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Duplex à vendre

Bien expiré
VillePoitiers (86)
Surface82m²
Coût Total142 689€
Loyer Annuel10 939€
Rentabilité7.67%
Cashflow/mois+82€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 990 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 463,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 31 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Exposition sud-est, Interphone, Pas de balcon

Idéalement situé à Poitiers, à deux pas du centre-ville, cet appartement de 82 m2 se trouve dans un immeuble de deux appartements, sécurisé et à proximité de la gare. Récemment rénové, il offre une disposition pratique comprenant une entrée, un vaste séjour de 31 m2, une cuisine équipée avec four, plaque et hotte. En souplex : deux chambres avec dressing, une salle d’eau et des toilettes séparées. Les atouts indéniables de ce bien incluent sa modernité, l’absence de charges de copropriété, ainsi que sa proximité immédiate avec le centre-ville et la gare. Libre de toute occupation, cet appartement constitue une opportunité captivante, que ce soit pour un investissement locatif ou comme résidence principale. Pour obtenir davantage d’informations ou planifier une visite, n’hésitez pas à nous contacter.

Ville : Poitiers
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86000
Coordonnées : 46.587430, 0.331240
Total : 142 689€
Prix d'acquisition : 119 990€
Travaux : 13 100€
Valeur du bien : 133 090€
Frais de notaire : 9 599€
Coût estimé : 9 599€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 11.12€/m²/mois
Fourchette : 8.82€ - 14.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 912€/mois
Loyer annuel estimé : 10939€/an
Fourchette totale : 723€ - 1150€/mois
Fourchette annuelle : 8675€ - 13795€/an
Rentabilité brute :7.67%
Fourchette de rentabilité :6.08% - 9.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 270,27 €/m²
Basé sur :223 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :186 162 €
Prix d'achat :119 990 €
Décote à l'achat :-66 172€ (-35.5%)
Marge achat-revente :43 473€ (23.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 689€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :696,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :41,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 738,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 367,53€
Coût de l'assurance :12 485,29€
Taxe foncière : 1 093,93€/an
Soit par mois : 91,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 911,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 829,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :81,97€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 172 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 100 €(160 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Poitiers (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 912 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 939 €/an
Calcul : 912 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 606 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 689 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 499 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 094 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 299 €
Revenus locatifs : +10 939 €
Charges déductibles : -19 299 €
Résultat foncier Année 1 : -8 360 €(Déficit de 8 360 €)
Imputable sur revenu global : 8 360 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 199 €/an
Revenus locatifs : +10 939 €
Charges déductibles : -6 199 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 740 €/an
Prix d'achat du bien : 119 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 994 €(65% de 119 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 77 994 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 939 €19 303 €4 610 €-8 364 €8 364 €--
211 158 €6 079 €4 485 €5 079 €---
311 381 €5 950 €4 357 €5 431 €---
411 609 €5 817 €4 224 €5 792 €---
511 841 €5 680 €4 086 €6 161 €---
612 078 €5 538 €3 945 €6 540 €---
712 319 €5 391 €3 798 €6 928 €---
812 566 €5 240 €3 646 €7 326 €---
912 817 €5 083 €3 490 €7 734 €---
1013 073 €4 921 €3 328 €8 152 €---
1113 335 €4 754 €3 161 €8 581 €---
1213 602 €4 582 €2 988 €9 020 €---
1313 874 €4 403 €2 810 €9 470 €---
1414 151 €4 219 €2 626 €9 932 €---
1514 434 €4 029 €2 435 €10 406 €---
1614 723 €3 832 €2 238 €10 891 €---
1715 017 €3 629 €2 035 €11 389 €---
1815 318 €3 418 €1 825 €11 899 €---
1915 624 €3 201 €1 608 €12 422 €---
2015 936 €2 977 €1 384 €12 959 €---
2116 255 €2 746 €1 152 €13 510 €---
2216 580 €2 506 €913 €14 074 €---
2316 912 €2 259 €666 €14 653 €---
2417 250 €2 004 €410 €15 247 €---
2517 595 €1 740 €146 €15 856 €---
TOTAL350 388 €119 301 €66 368 €231 087 €8 364 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 509 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 231 087 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 939 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 297 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 297 €-2 509 €+4 806 €
2+2 297 €+1 524 €+773 €
3+2 297 €+1 629 €+668 €
4+2 297 €+1 738 €+559 €
5+2 297 €+1 848 €+449 €
6+2 297 €+1 962 €+335 €
7+2 297 €+2 078 €+219 €
8+2 297 €+2 198 €+99 €
9+2 297 €+2 320 €-23 €
10+2 297 €+2 446 €-149 €
11+2 297 €+2 574 €-277 €
12+2 297 €+2 706 €-409 €
13+2 297 €+2 841 €-544 €
14+2 297 €+2 980 €-683 €
15+2 297 €+3 122 €-825 €
16+2 297 €+3 267 €-970 €
17+2 297 €+3 417 €-1 120 €
18+2 297 €+3 570 €-1 273 €
19+2 297 €+3 727 €-1 430 €
20+2 297 €+3 888 €-1 591 €
21+2 297 €+4 053 €-1 756 €
22+2 297 €+4 222 €-1 925 €
23+2 297 €+4 396 €-2 099 €
24+2 297 €+4 574 €-2 277 €
25+2 297 €+4 757 €-2 460 €
Total+57 425 €+69 326 €+-11 901 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 169 jours
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