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T2 à rénover - quartier Oberlin

VilleNancy (54)
Surface49m²
Coût Total124 118€
Loyer Annuel8 070€
Rentabilité6.50%
Cashflow/mois-102€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 78 350 €
Surface : 49 m²
Prix au m² : 1 598,98 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel

Situé dans le quartier Oberlin au sein d'un immeuble de cinq appartements. L'agence Triplex vous propose un T2 de 50 m² au RDC à rénover.

Potentiel locatif très intéressant, quartier en pleine dynamisation

Logement au calme composé d'une cuisine, d'un séjour, d'une chambre, et d'une salle d'eau avec WC.

Chauffage au gaz. Surface carrez : 50 m²

DPE: E Bien soumis au statut de la copropriété comprenant 48 lots dont 15 lots principaux. Charges mensuelles prévisionnelles : 50 € (Copropriété en cours de constitution)

Prix de vente : 78 350 € (honoraires agence charge vendeur inclus).

Coût des dépenses énergétiques annuelles entre 920 et 1290 € / an abonnement compris. ( année 2021 )

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Nancy
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54000
Coordonnées : 48.692914, 6.154579
Total : 124 118€
Prix d'acquisition : 78 350€
Travaux : 39 500€
Valeur du bien : 117 850€
Frais de notaire : 6 268€
Coût estimé : 6 268€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49m²
Loyer prédit : 13.72€/m²/mois
Fourchette : 11.11€ - 16.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 672€/mois
Loyer annuel estimé : 8070€/an
Fourchette totale : 544€ - 831€/mois
Fourchette annuelle : 6533€ - 9968€/an
Rentabilité brute :6.50%
Fourchette de rentabilité :5.26% - 8.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 083,33 €/m²
Basé sur :389 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :102 083 €
Prix d'achat :78 350 €
Décote à l'achat :-23 733€ (-23.2%)
Marge achat-revente :-22 035€ (-21.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 118€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :621,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :36,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 657,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 291,19€
Coût de l'assurance :10 860,32€
Taxe foncière : 806,99€/an
Soit par mois : 67,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 50,00€/mois
Soit par an : 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 672,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 774,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-102,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 49 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité, revêtement sol et murs
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 500 €(806 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:7 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1500€ = 7500€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 7000€ = 7000€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nancy. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont adaptés pour une zone urbaine, sans ajustement régional.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 672 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 070 €/an
Calcul : 672 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 290 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 118 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 434 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 807 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 631 €
Revenus locatifs : +8 070 €
Charges déductibles : -45 631 €
Résultat foncier Année 1 : -37 561 €(Déficit de 37 561 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 161 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 131 €/an
Revenus locatifs : +8 070 €
Charges déductibles : -6 131 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 939 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16161.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 78 350 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 928 €(65% de 78 350 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 852 €/an
Calcul : 50 928 € × 3,636% = 1 852 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 070 €45 635 €4 294 €-37 565 €21 400 €16 165 €16 165 €
28 231 €6 023 €4 181 €2 209 €--13 957 €
38 396 €5 906 €4 065 €2 490 €--11 467 €
48 564 €5 786 €3 944 €2 778 €--8 688 €
58 735 €5 661 €3 819 €3 075 €--5 614 €
68 910 €5 531 €3 690 €3 379 €--2 235 €
79 088 €5 397 €3 556 €3 691 €---
89 270 €5 259 €3 417 €4 011 €---
99 455 €5 115 €3 273 €4 340 €---
109 644 €4 966 €3 125 €4 678 €---
119 837 €4 812 €2 971 €5 025 €---
1210 034 €4 652 €2 811 €5 381 €---
1310 235 €4 487 €2 646 €5 747 €---
1410 439 €4 316 €2 475 €6 123 €---
1510 648 €4 139 €2 298 €6 509 €---
1610 861 €3 956 €2 114 €6 906 €---
1711 078 €3 766 €1 924 €7 313 €---
1811 300 €3 569 €1 727 €7 731 €---
1911 526 €3 365 €1 524 €8 161 €---
2011 756 €3 154 €1 313 €8 602 €---
2111 991 €2 935 €1 094 €9 056 €---
2212 231 €2 709 €868 €9 522 €---
2312 476 €2 475 €633 €10 001 €---
2412 725 €2 232 €391 €10 493 €---
2512 980 €1 981 €139 €10 999 €---
TOTAL258 482 €147 826 €62 291 €110 655 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 110 655 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 070 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 695 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 695 €-6 420 €+8 115 €
2+1 695 €0 €+1 695 €
3+1 695 €0 €+1 695 €
4+1 695 €0 €+1 695 €
5+1 695 €0 €+1 695 €
6+1 695 €0 €+1 695 €
7+1 695 €+437 €+1 258 €
8+1 695 €+1 203 €+492 €
9+1 695 €+1 302 €+393 €
10+1 695 €+1 403 €+292 €
11+1 695 €+1 508 €+187 €
12+1 695 €+1 614 €+81 €
13+1 695 €+1 724 €-29 €
14+1 695 €+1 837 €-142 €
15+1 695 €+1 953 €-258 €
16+1 695 €+2 072 €-377 €
17+1 695 €+2 194 €-499 €
18+1 695 €+2 319 €-624 €
19+1 695 €+2 448 €-753 €
20+1 695 €+2 581 €-886 €
21+1 695 €+2 717 €-1 022 €
22+1 695 €+2 857 €-1 162 €
23+1 695 €+3 000 €-1 305 €
24+1 695 €+3 148 €-1 453 €
25+1 695 €+3 300 €-1 605 €
Total+42 375 €+33 197 €+9 178 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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