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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Gaudens (31)
Surface38m²
Coût Total94 420€
Loyer Annuel4 981€
Rentabilité5.28%
Cashflow/mois-128€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 44 000 €
Surface : 38 m²
Prix au m² : 1 157,89 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Meublé, RDC, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Salon (total 31 m²), Balcon, Exposition nord, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave

Dans un résidence au cœur de ville, nous vous proposons ce studio au dernier étage d'une résidence avec ascenseur de de 38 m² avec balcon. un rafraichissement sera nécessaire pour le moderniser et lui donner un beau confort de vie. Idéal investisseur ou premier achat. Prix moyens des énergies indexés sur les années 2021 2022 2023 (abonnement compris). Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 995 euros et 0 euros par an. Honoraires à la charge du vendeur . Bien meublé Annonce rédigée par un(e) Agent commercial RSAC N° 383 849 163 Ville du greffe : TOULOUSE

Ville : Saint-Gaudens
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31800
Coordonnées : 43.109340, 0.723702
Total : 94 420€
Prix d'acquisition : 44 000€
Travaux : 46 900€
Valeur du bien : 90 900€
Frais de notaire : 3 520€
Coût estimé : 3 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 38m²
Loyer prédit : 10.92€/m²/mois
Fourchette : 8.90€ - 13.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 415€/mois
Loyer annuel estimé : 4981€/an
Fourchette totale : 338€ - 510€/mois
Fourchette annuelle : 4058€ - 6115€/an
Rentabilité brute :5.28%
Fourchette de rentabilité :4.30% - 6.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 079,12 €/m²
Basé sur :140 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :41 007 €
Prix d'achat :44 000 €
Décote à l'achat :+2 993€ (+7.3%)
Marge achat-revente :-53 413€ (-130.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :474,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :27,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 501,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 842,79€
Coût de l'assurance :8 261,75€
Taxe foncière : 498,12€/an
Soit par mois : 41,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 415,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 543,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-128,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 265 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 38 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine très petite avec équipements anciens
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec carrelage usé et fixtures datées
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure visible nécessitant un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds
Quantité: 1 chambre (38 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 900 €(1 234 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 400€
  • Menuiseries:3 400€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€, Main d'œuvre: 200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€
  • Chambres:4 400€
    Rénovation lourde chambre: 38 m² × 60€/m² = 2280€, Peinture murs et plafonds: 38 m² × 40€/m² = 1520€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Gaudens (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 415 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 981 €/an
Calcul : 415 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 291 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 420 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 330 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 498 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 020 €
Revenus locatifs : +4 981 €
Charges déductibles : -51 020 €
Résultat foncier Année 1 : -46 039 €(Déficit de 46 039 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 639 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 120 €/an
Revenus locatifs : +4 981 €
Charges déductibles : -4 120 €
Résultat foncier Années 2+ : 861 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24638.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 44 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 600 €(65% de 44 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 040 €/an
Calcul : 28 600 € × 3,636% = 1 040 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 981 €51 023 €3 295 €-46 042 €21 400 €24 642 €24 642 €
25 081 €4 037 €3 209 €1 044 €--23 598 €
35 182 €3 948 €3 120 €1 234 €--22 364 €
45 286 €3 856 €3 027 €1 430 €--20 934 €
55 392 €3 760 €2 932 €1 632 €--19 302 €
65 500 €3 661 €2 833 €1 838 €--17 464 €
75 610 €3 559 €2 730 €2 051 €--15 413 €
85 722 €3 453 €2 624 €2 269 €--13 144 €
95 836 €3 343 €2 514 €2 494 €--10 650 €
105 953 €3 229 €2 400 €2 724 €--7 925 €
116 072 €3 111 €2 282 €2 962 €--4 964 €
126 194 €2 988 €2 160 €3 205 €---
136 317 €2 862 €2 033 €3 456 €---
146 444 €2 730 €1 902 €3 713 €---
156 573 €2 594 €1 766 €3 978 €---
166 704 €2 454 €1 625 €4 250 €---
176 838 €2 308 €1 479 €4 530 €---
186 975 €2 157 €1 328 €4 818 €---
197 114 €2 000 €1 172 €5 114 €---
207 257 €1 838 €1 009 €5 419 €---
217 402 €1 670 €842 €5 732 €---
227 550 €1 496 €668 €6 054 €---
237 701 €1 316 €487 €6 385 €---
247 855 €1 129 €301 €6 726 €---
258 012 €936 €107 €7 076 €---
TOTAL159 550 €115 458 €47 843 €44 092 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 44 092 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 981 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 046 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 046 €-6 420 €+7 466 €
2+1 046 €0 €+1 046 €
3+1 046 €0 €+1 046 €
4+1 046 €0 €+1 046 €
5+1 046 €0 €+1 046 €
6+1 046 €0 €+1 046 €
7+1 046 €0 €+1 046 €
8+1 046 €0 €+1 046 €
9+1 046 €0 €+1 046 €
10+1 046 €0 €+1 046 €
11+1 046 €0 €+1 046 €
12+1 046 €+962 €+84 €
13+1 046 €+1 037 €+9 €
14+1 046 €+1 114 €-68 €
15+1 046 €+1 193 €-147 €
16+1 046 €+1 275 €-229 €
17+1 046 €+1 359 €-313 €
18+1 046 €+1 445 €-399 €
19+1 046 €+1 534 €-488 €
20+1 046 €+1 626 €-580 €
21+1 046 €+1 720 €-674 €
22+1 046 €+1 816 €-770 €
23+1 046 €+1 915 €-869 €
24+1 046 €+2 018 €-972 €
25+1 046 €+2 123 €-1 077 €
Total+26 150 €+14 717 €+11 433 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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