Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleToulouse (31)
Surface83
Coût Total256 980
Loyer Annuel12 291
Rentabilité4.78%
Cashflow/mois-632
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 1 915,66 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, Cave, 3 chambres, Balcon, Exposition est, Interphone

Toulouse / La Cépière / Ecole architecture Au calme et proche du métro et de la faculté Jean Jaurès, vous apprécierez, en premier lieu, la qualité de cette copropriété très bien entretenue. L'appartement T4 de 83,25 m² que nous vous proposons dispose d'un agréable séjour sans-vis-à-vis, d'une cuisine séparée et équipée, de 3 chambres, d'une salle de bains et de toilettes séparées. Un cellier dans l'appartement et une cave complètent ce lot. Classe énergie D. Charges prévisionnelles annuelles de 2 761,32euros (chauffage, eau et gaz compris). En copropriété de 225 lots (dont 150 appartements). Le syndicat des copropriétaires n'a aucune procédure en cours. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 889euros et 1217euros.

Prix moyens des énergies indexés au 1er Janvier 2021 (abonnements compris) 'Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques http://georisques.gouv.fr'

Nos Honoraires sont à la charge du vendeur.

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31100
Coordonnées : 43.605533, 1.427770
Total : 256 980
Prix d'acquisition : 159 000
Travaux : 85 260
Valeur du bien : 244 260
Frais de notaire : 12 720
Coût estimé : 12 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 1024€/mois
Loyer annuel estimé : 12291€/an
Fourchette totale : 802€ - 1308€/mois
Fourchette annuelle : 9622€ - 15699€/an
Rentabilité brute :4.78%
Fourchette de rentabilité :3.74% - 6.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 000 €/m²
Basé sur :698 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :332 000
Prix d'achat :159 000
Décote à l'achat :-173 000 (-52.1%)
Marge achat-revente :75 020€ (22.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :256 980
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 259,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :64,25€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 323,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :120 750,97
Coût de l'assurance :19 273,50
Taxe foncière : 1 229,05€/an
Soit par mois : 102,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 230,11€/mois
Soit par an : 2 761,32€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 024,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 655,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-631,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des placards et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche/baignoire et lavabo.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des sols dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :85 260(1 027 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:25 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 12000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 13000€
  • Menuiseries:5 600
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€/fenêtre = 5600€ (pose incluse)
  • Eau chaude:6 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Cuisine:18 000
    Rénovation cuisine complète: 8000€ + Électroménager: 2000€ = 10000€ (pose incluse)
  • Salle de bain:22 000
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 12000€
  • Chambres:4 860
    Parquet flottant 36 m²: 60€/m² × 36 = 2160€, Main d'œuvre: 540€ = 2700€
  • Salon:3 300
    Parquet flottant 25 m²: 60€/m² × 25 = 1500€, Main d'œuvre: 300€ = 1800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse. Les coûts incluent la main d'œuvre. Les prix sont basés sur les recherches effectuées et les estimations fournies.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 37 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 024 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 291 €/an
Calcul : 1 024 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 371 €/an
Base de calcul : Emprunt de 256 980 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 771 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 229 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 761 €/an
Calcul : 230 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 85 260
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 98 392
Revenus locatifs : +12 291
Charges déductibles : -98 392
Résultat foncier Année 1 : -86 102(Déficit de 86 102 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 64 702
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 132 €/an
Revenus locatifs : +12 291
Charges déductibles : -13 132
Résultat foncier Années 2+ : -842 €/an(Déficit de 842 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 64701.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 29198 4008 379-86 11021 400 €64 710 €64 710 €
212 53612 9158 154-379379 €-64 710 €
312 78712 6827 921105--64 605 €
413 04312 4417 680602--64 003 €
513 30412 1927 4311 111--62 892 €
613 57011 9357 1741 635--61 257 €
713 84111 6696 9082 172--59 085 €
814 11811 3946 6332 724--56 361 €
914 40011 1106 3493 290--53 071 €
1014 68810 8176 0553 872--49 200 €
1114 98210 5135 7524 469--44 731 €
1215 28210 2005 4395 082---
1315 5879 8765 1155 711---
1415 8999 5414 7806 358---
1516 2179 1954 4347 022---
1616 5418 8374 0767 704---
1716 8728 4683 7068 405---
1817 2108 0863 3249 124---
1917 5547 6912 9309 863---
2017 9057 2832 52110 622---
2118 2636 8612 10011 402---
2218 6286 4251 66412 203---
2319 0015 9751 21313 026---
2419 3815 50974813 872---
2519 7695 02826714 741---
TOTAL393 669325 044120 75168 62521 779Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 534
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 68 625
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 291 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 581 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 581-6 420+9 001
2+2 581-114+2 695
3+2 5810+2 581
4+2 5810+2 581
5+2 5810+2 581
6+2 5810+2 581
7+2 5810+2 581
8+2 5810+2 581
9+2 5810+2 581
10+2 5810+2 581
11+2 5810+2 581
12+2 581+1 525+1 056
13+2 581+1 713+868
14+2 581+1 907+674
15+2 581+2 107+474
16+2 581+2 311+270
17+2 581+2 521+60
18+2 581+2 737-156
19+2 581+2 959-378
20+2 581+3 187-606
21+2 581+3 421-840
22+2 581+3 661-1 080
23+2 581+3 908-1 327
24+2 581+4 162-1 581
25+2 581+4 422-1 841
Total+64 525+34 007+30 518
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →