² × 80€/m² = 10400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (pose incluse)
  • Menuiseries:13 600€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 850€ = 13600€ (pose incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (pose incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 100€
    Parquet flottant: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 10€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gourin (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 40 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 000 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 002 €/an
Calcul : 1 000 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 479 €/an
Base de calcul : Emprunt de 193 018 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 676 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 200 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 855 €
Revenus locatifs : +12 002 €
Charges déductibles : -75 855 €
Résultat foncier Année 1 : -63 853 €(Déficit de 63 853 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 453 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 355 €/an
Revenus locatifs : +12 002 €
Charges déductibles : -8 355 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 647 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42453.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 116 220 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 543 €(65% de 116 220 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 747 €/an
Calcul : 75 543 € × 3,636% = 2 747 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 002 €75 861 €6 485 €-63 860 €21 400 €42 460 €42 460 €
212 242 €8 189 €6 313 €4 053 €--38 407 €
312 486 €8 011 €6 135 €4 476 €--33 931 €
412 736 €7 826 €5 951 €4 910 €--29 022 €
512 991 €7 636 €5 760 €5 355 €--23 667 €
613 251 €7 439 €5 563 €5 812 €--17 855 €
713 516 €7 234 €5 359 €6 281 €--11 573 €
813 786 €7 023 €5 148 €6 763 €--4 811 €
914 062 €6 805 €4 929 €7 257 €---
1014 343 €6 579 €4 703 €7 764 €---
1114 630 €6 345 €4 470 €8 284 €---
1214 922 €6 103 €4 228 €8 819 €---
1315 221 €5 853 €3 978 €9 368 €---
1415 525 €5 594 €3 719 €9 931 €---
1515 836 €5 327 €3 451 €10 509 €---
1616 152 €5 050 €3 174 €11 103 €---
1716 476 €4 763 €2 887 €11 712 €---
1816 805 €4 467 €2 591 €12 338 €---
1917 141 €4 160 €2 284 €12 981 €---
2017 484 €3 843 €1 967 €13 641 €---
2117 834 €3 515 €1 639 €14 319 €---
2218 190 €3 175 €1 299 €15 015 €---
2318 554 €2 824 €948 €15 730 €---
2418 925 €2 460 €584 €16 465 €---
2519 304 €2 084 €209 €17 219 €---
TOTAL384 412 €208 167 €93 774 €176 245 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 176 245 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 002 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 520 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 520 €-6 420 €+8 940 €
2+2 520 €0 €+2 520 €
3+2 520 €0 €+2 520 €
4+2 520 €0 €+2 520 €
5+2 520 €0 €+2 520 €
6+2 520 €0 €+2 520 €
7+2 520 €0 €+2 520 €
8+2 520 €0 €+2 520 €
9+2 520 €+734 €+1 786 €
10+2 520 €+2 329 €+191 €
11+2 520 €+2 485 €+35 €
12+2 520 €+2 646 €-126 €
13+2 520 €+2 810 €-290 €
14+2 520 €+2 979 €-459 €
15+2 520 €+3 153 €-633 €
16+2 520 €+3 331 €-811 €
17+2 520 €+3 514 €-994 €
18+2 520 €+3 701 €-1 181 €
19+2 520 €+3 894 €-1 374 €
20+2 520 €+4 092 €-1 572 €
21+2 520 €+4 296 €-1 776 €
22+2 520 €+4 505 €-1 985 €
23+2 520 €+4 719 €-2 199 €
24+2 520 €+4 939 €-2 419 €
25+2 520 €+5 166 €-2 646 €
Total+63 000 €+52 874 €+10 126 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 196 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →