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Maison de village 5 pièces 101 m²

Bien expiré
VilleRoquebillière (06)
Surface101m²
Coût Total306 330€
Loyer Annuel19 808€
Rentabilité6.47%
Cashflow/mois-142€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 220 000 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 2 178,22 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village 5 pièces 101 m²

Dans la commune de Roquebillière, maison de village 5 pièces de 101.1 m2 habitables avec un sous-sol de 42 m2. Très bien placé, à proximité de tous commerces et ensoleillé. La maison dispose d'un hall d'entrée, un grand salon/salle à manger avec insert, une cuisine indépendante, trois chambres et deux salles de bains avec WC. Au sous-sol un grand garage de 42m2 avec une pièce (cave ou atelier). Toit récent et façade récente. Intérieur à rafraichir. Si vous souhaitez plus d'informations, entrez rapidement en contact avec Vésubie Immo au [Coordonnées masquées]. #immobilier #maisonàvendre #achatmaison #valledelavesubie #arrierepaysniçois

Surface : 101 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 23/03/2025

Consommation énergie primaire : 275 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 171 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 250 € et 3 090 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Roquebillière
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06450
Coordonnées : 44.013380, 7.310795
Total : 306 330€
Prix d'acquisition : 220 000€
Travaux : 68 730€
Valeur du bien : 288 730€
Frais de notaire : 17 600€
Coût estimé : 17 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101m²
Loyer prédit : 16.34€/m²/mois
Fourchette : 9.79€ - 27.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1651€/mois
Loyer annuel estimé : 19808€/an
Fourchette totale : 989€ - 2755€/mois
Fourchette annuelle : 11867€ - 33064€/an
Rentabilité brute :6.47%
Fourchette de rentabilité :3.87% - 10.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 976,66 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :199 643 €
Prix d'achat :220 000 €
Décote à l'achat :+20 357€ (+10.2%)
Marge achat-revente :-106 687€ (-53.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :306 330€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 538,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :89,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 627,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :155 217,98€
Coût de l'assurance :26 803,88€
Taxe foncière : 1 980,80€/an
Soit par mois : 165,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 650,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 792,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-142,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 101 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 101 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: 2 salles de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du sol dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie dans la maison
Quantité: 101 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 730 €(680 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:5 050€
    Isolation des combles: 101 m² × 50€/m² = 5050€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:16 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 8000€ = 16000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 200€
    Rénovation chambres: 30 m² × 140€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 300€
    Peinture salon: 20 m² × 65€/m² = 1300€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:8 080€
    Réfection plomberie: 101 m² × 80€/m² = 8080€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roquebillière (coefficient 1.2 appliqué pour la Côte d'Azur). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 950€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 651 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 808 €/an
Calcul : 1 651 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 678 €/an
Base de calcul : Emprunt de 306 330 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 072 €/an
Calcul : 89 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 981 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 730 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 461 €
Revenus locatifs : +19 808 €
Charges déductibles : -82 461 €
Résultat foncier Année 1 : -62 653 €(Déficit de 62 653 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 253 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 731 €/an
Revenus locatifs : +19 808 €
Charges déductibles : -13 731 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 077 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41253.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 220 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 000 €(65% de 220 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 200 €/an
Calcul : 143 000 € × 3,636% = 5 200 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 808 €82 471 €10 688 €-62 663 €21 400 €41 263 €41 263 €
220 204 €13 463 €10 410 €6 742 €--34 522 €
320 608 €13 174 €10 121 €7 435 €--27 087 €
421 020 €12 874 €9 821 €8 146 €--18 941 €
521 441 €12 564 €9 511 €8 876 €--10 065 €
621 870 €12 243 €9 190 €9 626 €--438 €
722 307 €11 911 €8 858 €10 396 €---
822 753 €11 566 €8 513 €11 187 €---
923 208 €11 209 €8 156 €11 999 €---
1023 672 €10 839 €7 786 €12 833 €---
1124 146 €10 456 €7 403 €13 689 €---
1224 629 €10 060 €7 007 €14 569 €---
1325 121 €9 649 €6 596 €15 473 €---
1425 624 €9 223 €6 170 €16 401 €---
1526 136 €8 782 €5 729 €17 354 €---
1626 659 €8 325 €5 272 €18 334 €---
1727 192 €7 852 €4 799 €19 340 €---
1827 736 €7 362 €4 309 €20 374 €---
1928 291 €6 854 €3 801 €21 437 €---
2028 857 €6 328 €3 275 €22 528 €---
2129 434 €5 783 €2 730 €23 650 €---
2230 022 €5 219 €2 166 €24 804 €---
2330 623 €4 634 €1 581 €25 989 €---
2431 235 €4 029 €976 €27 207 €---
2531 860 €3 401 €348 €28 459 €---
TOTAL634 456 €300 272 €155 218 €334 184 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 334 184 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 808 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 160 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 160 €-6 420 €+10 580 €
2+4 160 €0 €+4 160 €
3+4 160 €0 €+4 160 €
4+4 160 €0 €+4 160 €
5+4 160 €0 €+4 160 €
6+4 160 €0 €+4 160 €
7+4 160 €+2 987 €+1 173 €
8+4 160 €+3 356 €+804 €
9+4 160 €+3 600 €+560 €
10+4 160 €+3 850 €+310 €
11+4 160 €+4 107 €+53 €
12+4 160 €+4 371 €-211 €
13+4 160 €+4 642 €-482 €
14+4 160 €+4 920 €-760 €
15+4 160 €+5 206 €-1 046 €
16+4 160 €+5 500 €-1 340 €
17+4 160 €+5 802 €-1 642 €
18+4 160 €+6 112 €-1 952 €
19+4 160 €+6 431 €-2 271 €
20+4 160 €+6 759 €-2 599 €
21+4 160 €+7 095 €-2 935 €
22+4 160 €+7 441 €-3 281 €
23+4 160 €+7 797 €-3 637 €
24+4 160 €+8 162 €-4 002 €
25+4 160 €+8 538 €-4 378 €
Total+104 000 €+100 255 €+3 745 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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