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Vente appartement 3 pièces 65 m² Gréolières (06620) - Superimmo

Bien expiré
VilleGréolières (06)
Surface65
Coût Total102 840
Loyer Annuel10 570
Rentabilité10.28%
Cashflow/mois+262
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 353,85 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces avec terrasse – Vue pistes – Gréolière-les-Neiges Situé à Gréolière-les-Neiges, en rez-de-jardin, cet appartement 3 pièces avec terrasse offre un cadre idéal pour les amoureux de la montagne. Il se compose de : une entrée avec placard, une cuisine, un séjour / salle à manger, une terrasse avec vue dégagée sur les pistes de ski, une chambre (sans fenêtre) pouvant faire office de bureau ou un second espace nuit, une chambre avec placard, une salle de bains avec WC, équipée d’une baignoire balnéo. L’appartement est à rafraîchir et à remettre au goût du jour, offrant un beau potentiel de personnalisation selon vos envies et vos projets. 💡 Idéal pied-à-terre à la montagne : profitez du ski en hiver, des randonnées et de la luge 4 saisons, dans un environnement ressourçant, été comme hiver, avec une vue privilégiée sur les pistes.

Ville : Gréolières
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06620
Total : 102 840
Prix d'acquisition : 88 000
Travaux : 7 800
Valeur du bien : 95 800
Frais de notaire : 7 040
Coût estimé : 7 040
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65
Loyer prédit : 13.55€/m²/mois
Fourchette : 10.63€ - 17.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 881€/mois
Loyer annuel estimé : 10570€/an
Fourchette totale : 691€ - 1123€/mois
Fourchette annuelle : 8288€ - 13480€/an
Rentabilité brute :10.28%
Fourchette de rentabilité :8.06% - 13.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 840
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :501,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :29,14€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 530,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 669,83
Coût de l'assurance :8 741,40
Taxe foncière : 1 057,04€/an
Soit par mois : 88,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 880,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 618,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :261,94€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, plan de travail, et mise aux normes de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire balnéo, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 800(120 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:7 800
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 881 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 570 €/an
Calcul : 881 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 309 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 840 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 350 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 057 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 516
Revenus locatifs : +10 570
Charges déductibles : -12 516
Résultat foncier Année 1 : -1 945(Déficit de 1 945 €)
Imputable sur revenu global : 1 945
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 716 €/an
Revenus locatifs : +10 570
Charges déductibles : -4 716
Résultat foncier Années 2+ : 5 855 €/an
Prix d'achat du bien : 88 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 57012 5193 312-1 9491 949 €--
210 7824 6293 2236 152---
310 9974 5373 1306 461---
411 2174 4413 0356 776---
511 4424 3422 9367 099---
611 6714 2402 8347 430---
711 9044 1352 7287 769---
812 1424 0262 6198 116---
912 3853 9132 5078 471---
1012 6333 7972 3908 835---
1112 8853 6772 2709 208---
1213 1433 5532 1469 590---
1313 4063 4252 0189 981---
1413 6743 2921 88610 382---
1513 9473 1551 74910 792---
1614 2263 0141 60711 212---
1714 5112 8681 46111 643---
1814 8012 7171 31012 084---
1915 0972 5611 15512 536---
2015 3992 40099412 999---
2115 7072 23482713 473---
2216 0212 06265513 959---
2316 3421 88547814 457---
2416 6681 70129414 967---
2517 0021 51210515 490---
TOTAL338 57290 63747 670247 9351 949Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 585
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 247 935
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 570 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 220 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 220-585+2 805
2+2 220+1 846+374
3+2 220+1 938+282
4+2 220+2 033+187
5+2 220+2 130+90
6+2 220+2 229-9
7+2 220+2 331-111
8+2 220+2 435-215
9+2 220+2 541-321
10+2 220+2 651-431
11+2 220+2 762-542
12+2 220+2 877-657
13+2 220+2 994-774
14+2 220+3 114-894
15+2 220+3 238-1 018
16+2 220+3 364-1 144
17+2 220+3 493-1 273
18+2 220+3 625-1 405
19+2 220+3 761-1 541
20+2 220+3 900-1 680
21+2 220+4 042-1 822
22+2 220+4 188-1 968
23+2 220+4 337-2 117
24+2 220+4 490-2 270
25+2 220+4 647-2 427
Total+55 500+74 380+-18 880
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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