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Duplex à vendre

VillePoitiers (86)
Surface82
Coût Total142 689
Loyer Annuel10 939
Rentabilité7.67%
Cashflow/mois+82
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 990 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 463,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 31 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Exposition sud-est, Interphone, Pas de balcon

Idéalement situé à Poitiers, à deux pas du centre-ville, cet appartement de 82 m2 se trouve dans un immeuble de deux appartements, sécurisé et à proximité de la gare. Récemment rénové, il offre une disposition pratique comprenant une entrée, un vaste séjour de 31 m2, une cuisine équipée avec four, plaque et hotte. En souplex : deux chambres avec dressing, une salle d’eau et des toilettes séparées. Les atouts indéniables de ce bien incluent sa modernité, l’absence de charges de copropriété, ainsi que sa proximité immédiate avec le centre-ville et la gare. Libre de toute occupation, cet appartement constitue une opportunité captivante, que ce soit pour un investissement locatif ou comme résidence principale. Pour obtenir davantage d’informations ou planifier une visite, n’hésitez pas à nous contacter.

Ville : Poitiers
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86000
Coordonnées : 46.587430, 0.331240
Total : 142 689
Prix d'acquisition : 119 990
Travaux : 13 100
Valeur du bien : 133 090
Frais de notaire : 9 599
Coût estimé : 9 599
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82
Loyer prédit : 11.12€/m²/mois
Fourchette : 8.82€ - 14.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 912€/mois
Loyer annuel estimé : 10939€/an
Fourchette totale : 723€ - 1150€/mois
Fourchette annuelle : 8675€ - 13795€/an
Rentabilité brute :7.67%
Fourchette de rentabilité :6.08% - 9.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 270,27 €/m²
Basé sur :223 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :186 162
Prix d'achat :119 990
Décote à l'achat :-66 172 (-35.5%)
Marge achat-revente :43 473€ (23.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 689
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :696,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :41,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 738,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 367,53
Coût de l'assurance :12 485,29
Taxe foncière : 1 093,93€/an
Soit par mois : 91,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 911,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 829,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :81,97€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 172 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 100(160 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 600
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 500
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Poitiers (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 912 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 939 €/an
Calcul : 912 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 606 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 689 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 499 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 094 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 299
Revenus locatifs : +10 939
Charges déductibles : -19 299
Résultat foncier Année 1 : -8 360(Déficit de 8 360 €)
Imputable sur revenu global : 8 360
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 199 €/an
Revenus locatifs : +10 939
Charges déductibles : -6 199
Résultat foncier Années 2+ : 4 740 €/an
Prix d'achat du bien : 119 990
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 994(65% de 119 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 77 994 € × 3,636% = 2 836
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 93919 3034 610-8 3648 364 €--
211 1586 0794 4855 079---
311 3815 9504 3575 431---
411 6095 8174 2245 792---
511 8415 6804 0866 161---
612 0785 5383 9456 540---
712 3195 3913 7986 928---
812 5665 2403 6467 326---
912 8175 0833 4907 734---
1013 0734 9213 3288 152---
1113 3354 7543 1618 581---
1213 6024 5822 9889 020---
1313 8744 4032 8109 470---
1414 1514 2192 6269 932---
1514 4344 0292 43510 406---
1614 7233 8322 23810 891---
1715 0173 6292 03511 389---
1815 3183 4181 82511 899---
1915 6243 2011 60812 422---
2015 9362 9771 38412 959---
2116 2552 7461 15213 510---
2216 5802 50691314 074---
2316 9122 25966614 653---
2417 2502 00441015 247---
2517 5951 74014615 856---
TOTAL350 388119 30166 368231 0878 364Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 509
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 231 087
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 939 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 297 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 297-2 509+4 806
2+2 297+1 524+773
3+2 297+1 629+668
4+2 297+1 738+559
5+2 297+1 848+449
6+2 297+1 962+335
7+2 297+2 078+219
8+2 297+2 198+99
9+2 297+2 320-23
10+2 297+2 446-149
11+2 297+2 574-277
12+2 297+2 706-409
13+2 297+2 841-544
14+2 297+2 980-683
15+2 297+3 122-825
16+2 297+3 267-970
17+2 297+3 417-1 120
18+2 297+3 570-1 273
19+2 297+3 727-1 430
20+2 297+3 888-1 591
21+2 297+4 053-1 756
22+2 297+4 222-1 925
23+2 297+4 396-2 099
24+2 297+4 574-2 277
25+2 297+4 757-2 460
Total+57 425+69 326+-11 901
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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