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MAISON de VILLAGE

VillePuget-Théniers (06)
Surface165m²
Coût Total242 830€
Loyer Annuel17 488€
Rentabilité7.20%
Cashflow/mois+34€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 150 000 €
Surface : 165 m²
Prix au m² : 909,09 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de Village 165 m² - Puget-Théniers - 50 min de NICE 3 chambres , 1 bureau/chambre d'amis, 2 salles de bains, 3 WC, grande cuisine [ 19m²] Proche de toutes les commodités (crèche, école, collège, transports)

Ville : Puget-Théniers
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06260
Coordonnées : 43.956580, 6.894000
Total : 242 830€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 80 830€
Valeur du bien : 230 830€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 165m²
Loyer prédit : 8.83€/m²/mois
Fourchette : 6.61€ - 11.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 1457€/mois
Loyer annuel estimé : 17488€/an
Fourchette totale : 1091€ - 1946€/mois
Fourchette annuelle : 13095€ - 23355€/an
Rentabilité brute :7.20%
Fourchette de rentabilité :5.39% - 9.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 067,04 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :341 062 €
Prix d'achat :150 000 €
Décote à l'achat :-191 062€ (-56.0%)
Marge achat-revente :98 232€ (28.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :242 830€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 206,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :70,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 277,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 140,09€
Coût de l'assurance :21 247,62€
Taxe foncière : 1 748,84€/an
Soit par mois : 145,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 457,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 423,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :34,24€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 165 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 165 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: 2 salles de bain
Raison: État 2/5 visible - salles de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 2.5/5 visible - salon avec murs abîmés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :80 830 €(490 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:24 750€
    Isolation des combles: 165 m² × 150€/m² = 24750€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:19 500€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 975€ = 19500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 4000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 880€
    Parquet flottant: 36 m² × 80€/m² = 2880€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Puget-Théniers (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 56 750€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 457 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 488 €/an
Calcul : 1 457 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 224 €/an
Base de calcul : Emprunt de 242 830 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 850 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 749 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 80 830 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 91 652 €
Revenus locatifs : +17 488 €
Charges déductibles : -91 652 €
Résultat foncier Année 1 : -74 164 €(Déficit de 74 164 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 52 764 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 822 €/an
Revenus locatifs : +17 488 €
Charges déductibles : -10 822 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 666 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 52763.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 488 €91 660 €8 231 €-74 172 €21 400 €52 772 €52 772 €
217 838 €10 613 €8 014 €7 226 €--45 546 €
318 195 €10 387 €7 789 €7 808 €--37 738 €
418 559 €10 154 €7 555 €8 405 €--29 334 €
518 930 €9 913 €7 314 €9 017 €--20 317 €
619 309 €9 663 €7 064 €9 645 €--10 671 €
719 695 €9 405 €6 806 €10 290 €--381 €
820 089 €9 138 €6 539 €10 951 €---
920 490 €8 861 €6 262 €11 630 €---
1020 900 €8 575 €5 976 €12 326 €---
1121 318 €8 278 €5 680 €13 040 €---
1221 745 €7 972 €5 373 €13 773 €---
1322 180 €7 654 €5 056 €14 525 €---
1422 623 €7 326 €4 727 €15 297 €---
1523 076 €6 986 €4 388 €16 089 €---
1623 537 €6 635 €4 036 €16 902 €---
1724 008 €6 271 €3 672 €17 737 €---
1824 488 €5 894 €3 295 €18 594 €---
1924 978 €5 505 €2 906 €19 473 €---
2025 477 €5 101 €2 503 €20 376 €---
2125 987 €4 684 €2 085 €21 303 €---
2226 507 €4 252 €1 653 €22 254 €---
2327 037 €3 805 €1 206 €23 232 €---
2427 577 €3 343 €744 €24 235 €---
2528 129 €2 864 €265 €25 265 €---
TOTAL560 160 €264 939 €119 140 €295 221 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 295 221 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 488 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 673 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 673 €-6 420 €+10 093 €
2+3 673 €0 €+3 673 €
3+3 673 €0 €+3 673 €
4+3 673 €0 €+3 673 €
5+3 673 €0 €+3 673 €
6+3 673 €0 €+3 673 €
7+3 673 €0 €+3 673 €
8+3 673 €+3 171 €+502 €
9+3 673 €+3 489 €+184 €
10+3 673 €+3 698 €-25 €
11+3 673 €+3 912 €-239 €
12+3 673 €+4 132 €-459 €
13+3 673 €+4 358 €-685 €
14+3 673 €+4 589 €-916 €
15+3 673 €+4 827 €-1 154 €
16+3 673 €+5 071 €-1 398 €
17+3 673 €+5 321 €-1 648 €
18+3 673 €+5 578 €-1 905 €
19+3 673 €+5 842 €-2 169 €
20+3 673 €+6 113 €-2 440 €
21+3 673 €+6 391 €-2 718 €
22+3 673 €+6 676 €-3 003 €
23+3 673 €+6 969 €-3 296 €
24+3 673 €+7 270 €-3 597 €
25+3 673 €+7 579 €-3 906 €
Total+91 825 €+88 566 €+3 259 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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