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Maison à vendre

VilleBeaulieu-sur-Dordogne (19)
Surface116m²
Coût Total124 493€
Loyer Annuel10 889€
Rentabilité8.75%
Cashflow/mois+158€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 72 345 €
Surface : 116 m²
Prix au m² : 623,66 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cheminée, 4 chambres, 1 parking: Parking, Jardin, Pas de cave

Maison de bourg à 10 min. des commodités, proche de la rivière. Idéale pour pêcheurs ou investisseurs. La maison est composée en rez de jardin d'un salon avec cheminée et d'une cuisine. Au premier deux chambres et salle de bain, au second deux autres chambres supplémentaires. Beau potentiel pour une résidence secondaire. Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Beaulieu-sur-Dordogne
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19120
Coordonnées : 45.019238, 1.835122
Total : 124 493€
Prix d'acquisition : 72 345€
Travaux : 46 360€
Valeur du bien : 118 705€
Frais de notaire : 5 788€
Coût estimé : 5 788€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 116m²
Loyer prédit : 7.82€/m²/mois
Fourchette : 6.14€ - 9.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 907€/mois
Loyer annuel estimé : 10889€/an
Fourchette totale : 713€ - 1155€/mois
Fourchette annuelle : 8554€ - 13862€/an
Rentabilité brute :8.75%
Fourchette de rentabilité :6.87% - 11.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 150 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :133 400 €
Prix d'achat :72 345 €
Décote à l'achat :-61 055€ (-45.8%)
Marge achat-revente :8 907€ (6.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 493€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :609,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :49,80€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 659,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 299,52€
Coût de l'assurance :14 939,16€
Taxe foncière : 1 088,91€/an
Soit par mois : 90,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 907,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 749,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :157,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 116 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 116 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes plomberie/électricité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - électroménager daté
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 360 €(400 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 960€
    Isolation toiture/combles: 116 m² × 60€/m² = 6960€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 600€ = 8400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:7 500€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 7500€ = 7500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 40 m² × 75€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 000€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Beaulieu-sur-Dordogne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 860€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 907 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 889 €/an
Calcul : 907 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 043 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 493 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 598 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 089 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 089 €
Revenus locatifs : +10 889 €
Charges déductibles : -52 089 €
Résultat foncier Année 1 : -41 200 €(Déficit de 41 200 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 800 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 729 €/an
Revenus locatifs : +10 889 €
Charges déductibles : -5 729 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 160 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19800.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 72 345 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 47 024 €(65% de 72 345 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 710 €/an
Calcul : 47 024 € × 3,636% = 1 710 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 889 €52 093 €4 047 €-41 204 €21 400 €19 804 €19 804 €
211 107 €5 624 €3 938 €5 483 €--14 322 €
311 329 €5 512 €3 825 €5 817 €--8 504 €
411 556 €5 395 €3 709 €6 160 €--2 344 €
511 787 €5 275 €3 588 €6 512 €---
612 022 €5 150 €3 464 €6 872 €---
712 263 €5 022 €3 335 €7 241 €---
812 508 €4 889 €3 203 €7 619 €---
912 758 €4 752 €3 065 €8 006 €---
1013 014 €4 610 €2 924 €8 403 €---
1113 274 €4 463 €2 777 €8 810 €---
1213 539 €4 312 €2 626 €9 227 €---
1313 810 €4 156 €2 469 €9 655 €---
1414 086 €3 994 €2 307 €10 092 €---
1514 368 €3 827 €2 140 €10 541 €---
1614 655 €3 654 €1 967 €11 001 €---
1714 948 €3 475 €1 789 €11 473 €---
1815 247 €3 291 €1 604 €11 956 €---
1915 552 €3 100 €1 414 €12 452 €---
2015 863 €2 903 €1 217 €12 960 €---
2116 181 €2 700 €1 013 €13 481 €---
2216 504 €2 489 €803 €14 015 €---
2316 834 €2 272 €585 €14 562 €---
2417 171 €2 047 €361 €15 124 €---
2517 514 €1 815 €129 €15 699 €---
TOTAL348 782 €146 821 €58 300 €201 960 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 201 960 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 889 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 287 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 287 €-6 420 €+8 707 €
2+2 287 €0 €+2 287 €
3+2 287 €0 €+2 287 €
4+2 287 €0 €+2 287 €
5+2 287 €+1 250 €+1 037 €
6+2 287 €+2 062 €+225 €
7+2 287 €+2 172 €+115 €
8+2 287 €+2 286 €+1 €
9+2 287 €+2 402 €-115 €
10+2 287 €+2 521 €-234 €
11+2 287 €+2 643 €-356 €
12+2 287 €+2 768 €-481 €
13+2 287 €+2 896 €-609 €
14+2 287 €+3 028 €-741 €
15+2 287 €+3 162 €-875 €
16+2 287 €+3 300 €-1 013 €
17+2 287 €+3 442 €-1 155 €
18+2 287 €+3 587 €-1 300 €
19+2 287 €+3 736 €-1 449 €
20+2 287 €+3 888 €-1 601 €
21+2 287 €+4 044 €-1 757 €
22+2 287 €+4 204 €-1 917 €
23+2 287 €+4 369 €-2 082 €
24+2 287 €+4 537 €-2 250 €
25+2 287 €+4 710 €-2 423 €
Total+57 175 €+60 588 €+-3 413 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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