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Maison en pierre à réhabiliter avec beau potentiel

Bien expiré
VilleSainte-Hermine (85)
Surface59.6m²
Coût Total115 236€
Loyer Annuel5 668€
Rentabilité4.92%
Cashflow/mois-178€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 400 €
Surface : 59.6 m²
Prix au m² : 996,64 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Jardin

A 5 minutes de St JEAN D'HERMINE. Dans village calme, maison d'environ 60 m2 habitables, possibilité plus, à réhabiliter entièrement. Au rez-de-chaussée : 2 pièces de vie, dégagement, salle d'eau.A l'étage : 2 greniers aménageables.Dépendance d'environ 40 m2 attenante. Pas de terrain mais une cour. Travaux importants y compris assainissement. Idéal investisseur ou 1er achat avec projet rénovation.Fort potentiel après travaux. Prix de vente de 59 400EUR, honoraires de 4 400EUR TTC inclus à la charge de l'acquéreur calculés sur le prix Net Vendeur de 55 000EUR. Non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

  • https://www.achetez-vendee-immobilier.fr/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Sainte-Hermine
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85210
Coordonnées : 46.555517, -1.049343
Total : 115 236€
Prix d'acquisition : 59 400€
Travaux : 51 084€
Valeur du bien : 110 484€
Frais de notaire : 4 752€
Coût estimé : 4 752€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59.6m²
Loyer prédit : 7.93€/m²/mois
Fourchette : 6.08€ - 10.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 472€/mois
Loyer annuel estimé : 5668€/an
Fourchette totale : 362€ - 616€/mois
Fourchette annuelle : 4346€ - 7391€/an
Rentabilité brute :4.92%
Fourchette de rentabilité :3.77% - 6.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 236€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :569,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :33,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 603,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 616,67€
Coût de l'assurance :10 083,15€
Taxe foncière : 566,80€/an
Soit par mois : 47,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 472,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 650,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-178,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 59.6 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (59.6 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, peinture
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain moderne mais nécessite des mises aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement des murs, peinture et réfection de l'électricité
Quantité: 20 m²
Raison: État 2.5/5 visible - salon vétuste nécessitant rénovation
Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Assainissement
Travaux d'assainissement nécessaires pour la conformité
Quantité: 1 lot
Raison: Travaux importants à prévoir pour la réhabilitation de la maison

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 084 €(857 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€
  • Isolation:2 384€
    Isolation combles: 59.6 m² × 40€/m² = 2384€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€
  • Cuisine:8 500€
    Cuisine complète: 8500€
  • Salle de bain:1 200€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 200€/m² = 1200€
  • Chambres:3 000€
    Revêtement sol (parquet): 12 m² × 150€/m² = 1800€, Peinture murs: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:3 600€
    Peinture murs: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Réfection électricité: 20 m² × 90€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 800€
  • Gros œuvre:12 500€
    Assainissement: 1 lot = 12500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Hermine (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 472 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 668 €/an
Calcul : 472 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 845 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 236 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 403 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 567 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 084 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 899 €
Revenus locatifs : +5 668 €
Charges déductibles : -55 899 €
Résultat foncier Année 1 : -50 231 €(Déficit de 50 231 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 831 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 815 €/an
Revenus locatifs : +5 668 €
Charges déductibles : -4 815 €
Résultat foncier Années 2+ : 853 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28831.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 610 €(65% de 59 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 404 €/an
Calcul : 38 610 € × 3,636% = 1 404 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 668 €55 903 €3 849 €-50 235 €21 400 €28 835 €28 835 €
25 781 €4 717 €3 747 €1 065 €--27 770 €
35 897 €4 611 €3 641 €1 286 €--26 484 €
46 015 €4 501 €3 531 €1 514 €--24 970 €
56 135 €4 388 €3 418 €1 748 €--23 223 €
66 258 €4 270 €3 300 €1 988 €--21 235 €
76 383 €4 149 €3 179 €2 234 €--19 001 €
86 511 €4 024 €3 053 €2 487 €--16 514 €
96 641 €3 894 €2 924 €2 747 €--13 767 €
106 774 €3 760 €2 789 €3 014 €--10 752 €
116 909 €3 621 €2 651 €3 289 €--7 464 €
127 047 €3 477 €2 507 €3 570 €---
137 188 €3 329 €2 358 €3 860 €---
147 332 €3 175 €2 205 €4 157 €---
157 479 €3 016 €2 046 €4 463 €---
167 628 €2 852 €1 881 €4 777 €---
177 781 €2 682 €1 711 €5 099 €---
187 937 €2 506 €1 536 €5 431 €---
198 095 €2 324 €1 354 €5 771 €---
208 257 €2 136 €1 166 €6 122 €---
218 422 €1 941 €971 €6 481 €---
228 591 €1 740 €770 €6 851 €---
238 763 €1 532 €562 €7 231 €---
248 938 €1 316 €346 €7 622 €---
259 117 €1 094 €123 €8 023 €---
TOTAL181 548 €130 954 €55 617 €50 594 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 50 594 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 668 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 190 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 190 €-6 420 €+7 610 €
2+1 190 €0 €+1 190 €
3+1 190 €0 €+1 190 €
4+1 190 €0 €+1 190 €
5+1 190 €0 €+1 190 €
6+1 190 €0 €+1 190 €
7+1 190 €0 €+1 190 €
8+1 190 €0 €+1 190 €
9+1 190 €0 €+1 190 €
10+1 190 €0 €+1 190 €
11+1 190 €0 €+1 190 €
12+1 190 €+1 071 €+119 €
13+1 190 €+1 158 €+32 €
14+1 190 €+1 247 €-57 €
15+1 190 €+1 339 €-149 €
16+1 190 €+1 433 €-243 €
17+1 190 €+1 530 €-340 €
18+1 190 €+1 629 €-439 €
19+1 190 €+1 731 €-541 €
20+1 190 €+1 836 €-646 €
21+1 190 €+1 944 €-754 €
22+1 190 €+2 055 €-865 €
23+1 190 €+2 169 €-979 €
24+1 190 €+2 286 €-1 096 €
25+1 190 €+2 407 €-1 217 €
Total+29 750 €+17 417 €+12 333 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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