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Achat : Maison Bourganeuf (23400)

VilleBourganeuf (23)
Surface323m²
Coût Total384 822€
Loyer Annuel30 199€
Rentabilité7.85%
Cashflow/mois+213€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 296 520 €
Surface : 323 m²
Prix au m² : 918,02 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 9
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 323 m², 9 pièces, 7 chambres, 1 salle de bain, Cheminée, Sans vis-à-vis, 1 place de parking, Structure/extérieur en bon état

Dans un quartier calme de Bourganeuf. Ancienne grange joliment rénovée. Plus de 300 m² répartis sur 2 étages. Au 1er grand salon avec cuisine ouverte et belle cheminée centrale. 3 chambres, une salle d'eau. À l'étage : 2e pièce de vie, 4 chambres et une salle d'eau. Etables sur le rez de chaussé. Beau jardin arboré sans vis à vis Honoraires inclus dans le prix : 5.9%.

Ville : Bourganeuf
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23400
Coordonnées : 45.949570, 1.748420
Total : 384 822€
Prix d'acquisition : 296 520€
Travaux : 64 580€
Valeur du bien : 361 100€
Frais de notaire : 23 722€
Coût estimé : 23 722€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 323m²
Loyer prédit : 7.79€/m²/mois
Fourchette : 6.21€ - 9.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 2517€/mois
Loyer annuel estimé : 30199€/an
Fourchette totale : 2006€ - 3157€/mois
Fourchette annuelle : 24072€ - 37886€/an
Rentabilité brute :7.85%
Fourchette de rentabilité :6.26% - 9.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :616 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :198 968 €
Prix d'achat :296 520 €
Décote à l'achat :+97 552€ (+49.0%)
Marge achat-revente :-185 854€ (-93.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :384 822€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 907,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :144,31€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 2 052,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :187 573,49€
Coût de l'assurance :43 292,48€
Taxe foncière : 3 019,93€/an
Soit par mois : 251,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 516,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 303,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :212,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 323 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 323 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 40 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour maison)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires si nécessaire
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 50 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 580 €(200 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:19 380€
    Isolation toiture/combles: 323 m² × 60€/m² = 19380€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:24 000€
    Fenêtres double vitrage: 40 fenêtres × 600€/fenêtre = 24000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 200€
    Parquet flottant: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:2 000€
    Peinture salon: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourganeuf (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 55 380€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 517 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 199 €/an
Calcul : 2 517 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 956 €/an
Base de calcul : Emprunt de 384 822 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 732 €/an
Calcul : 144 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 020 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 287 €
Revenus locatifs : +30 199 €
Charges déductibles : -82 287 €
Résultat foncier Année 1 : -52 088 €(Déficit de 52 088 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 688 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 707 €/an
Revenus locatifs : +30 199 €
Charges déductibles : -17 707 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 492 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30688.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 296 520 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 192 738 €(65% de 296 520 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 009 €/an
Calcul : 192 738 € × 3,636% = 7 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 199 €82 300 €12 968 €-52 101 €21 400 €30 701 €30 701 €
230 803 €17 376 €12 624 €13 427 €--17 273 €
331 419 €17 020 €12 269 €14 399 €--2 874 €
432 048 €16 652 €11 900 €15 396 €---
532 689 €16 271 €11 520 €16 418 €---
633 343 €15 877 €11 126 €17 465 €---
734 009 €15 469 €10 718 €18 540 €---
834 690 €15 048 €10 296 €19 642 €---
935 383 €14 611 €9 860 €20 772 €---
1036 091 €14 160 €9 408 €21 931 €---
1136 813 €13 692 €8 941 €23 120 €---
1237 549 €13 209 €8 457 €24 340 €---
1338 300 €12 709 €7 957 €25 591 €---
1439 066 €12 192 €7 440 €26 874 €---
1539 847 €11 656 €6 905 €28 191 €---
1640 644 €11 102 €6 351 €29 542 €---
1741 457 €10 529 €5 778 €30 928 €---
1842 286 €9 936 €5 185 €32 350 €---
1943 132 €9 323 €4 571 €33 809 €---
2043 995 €8 688 €3 936 €35 307 €---
2144 875 €8 031 €3 280 €36 843 €---
2245 772 €7 352 €2 600 €38 420 €---
2346 688 €6 649 €1 897 €40 039 €---
2447 621 €5 922 €1 170 €41 700 €---
2548 574 €5 169 €417 €43 405 €---
TOTAL967 294 €370 944 €187 573 €596 350 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 596 350 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 199 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 342 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 342 €-6 420 €+12 762 €
2+6 342 €0 €+6 342 €
3+6 342 €0 €+6 342 €
4+6 342 €+3 757 €+2 585 €
5+6 342 €+4 925 €+1 417 €
6+6 342 €+5 240 €+1 102 €
7+6 342 €+5 562 €+780 €
8+6 342 €+5 893 €+449 €
9+6 342 €+6 232 €+110 €
10+6 342 €+6 579 €-237 €
11+6 342 €+6 936 €-594 €
12+6 342 €+7 302 €-960 €
13+6 342 €+7 677 €-1 335 €
14+6 342 €+8 062 €-1 720 €
15+6 342 €+8 457 €-2 115 €
16+6 342 €+8 863 €-2 521 €
17+6 342 €+9 278 €-2 936 €
18+6 342 €+9 705 €-3 363 €
19+6 342 €+10 143 €-3 801 €
20+6 342 €+10 592 €-4 250 €
21+6 342 €+11 053 €-4 711 €
22+6 342 €+11 526 €-5 184 €
23+6 342 €+12 012 €-5 670 €
24+6 342 €+12 510 €-6 168 €
25+6 342 €+13 021 €-6 679 €
Total+158 550 €+178 905 €+-20 355 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
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