Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison centre-ville à pied

VilleCahors (46)
Surface110m²
Coût Total175 954€
Loyer Annuel13 946€
Rentabilité7.93%
Cashflow/mois+114€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 800 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 1 080 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz, Nombre d'égages : 4, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Jardin

Dans quartier calme, maison lumineuse à rénover avec jardin ardoré comprenant: entrée, salon, séjour, 3 chambres et sous-sol avec cuisine d'été, cave et garage attenant.

  • http://cahorsimmogest.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Cahors
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46000
Coordonnées : 44.457367, 1.437635
Total : 175 954€
Prix d'acquisition : 118 800€
Travaux : 47 650€
Valeur du bien : 166 450€
Frais de notaire : 9 504€
Coût estimé : 9 504€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 10.57€/m²/mois
Fourchette : 8.36€ - 13.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 1162€/mois
Loyer annuel estimé : 13946€/an
Fourchette totale : 920€ - 1468€/mois
Fourchette annuelle : 11037€ - 17621€/an
Rentabilité brute :7.93%
Fourchette de rentabilité :6.27% - 10.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 802,22 €/m²
Basé sur :78 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :198 244 €
Prix d'achat :118 800 €
Décote à l'achat :-79 444€ (-40.1%)
Marge achat-revente :22 290€ (11.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 954€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :878,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :52,79€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 931,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 740,30€
Coût de l'assurance :15 835,86€
Taxe foncière : 1 394,58€/an
Soit par mois : 116,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 162,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 047,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :114,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 308 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 110 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail et équipements
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du mobilier
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du mobilier
Quantité: salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle à manger nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 650 €(433 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:7 700€
    Isolation combles: 110 m² × 70€/m² = 7700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:7 500€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 7500€ = 7500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:5 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:4 500€
    Rénovation chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:600€
    Peinture salon: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger - Rafraîchissement:750€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cahors. Main d'œuvre incluse. Les prix sont ajustés en fonction des coûts locaux et des spécificités des travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 162 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 946 €/an
Calcul : 1 162 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 046 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 954 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 633 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 395 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 724 €
Revenus locatifs : +13 946 €
Charges déductibles : -55 724 €
Résultat foncier Année 1 : -41 778 €(Déficit de 41 778 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 378 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 074 €/an
Revenus locatifs : +13 946 €
Charges déductibles : -8 074 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 872 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20378.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 220 €(65% de 118 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 808 €/an
Calcul : 77 220 € × 3,636% = 2 808 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 946 €55 730 €6 052 €-41 784 €21 400 €20 384 €20 384 €
214 225 €7 921 €5 893 €6 304 €--14 080 €
314 509 €7 756 €5 728 €6 753 €--7 328 €
414 799 €7 586 €5 558 €7 213 €--114 €
515 095 €7 410 €5 382 €7 686 €---
615 397 €7 227 €5 199 €8 170 €---
715 705 €7 038 €5 010 €8 668 €---
816 019 €6 842 €4 814 €9 177 €---
916 340 €6 639 €4 611 €9 701 €---
1016 667 €6 429 €4 401 €10 237 €---
1117 000 €6 212 €4 184 €10 788 €---
1217 340 €5 987 €3 959 €11 353 €---
1317 687 €5 754 €3 726 €11 933 €---
1418 040 €5 513 €3 485 €12 528 €---
1518 401 €5 263 €3 235 €13 138 €---
1618 769 €5 004 €2 976 €13 765 €---
1719 145 €4 737 €2 709 €14 408 €---
1819 528 €4 459 €2 431 €15 068 €---
1919 918 €4 172 €2 144 €15 746 €---
2020 316 €3 875 €1 847 €16 441 €---
2120 723 €3 568 €1 539 €17 155 €---
2221 137 €3 249 €1 221 €17 888 €---
2321 560 €2 919 €891 €18 641 €---
2421 991 €2 578 €550 €19 413 €---
2522 431 €2 224 €196 €20 207 €---
TOTAL446 689 €186 091 €87 740 €260 598 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 260 598 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 946 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 929 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 929 €-6 420 €+9 349 €
2+2 929 €0 €+2 929 €
3+2 929 €0 €+2 929 €
4+2 929 €0 €+2 929 €
5+2 929 €+2 272 €+657 €
6+2 929 €+2 451 €+478 €
7+2 929 €+2 600 €+329 €
8+2 929 €+2 753 €+176 €
9+2 929 €+2 910 €+19 €
10+2 929 €+3 071 €-142 €
11+2 929 €+3 236 €-307 €
12+2 929 €+3 406 €-477 €
13+2 929 €+3 580 €-651 €
14+2 929 €+3 758 €-829 €
15+2 929 €+3 942 €-1 013 €
16+2 929 €+4 129 €-1 200 €
17+2 929 €+4 322 €-1 393 €
18+2 929 €+4 520 €-1 591 €
19+2 929 €+4 724 €-1 795 €
20+2 929 €+4 932 €-2 003 €
21+2 929 €+5 147 €-2 218 €
22+2 929 €+5 366 €-2 437 €
23+2 929 €+5 592 €-2 663 €
24+2 929 €+5 824 €-2 895 €
25+2 929 €+6 062 €-3 133 €
Total+73 225 €+78 180 €+-4 955 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →