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Maison 4 pièces 109 m²

Bien expiré
VilleCommentry (03)
Surface109m²
Coût Total152 421€
Loyer Annuel8 430€
Rentabilité5.53%
Cashflow/mois-167€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 64 320 €
Surface : 109 m²
Prix au m² : 590,09 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 109 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial Eric BONHOMME vous proposent : Maison de ville / village à vendre - COMMENTRY (03600)

Maison comprenant:

  • Au sous-sol: garage, chaufferie, deux pièces
  • Au rez-de-chaussée surélevé: couloir d'entrée, séjour, cuisine, salle d'eau, WC
  • A l'étage: palier, deux chambres, greniers Jardin avec puits et dépendance Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques: www.georisques.gouv.fr

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude Eric BONHOMME - Notaires à Commentry - N° SIRET : 48314893800010

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Surface : 109 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 03/11/2025 Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Commentry
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03600
Coordonnées : 46.288710, 2.740764
Total : 152 421€
Prix d'acquisition : 64 320€
Travaux : 82 955€
Valeur du bien : 147 275€
Frais de notaire : 5 146€
Coût estimé : 5 146€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 109m²
Loyer prédit : 6.45€/m²/mois
Fourchette : 4.88€ - 8.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 703€/mois
Loyer annuel estimé : 8430€/an
Fourchette totale : 532€ - 927€/mois
Fourchette annuelle : 6388€ - 11125€/an
Rentabilité brute :5.53%
Fourchette de rentabilité :4.19% - 7.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :887,1 €/m²
Basé sur :53 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 694 €
Prix d'achat :64 320 €
Décote à l'achat :-32 374€ (-33.5%)
Marge achat-revente :-55 727€ (-57.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 421€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :754,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :44,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 799,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 050,61€
Coût de l'assurance :13 336,84€
Taxe foncière : 843,01€/an
Soit par mois : 70,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 702,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 869,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-167,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 109 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (109 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail et équipements
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :82 955 €(761 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:25 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système: 12000€ + Main d'œuvre: 1500€ = 13500€
  • Isolation:11 995€
    Isolation toiture/combles: 109 m² × 55€/m² = 5995€ + Main d'œuvre: 500€ = 6000€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (pose comprise)
  • Cuisine:22 000€
    Cuisine complète: 10000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 12000€
  • Salle de bain:8 500€
    Rénovation salle de bain: 4 m² × 1000€/m² = 4000€ + Main d'œuvre: 500€ = 4500€
  • Chambres - Revêtement sol:3 240€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€ + Main d'œuvre: 360€ = 1800€
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture murs/plafonds: 24 m² × 30€/m² = 720€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Commentry (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 47 895€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 703 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 430 €/an
Calcul : 703 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 116 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 421 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 533 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 843 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 82 955 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 89 448 €
Revenus locatifs : +8 430 €
Charges déductibles : -89 448 €
Résultat foncier Année 1 : -81 018 €(Déficit de 81 018 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 59 618 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 493 €/an
Revenus locatifs : +8 430 €
Charges déductibles : -6 493 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 937 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 59617.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 64 320 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 41 808 €(65% de 64 320 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 520 €/an
Calcul : 41 808 € × 3,636% = 1 520 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 430 €89 453 €5 121 €-81 023 €21 400 €59 623 €59 623 €
28 599 €6 362 €4 985 €2 237 €--57 386 €
38 771 €6 221 €4 845 €2 550 €--54 836 €
48 946 €6 076 €4 699 €2 870 €--51 966 €
59 125 €5 925 €4 549 €3 200 €--48 766 €
69 308 €5 769 €4 393 €3 538 €--45 228 €
79 494 €5 608 €4 232 €3 886 €--41 342 €
89 684 €5 441 €4 065 €4 242 €--37 100 €
99 877 €5 269 €3 892 €4 608 €--32 492 €
1010 075 €5 091 €3 714 €4 984 €--27 507 €
1110 276 €4 906 €3 529 €5 370 €--22 137 €
1210 482 €4 715 €3 339 €5 767 €---
1310 691 €4 517 €3 141 €6 174 €---
1410 905 €4 313 €2 937 €6 592 €---
1511 123 €4 102 €2 725 €7 022 €---
1611 346 €3 883 €2 506 €7 463 €---
1711 573 €3 657 €2 280 €7 916 €---
1811 804 €3 423 €2 046 €8 382 €---
1912 040 €3 180 €1 804 €8 860 €---
2012 281 €2 930 €1 553 €9 351 €---
2112 527 €2 671 €1 294 €9 856 €---
2212 777 €2 402 €1 026 €10 375 €---
2313 033 €2 125 €749 €10 908 €---
2413 293 €1 838 €462 €11 455 €---
2513 559 €1 541 €165 €12 018 €---
TOTAL270 019 €191 418 €74 051 €78 601 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 78 601 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 430 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 770 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 770 €-6 420 €+8 190 €
2+1 770 €0 €+1 770 €
3+1 770 €0 €+1 770 €
4+1 770 €0 €+1 770 €
5+1 770 €0 €+1 770 €
6+1 770 €0 €+1 770 €
7+1 770 €0 €+1 770 €
8+1 770 €0 €+1 770 €
9+1 770 €0 €+1 770 €
10+1 770 €0 €+1 770 €
11+1 770 €0 €+1 770 €
12+1 770 €+1 730 €+40 €
13+1 770 €+1 852 €-82 €
14+1 770 €+1 978 €-208 €
15+1 770 €+2 107 €-337 €
16+1 770 €+2 239 €-469 €
17+1 770 €+2 375 €-605 €
18+1 770 €+2 514 €-744 €
19+1 770 €+2 658 €-888 €
20+1 770 €+2 805 €-1 035 €
21+1 770 €+2 957 €-1 187 €
22+1 770 €+3 112 €-1 342 €
23+1 770 €+3 272 €-1 502 €
24+1 770 €+3 437 €-1 667 €
25+1 770 €+3 605 €-1 835 €
Total+44 250 €+30 222 €+14 028 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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