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Détails du bien

Bien expiré
VilleBroualan (35)
Surface66.2m²
Coût Total124 496€
Loyer Annuel6 520€
Rentabilité5.24%
Cashflow/mois-167€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 600 €
Surface : 66.2 m²
Prix au m² : 1 141,99 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Poêle à bois Electricité et poêle à bois, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Century 21 agence Dréano Immobilier vous propose en exclusivité à la vente cette charmante maison de campagne située sur la commune de Broualan à seulement 30 mn de Saint-Malo, 40 mn de Rennes et à 10 mn de Combourg et de sa gare SNCF. Elle comprend au rdc : un séjour avec poêle à bois et cuisine ouverte. Au 1er étage : 2 chambres, une salle d'eau et un WC. En dépendance : un four à pain et un refuge à cochons. Jardin. Century 21 Dréano Immobilier 28 Place des Déportés 35270 Combourg 02.99.73.25.16 dreano.combourg@century21.fr EI Diane TAFANI RSAC 512051251 06.58.33.23.31 Logement à consommation énergétique excessive : classe F. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 980.0 € et 1360.0 €, indexées à l'année 2025 (abonnements compris). Bien proposé par Diane TAFANI EI, agent commercial (RSAC 512051251) - https://www.century21-dreano-combourg.com/mentions_legales/

Ville : Broualan
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35120
Coordonnées : 48.468324, -1.634975
Total : 124 496€
Prix d'acquisition : 75 600€
Travaux : 42 848€
Valeur du bien : 118 448€
Frais de notaire : 6 048€
Coût estimé : 6 048€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66.2m²
Loyer prédit : 8.21€/m²/mois
Fourchette : 6.46€ - 10.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 543€/mois
Loyer annuel estimé : 6520€/an
Fourchette totale : 427€ - 691€/mois
Fourchette annuelle : 5128€ - 8289€/an
Rentabilité brute :5.24%
Fourchette de rentabilité :4.12% - 6.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 496€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :619,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :36,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 655,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 281,21€
Coût de l'assurance :10 893,40€
Taxe foncière : 651,99€/an
Soit par mois : 54,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 543,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 709,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-166,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 350 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois existant
Quantité: 1 système pour 66.2 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 66.2 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m² (salle de bain)
Raison: État 2/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement complet
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage)
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, remplacement du revêtement de sol si nécessaire
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - usure sur le sol et les meubles
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des équipements de cuisine vétustes, peinture et finitions
Quantité: 20 m² (cuisine ouverte)
Raison: État 3/5 visible - équipements fonctionnels mais datés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 848 €(647 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:3 148€
    Isolation toiture/combles: 66.2 m² × 40€/m² = 2648€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 650€ = 5200€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 450€
  • Cuisine:5 000€
    Rafraîchissement cuisine: 20 m² × 250€/m² = 5000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 648€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 543 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 520 €/an
Calcul : 543 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 229 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 496 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 436 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 652 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 848 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 164 €
Revenus locatifs : +6 520 €
Charges déductibles : -48 164 €
Résultat foncier Année 1 : -41 644 €(Déficit de 41 644 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 244 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 316 €/an
Revenus locatifs : +6 520 €
Charges déductibles : -5 316 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 204 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20244.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 140 €(65% de 75 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 787 €/an
Calcul : 49 140 € × 3,636% = 1 787 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 520 €48 168 €4 233 €-41 648 €21 400 €20 248 €20 248 €
26 650 €5 208 €4 121 €1 442 €--18 807 €
36 783 €5 093 €4 005 €1 691 €--17 116 €
46 919 €4 973 €3 885 €1 946 €--15 170 €
57 057 €4 849 €3 761 €2 208 €--12 962 €
67 199 €4 721 €3 633 €2 478 €--10 484 €
77 342 €4 588 €3 500 €2 754 €--7 730 €
87 489 €4 451 €3 363 €3 039 €--4 691 €
97 639 €4 309 €3 221 €3 330 €--1 361 €
107 792 €4 162 €3 074 €3 630 €---
117 948 €4 009 €2 922 €3 939 €---
128 107 €3 852 €2 764 €4 255 €---
138 269 €3 689 €2 601 €4 580 €---
148 434 €3 520 €2 432 €4 914 €---
158 603 €3 345 €2 257 €5 258 €---
168 775 €3 164 €2 076 €5 611 €---
178 950 €2 977 €1 889 €5 973 €---
189 129 €2 783 €1 696 €6 346 €---
199 312 €2 583 €1 495 €6 729 €---
209 498 €2 376 €1 288 €7 123 €---
219 688 €2 161 €1 073 €7 527 €---
229 882 €1 939 €851 €7 943 €---
2310 080 €1 709 €621 €8 371 €---
2410 281 €1 471 €383 €8 811 €---
2510 487 €1 224 €137 €9 263 €---
TOTAL208 835 €131 322 €61 281 €77 513 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 77 513 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 520 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 369 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 369 €-6 420 €+7 789 €
2+1 369 €0 €+1 369 €
3+1 369 €0 €+1 369 €
4+1 369 €0 €+1 369 €
5+1 369 €0 €+1 369 €
6+1 369 €0 €+1 369 €
7+1 369 €0 €+1 369 €
8+1 369 €0 €+1 369 €
9+1 369 €0 €+1 369 €
10+1 369 €+681 €+688 €
11+1 369 €+1 182 €+187 €
12+1 369 €+1 277 €+92 €
13+1 369 €+1 374 €-5 €
14+1 369 €+1 474 €-105 €
15+1 369 €+1 577 €-208 €
16+1 369 €+1 683 €-314 €
17+1 369 €+1 792 €-423 €
18+1 369 €+1 904 €-535 €
19+1 369 €+2 019 €-650 €
20+1 369 €+2 137 €-768 €
21+1 369 €+2 258 €-889 €
22+1 369 €+2 383 €-1 014 €
23+1 369 €+2 511 €-1 142 €
24+1 369 €+2 643 €-1 274 €
25+1 369 €+2 779 €-1 410 €
Total+34 225 €+23 254 €+10 971 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 95 jours
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