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Appartement T3 dans résidence sécurisée

VilleMillau (12)
Surface75m²
Coût Total138 780€
Loyer Annuel8 023€
Rentabilité5.78%
Cashflow/mois-115€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 306,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Nous vous proposons à la vente cet appartement de type T3 au 2e étage d'une résidence sécurisée et calme.  Il se compose d'une entrée avec placards, d'une cuisine équipée donnant sur un balcon, d'un salon/séjour avec accès au balcon, de deux chambres, d'une salle d'eau ainsi que d'un WC séparé.  Des travaux de rafraîchissement sont à prévoir.  

  • https://www.roques-immobilier.com/i/redac/honoraires?honofor=18
Ville : Millau
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12100
Coordonnées : 44.100669, 3.077759
Total : 138 780€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 32 940€
Valeur du bien : 130 940€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 8.91€/m²/mois
Fourchette : 7.01€ - 11.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 669€/mois
Loyer annuel estimé : 8023€/an
Fourchette totale : 526€ - 851€/mois
Fourchette annuelle : 6307€ - 10207€/an
Rentabilité brute :5.78%
Fourchette de rentabilité :4.54% - 7.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 640,35 €/m²
Basé sur :312 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :123 026 €
Prix d'achat :98 000 €
Décote à l'achat :-25 026€ (-20.3%)
Marge achat-revente :-15 754€ (-12.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :677,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :39,32€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 717,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 549,38€
Coût de l'assurance :11 796,30€
Taxe foncière : 802,32€/an
Soit par mois : 66,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 668,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 783,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-115,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 252 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des deux chambres avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise à jour des éléments décoratifs
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 940 €(439 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:5 040€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre: 840€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:2 200€
    Peinture et revêtement sol: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:3 000€
    Peinture et mise à jour des éléments: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Millau (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 740€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 669 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 023 €/an
Calcul : 669 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 479 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 780 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 472 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 802 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 940 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 693 €
Revenus locatifs : +8 023 €
Charges déductibles : -38 693 €
Résultat foncier Année 1 : -30 670 €(Déficit de 30 670 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 270 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 753 €/an
Revenus locatifs : +8 023 €
Charges déductibles : -5 753 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 270 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9270.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 023 €38 698 €4 484 €-30 675 €21 400 €9 275 €9 275 €
28 184 €5 637 €4 363 €2 547 €--6 728 €
38 347 €5 512 €4 237 €2 836 €--3 892 €
48 514 €5 382 €4 108 €3 132 €--760 €
58 685 €5 249 €3 974 €3 436 €---
68 858 €5 111 €3 836 €3 748 €---
79 035 €4 968 €3 694 €4 067 €---
89 216 €4 821 €3 546 €4 395 €---
99 400 €4 668 €3 394 €4 732 €---
109 588 €4 511 €3 237 €5 077 €---
119 780 €4 349 €3 074 €5 432 €---
129 976 €4 181 €2 906 €5 795 €---
1310 175 €4 007 €2 733 €6 168 €---
1410 379 €3 828 €2 554 €6 551 €---
1510 586 €3 643 €2 368 €6 944 €---
1610 798 €3 451 €2 177 €7 347 €---
1711 014 €3 254 €1 979 €7 760 €---
1811 234 €3 049 €1 775 €8 185 €---
1911 459 €2 838 €1 564 €8 621 €---
2011 688 €2 620 €1 346 €9 068 €---
2111 922 €2 395 €1 121 €9 527 €---
2212 160 €2 162 €888 €9 998 €---
2312 404 €1 922 €647 €10 482 €---
2412 652 €1 673 €399 €10 979 €---
2512 905 €1 416 €142 €11 488 €---
TOTAL256 984 €129 344 €64 549 €127 640 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 127 640 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 023 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 685 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 685 €-6 420 €+8 105 €
2+1 685 €0 €+1 685 €
3+1 685 €0 €+1 685 €
4+1 685 €0 €+1 685 €
5+1 685 €+803 €+882 €
6+1 685 €+1 124 €+561 €
7+1 685 €+1 220 €+465 €
8+1 685 €+1 319 €+366 €
9+1 685 €+1 420 €+265 €
10+1 685 €+1 523 €+162 €
11+1 685 €+1 629 €+56 €
12+1 685 €+1 739 €-54 €
13+1 685 €+1 850 €-165 €
14+1 685 €+1 965 €-280 €
15+1 685 €+2 083 €-398 €
16+1 685 €+2 204 €-519 €
17+1 685 €+2 328 €-643 €
18+1 685 €+2 456 €-771 €
19+1 685 €+2 586 €-901 €
20+1 685 €+2 720 €-1 035 €
21+1 685 €+2 858 €-1 173 €
22+1 685 €+2 999 €-1 314 €
23+1 685 €+3 145 €-1 460 €
24+1 685 €+3 294 €-1 609 €
25+1 685 €+3 446 €-1 761 €
Total+42 125 €+38 292 €+3 833 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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