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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMarseille 3e (13)
Surface59.8m²
Coût Total97 740€
Loyer Annuel9 267€
Rentabilité9.48%
Cashflow/mois-98€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 73 000 €
Surface : 59.8 m²
Prix au m² : 1 220,74 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 17,56 m²), 2 chambres, calme, Belle vue, Gardien, Pas de balcon, Non meublé

EXCLUSIVITE Marseille 13003 Belle de Mai/RESIDENCE PLOMBIERES - T3 lumineux et traversant en bon état d'environ 60m2 CARREZ (66m2 au total) au premier étage avec ascenseur d'un immeuble semi-récent.

il se compose d'un séjour avec LOGGIA, une cuisine équipée (Gazinière + four + hotte + refrigérateur + machine à laver) avec LOGGIA également, deux chambres, une salle d'eau et des WC séparés.

La pièce de vie et la chambre principale sont situés au calme côté jardin sans vis à vis

Double vitrage dans tout l'appartement et le chauffage est collectif.

IDEAL INVESTISSEURS : Le bien peut se louer 850€ CC

Parking collectif également avec accès par portail sécurisé.

Une cave est également annexée à l'appartement.

DPE : C

Nombre de lots: 500, Charges mensuelles: 254€/mois (eau froide, ascenseur, chauffage, gardiens, concierge, jardinier, ménage), DPE: C , Taxe foncière: 1245€/an

Ville : Marseille 3e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13003
Coordonnées : 43.314650, 5.386150
Total : 97 740€
Prix d'acquisition : 73 000€
Travaux : 18 900€
Valeur du bien : 91 900€
Frais de notaire : 5 840€
Coût estimé : 5 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59.8m²
Loyer prédit : 12.91€/m²/mois
Fourchette : 10.09€ - 16.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 772€/mois
Loyer annuel estimé : 9267€/an
Fourchette totale : 603€ - 988€/mois
Fourchette annuelle : 7241€ - 11859€/an
Rentabilité brute :9.48%
Fourchette de rentabilité :7.41% - 12.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 504,1 €/m²
Basé sur :248 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :89 945 €
Prix d'achat :73 000 €
Décote à l'achat :-16 945€ (-18.8%)
Marge achat-revente :-7 795€ (-8.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :484,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :28,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 512,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 484,97€
Coût de l'assurance :8 552,25€
Taxe foncière : 1 245,00€/an
Soit par mois : 103,75€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 254,00€/mois
Soit par an : 3 048,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 772,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 870,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-98,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 159 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour des éléments sanitaires si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 900 €(316 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 200€
    Rénovation cuisine complète: 9000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:2 700€
    Peinture murs et plafonds 2 chambres (40 m²): 50€/m² × 40 = 2000€, Main d'œuvre: 700€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 772 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 267 €/an
Calcul : 772 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 281 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 740 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 342 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 245 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 048 €/an
Calcul : 254 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 816 €
Revenus locatifs : +9 267 €
Charges déductibles : -26 816 €
Résultat foncier Année 1 : -17 549 €(Déficit de 17 549 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 6 849 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 916 €/an
Revenus locatifs : +9 267 €
Charges déductibles : -7 916 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 351 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6849.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 73 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 47 450 €(65% de 73 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 725 €/an
Calcul : 47 450 € × 3,636% = 1 725 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 267 €26 819 €3 284 €-17 553 €10 700 €6 853 €6 853 €
29 452 €7 832 €3 197 €1 620 €--5 233 €
39 641 €7 742 €3 107 €1 899 €--3 333 €
49 834 €7 648 €3 013 €2 185 €--1 148 €
510 030 €7 552 €2 917 €2 479 €---
610 231 €7 452 €2 817 €2 779 €---
710 436 €7 349 €2 714 €3 087 €---
810 644 €7 242 €2 607 €3 403 €---
910 857 €7 131 €2 496 €3 726 €---
1011 074 €7 017 €2 382 €4 058 €---
1111 296 €6 898 €2 263 €4 398 €---
1211 522 €6 776 €2 141 €4 746 €---
1311 752 €6 649 €2 014 €5 103 €---
1411 987 €6 518 €1 883 €5 469 €---
1512 227 €6 383 €1 748 €5 844 €---
1612 472 €6 242 €1 607 €6 229 €---
1712 721 €6 097 €1 462 €6 624 €---
1812 975 €5 947 €1 312 €7 028 €---
1913 235 €5 792 €1 157 €7 443 €---
2013 500 €5 631 €996 €7 869 €---
2113 770 €5 465 €830 €8 305 €---
2214 045 €5 293 €658 €8 752 €---
2314 326 €5 115 €480 €9 211 €---
2414 612 €4 931 €296 €9 681 €---
2514 905 €4 741 €106 €10 164 €---
TOTAL296 812 €182 262 €47 485 €114 549 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 114 549 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 267 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 946 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 946 €-3 210 €+5 156 €
2+1 946 €0 €+1 946 €
3+1 946 €0 €+1 946 €
4+1 946 €0 €+1 946 €
5+1 946 €+399 €+1 547 €
6+1 946 €+834 €+1 112 €
7+1 946 €+926 €+1 020 €
8+1 946 €+1 021 €+925 €
9+1 946 €+1 118 €+828 €
10+1 946 €+1 217 €+729 €
11+1 946 €+1 319 €+627 €
12+1 946 €+1 424 €+522 €
13+1 946 €+1 531 €+415 €
14+1 946 €+1 641 €+305 €
15+1 946 €+1 753 €+193 €
16+1 946 €+1 869 €+77 €
17+1 946 €+1 987 €-41 €
18+1 946 €+2 109 €-163 €
19+1 946 €+2 233 €-287 €
20+1 946 €+2 361 €-415 €
21+1 946 €+2 491 €-545 €
22+1 946 €+2 626 €-680 €
23+1 946 €+2 763 €-817 €
24+1 946 €+2 904 €-958 €
25+1 946 €+3 049 €-1 103 €
Total+48 650 €+34 365 €+14 285 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 193 jours
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