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Appartement à vendre

VilleMartel (46)
Surface130m²
Coût Total199 131€
Loyer Annuel11 886€
Rentabilité5.97%
Cashflow/mois-166€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 143 640 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 1 104,92 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cuisine ouverte, 3 chambres, Pas de cave

Découvrez ce charmant duplex exposé plein sud et donnant sur la magnifique Halle de Martel se composant en 1er niveau d'une cuisine ouverte sur salon, un WC, une chambre. A 1/2 niveau, 1 salle de bains et au 2nd 2 chambres. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Martel
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46600
Coordonnées : 44.936029, 1.601272
Total : 199 131€
Prix d'acquisition : 143 640€
Travaux : 44 000€
Valeur du bien : 187 640€
Frais de notaire : 11 491€
Coût estimé : 11 491€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 7.62€/m²/mois
Fourchette : 6.26€ - 9.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 991€/mois
Loyer annuel estimé : 11886€/an
Fourchette totale : 814€ - 1206€/mois
Fourchette annuelle : 9764€ - 14470€/an
Rentabilité brute :5.97%
Fourchette de rentabilité :4.90% - 7.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :978,26 €/m²
Basé sur :3 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :127 174 €
Prix d'achat :143 640 €
Décote à l'achat :+16 466€ (+12.9%)
Marge achat-revente :-71 957€ (-56.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :199 131€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :999,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :58,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 057,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 579,18€
Coût de l'assurance :17 423,96€
Taxe foncière : 1 188,64€/an
Soit par mois : 99,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 990,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 156,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-165,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 230 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur 130 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 000 €(338 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 130 m² × 10 000€/système = 10000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Menuiseries - Fenêtres:13 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 13 fenêtres × 800€/fenêtre = 10400€, Main d'œuvre: 3000€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€/chauffe-eau = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 100€
    Revêtement sol chambres: 36 m² × 100€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Martel (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 30 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 991 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 886 €/an
Calcul : 991 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 922 €/an
Base de calcul : Emprunt de 199 131 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 697 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 189 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 807 €
Revenus locatifs : +11 886 €
Charges déductibles : -52 807 €
Résultat foncier Année 1 : -40 921 €(Déficit de 40 921 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 521 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 807 €/an
Revenus locatifs : +11 886 €
Charges déductibles : -8 807 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 079 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19521.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 143 640 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 93 366 €(65% de 143 640 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 395 €/an
Calcul : 93 366 € × 3,636% = 3 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 886 €52 814 €6 928 €-40 928 €21 400 €19 528 €19 528 €
212 124 €8 633 €6 747 €3 491 €--16 036 €
312 367 €8 445 €6 560 €3 921 €--12 115 €
412 614 €8 251 €6 366 €4 363 €--7 752 €
512 866 €8 050 €6 164 €4 816 €--2 936 €
613 123 €7 842 €5 956 €5 282 €---
713 386 €7 626 €5 740 €5 760 €---
813 654 €7 402 €5 517 €6 251 €---
913 927 €7 171 €5 285 €6 756 €---
1014 205 €6 931 €5 045 €7 274 €---
1114 489 €6 683 €4 797 €7 807 €---
1214 779 €6 425 €4 540 €8 354 €---
1315 075 €6 159 €4 273 €8 916 €---
1415 376 €5 883 €3 997 €9 493 €---
1515 684 €5 597 €3 712 €10 087 €---
1615 997 €5 301 €3 415 €10 696 €---
1716 317 €4 994 €3 109 €11 323 €---
1816 644 €4 677 €2 791 €11 967 €---
1916 977 €4 348 €2 462 €12 629 €---
2017 316 €4 007 €2 121 €13 309 €---
2117 662 €3 654 €1 768 €14 009 €---
2218 016 €3 288 €1 403 €14 727 €---
2318 376 €2 910 €1 024 €15 466 €---
2418 744 €2 517 €632 €16 226 €---
2519 118 €2 111 €225 €17 007 €---
TOTAL380 723 €191 719 €100 579 €189 004 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 189 004 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 886 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 496 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 496 €-6 420 €+8 916 €
2+2 496 €0 €+2 496 €
3+2 496 €0 €+2 496 €
4+2 496 €0 €+2 496 €
5+2 496 €0 €+2 496 €
6+2 496 €+704 €+1 792 €
7+2 496 €+1 728 €+768 €
8+2 496 €+1 875 €+621 €
9+2 496 €+2 027 €+469 €
10+2 496 €+2 182 €+314 €
11+2 496 €+2 342 €+154 €
12+2 496 €+2 506 €-10 €
13+2 496 €+2 675 €-179 €
14+2 496 €+2 848 €-352 €
15+2 496 €+3 026 €-530 €
16+2 496 €+3 209 €-713 €
17+2 496 €+3 397 €-901 €
18+2 496 €+3 590 €-1 094 €
19+2 496 €+3 789 €-1 293 €
20+2 496 €+3 993 €-1 497 €
21+2 496 €+4 203 €-1 707 €
22+2 496 €+4 418 €-1 922 €
23+2 496 €+4 640 €-2 144 €
24+2 496 €+4 868 €-2 372 €
25+2 496 €+5 102 €-2 606 €
Total+62 400 €+56 701 €+5 699 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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