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Appartement - 5 pièce(s) - 92 m²

Bien expiré
VilleCréteil (94)
Surface92m²
Coût Total280 000€
Loyer Annuel20 711€
Rentabilité7.40%
Cashflow/mois-65€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 250 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 2 717,39 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

La croix des mèches, à 10Min à pied du métro 8 Préfecture, groupe scolaire à 2min et commerces.Il est composé d'une cuisine dînatoire donnant sur une loggia fermée, d'un double salon avec possibilité de fermer pour une 4ème chambre, balcon.3 chambres ,une salle d'eau et 2 débarras.Spacieux et fonctionnel.1 cave.Double vitrage dans toutes les pièces.Idéal investisseurs ( possibilité de créer une colocation).Le bien comprend 2 lots, et il est situé dans une copropriété de 127 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 1975 € et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.frPrix de vente : 250 000 €Honoraires charge vendeurContactez votre conseiller SAFTI : Jean-Paul LAURENT - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de BORDEAUX sous le numéro 820 552 230

Ville : Créteil
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94000
Total : 280 000€
Prix d'acquisition : 250 000€
Travaux : 10 000€
Valeur du bien : 260 000€
Frais de notaire : 20 000€
Coût estimé : 20 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 18.76€/m²/mois
Fourchette : 14.20€ - 24.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1726€/mois
Loyer annuel estimé : 20711€/an
Fourchette totale : 1306€ - 2281€/mois
Fourchette annuelle : 15672€ - 27370€/an
Rentabilité brute :7.40%
Fourchette de rentabilité :5.60% - 9.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 069,31 €/m²
Basé sur :239 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :282 377 €
Prix d'achat :250 000 €
Décote à l'achat :-32 377€ (-11.5%)
Marge achat-revente :2 377€ (0.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :280 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 371,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :81,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 453,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :131 567,72€
Coût de l'assurance :24 500,00€
Taxe foncière : 2 071,07€/an
Soit par mois : 172,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 164,58€/mois
Soit par an : 1 975,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 725,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 790,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-64,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 92 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, carrelage et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec meubles anciens et carrelage usé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement abîmée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 000 €(109 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/air:10 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 726 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 711 €/an
Calcul : 1 726 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 121 €/an
Base de calcul : Emprunt de 280 000 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 980 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 071 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 975 €/an
Calcul : 165 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 147 €
Revenus locatifs : +20 711 €
Charges déductibles : -24 147 €
Résultat foncier Année 1 : -3 436 €(Déficit de 3 436 €)
Imputable sur revenu global : 3 436 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 147 €/an
Revenus locatifs : +20 711 €
Charges déductibles : -14 147 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 564 €/an
Prix d'achat du bien : 250 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 162 500 €(65% de 250 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 909 €/an
Calcul : 162 500 € × 3,636% = 5 909 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 711 €24 156 €9 130 €-3 445 €3 445 €--
221 125 €13 910 €8 884 €7 215 €---
321 547 €13 656 €8 630 €7 891 €---
421 978 €13 394 €8 368 €8 585 €---
522 418 €13 123 €8 097 €9 295 €---
622 866 €12 842 €7 816 €10 024 €---
723 324 €12 553 €7 527 €10 771 €---
823 790 €12 253 €7 227 €11 537 €---
924 266 €11 944 €6 918 €12 322 €---
1024 751 €11 624 €6 598 €13 127 €---
1125 246 €11 293 €6 267 €13 953 €---
1225 751 €10 952 €5 926 €14 799 €---
1326 266 €10 599 €5 573 €15 667 €---
1426 792 €10 234 €5 208 €16 557 €---
1527 327 €9 857 €4 831 €17 470 €---
1627 874 €9 467 €4 441 €18 407 €---
1728 431 €9 064 €4 038 €19 367 €---
1829 000 €8 648 €3 622 €20 352 €---
1929 580 €8 218 €3 192 €21 362 €---
2030 172 €7 773 €2 747 €22 398 €---
2130 775 €7 314 €2 288 €23 461 €---
2231 391 €6 839 €1 813 €24 552 €---
2332 018 €6 348 €1 322 €25 670 €---
2432 659 €5 841 €815 €26 818 €---
2533 312 €5 317 €291 €27 995 €---
TOTAL663 370 €267 219 €131 568 €396 151 €3 445 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 034 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 396 151 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 711 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 349 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 349 €-1 034 €+5 383 €
2+4 349 €+2 164 €+2 185 €
3+4 349 €+2 367 €+1 982 €
4+4 349 €+2 575 €+1 774 €
5+4 349 €+2 789 €+1 560 €
6+4 349 €+3 007 €+1 342 €
7+4 349 €+3 231 €+1 118 €
8+4 349 €+3 461 €+888 €
9+4 349 €+3 697 €+652 €
10+4 349 €+3 938 €+411 €
11+4 349 €+4 186 €+163 €
12+4 349 €+4 440 €-91 €
13+4 349 €+4 700 €-351 €
14+4 349 €+4 967 €-618 €
15+4 349 €+5 241 €-892 €
16+4 349 €+5 522 €-1 173 €
17+4 349 €+5 810 €-1 461 €
18+4 349 €+6 106 €-1 757 €
19+4 349 €+6 409 €-2 060 €
20+4 349 €+6 719 €-2 370 €
21+4 349 €+7 038 €-2 689 €
22+4 349 €+7 365 €-3 016 €
23+4 349 €+7 701 €-3 352 €
24+4 349 €+8 045 €-3 696 €
25+4 349 €+8 399 €-4 050 €
Total+108 725 €+118 845 €+-10 120 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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