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Maison 240 m2 avec 3 appartements dont un d'habitation et de

Bien expiré
VilleAlès (30)
Surface240m²
Coût Total333 900€
Loyer Annuel29 311€
Rentabilité8.78%
Cashflow/mois+475€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 294 000 €
Surface : 240 m²
Prix au m² : 1 225 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 3, Jardin

ALES. Maison 240 m2 habitables avec 3 appartements sur un beau terrain plat et arboré de 1100m2. Elle se compose au rez-de-chaussée de 2 appartements actuellement loués de type P2 (60m2) et P3 (80m2) pour un loyer mensuel de 1.290 euros hors charges. A l'étage un appartement de 110 m2 occupé par le propriétaaire composé d'une cuisine équipée, salon-séjour, 2 chambres, bureau, cellier, salle d'eau, wc. Nombreuses possibilités. Idééal Investisseurs, Professions libérales, Particuliers. Proche de toutes les commodités. A visiter sans tarder. Jean-Jacques Sevestre - Expertimo - Agent Commercial indépendant - Nimes 327 081 394 - Tel : 06.14.39.18.09. Cette annonce vous est proposée par Immo-Projet - SAS - NoRSAC: 327081394, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de NIMES

  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire - - https://www.reseau-expertimo.fr/i/redac/honoraires?honofor=13
Ville : Alès
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30100
Coordonnées : 44.125367, 4.085282
Total : 333 900€
Prix d'acquisition : 294 000€
Travaux : 16 380€
Valeur du bien : 310 380€
Frais de notaire : 23 520€
Coût estimé : 23 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 240m²
Loyer prédit : 10.18€/m²/mois
Fourchette : 8.14€ - 12.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 2443€/mois
Loyer annuel estimé : 29311€/an
Fourchette totale : 1954€ - 3054€/mois
Fourchette annuelle : 23445€ - 36643€/an
Rentabilité brute :8.78%
Fourchette de rentabilité :7.02% - 10.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :333 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 628,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :94,61€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 723,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :154 773,98€
Coût de l'assurance :28 381,50€
Taxe foncière : 2 931,07€/an
Soit par mois : 244,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 442,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 967,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :474,78€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 94 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la douche et du lavabo, carrelage partiel ou total, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, éventuellement changement de mobilier
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond dans les 6 chambres, vérification des menuiseries intérieures
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres bien entretenues mais nécessitent un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 380 €(68 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rafraîchissement:7 700€
    Remplacement douche: 1 × 1500€ = 1500€, Remplacement lavabo: 1 × 500€ = 500€, Carrelage (6 m²): 6 × 50€/m² = 300€, Plomberie mise aux normes: 1 × 1500€ = 1500€, Électricité mise aux normes: 1 × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: 1 × 2400€ = 2400€
  • Salon - Rafraîchissement:2 400€
    Peinture murs et plafond (20 m²): 20 × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: 1 × 800€ = 800€
  • Chambres - Rafraîchissement:6 280€
    Peinture murs et plafond (72 m²): 72 × 40€/m² = 2880€, Vérification des menuiseries: 1 × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 1 × 2400€ = 2400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alès (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 443 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 311 €/an
Calcul : 2 443 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 744 €/an
Base de calcul : Emprunt de 333 900 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 135 €/an
Calcul : 95 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 931 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 190 €
Revenus locatifs : +29 311 €
Charges déductibles : -31 190 €
Résultat foncier Année 1 : -1 880 €(Déficit de 1 880 €)
Imputable sur revenu global : 1 880 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 810 €/an
Revenus locatifs : +29 311 €
Charges déductibles : -14 810 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 500 €/an
Prix d'achat du bien : 294 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 191 100 €(65% de 294 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 949 €/an
Calcul : 191 100 € × 3,636% = 6 949 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 311 €31 201 €10 755 €-1 890 €1 890 €--
229 897 €14 530 €10 464 €15 367 €---
330 495 €14 229 €10 163 €16 265 €---
431 105 €13 919 €9 852 €17 186 €---
531 727 €13 598 €9 532 €18 129 €---
632 361 €13 267 €9 200 €19 095 €---
733 009 €12 924 €8 858 €20 084 €---
833 669 €12 570 €8 504 €21 098 €---
934 342 €12 205 €8 139 €22 137 €---
1035 029 €11 828 €7 761 €23 201 €---
1135 730 €11 438 €7 371 €24 292 €---
1236 444 €11 035 €6 968 €25 410 €---
1337 173 €10 618 €6 552 €26 555 €---
1437 916 €10 188 €6 122 €27 728 €---
1538 675 €9 744 €5 678 €28 931 €---
1639 448 €9 285 €5 219 €30 163 €---
1740 237 €8 811 €4 745 €31 426 €---
1841 042 €8 321 €4 255 €32 721 €---
1941 863 €7 815 €3 749 €34 048 €---
2042 700 €7 292 €3 226 €35 408 €---
2143 554 €6 752 €2 686 €36 802 €---
2244 425 €6 194 €2 128 €38 231 €---
2345 314 €5 618 €1 552 €39 696 €---
2446 220 €5 022 €956 €41 198 €---
2547 144 €4 407 €341 €42 737 €---
TOTAL938 829 €272 812 €154 774 €666 017 €1 890 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 567 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 666 017 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 311 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 155 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 155 €-567 €+6 722 €
2+6 155 €+4 610 €+1 545 €
3+6 155 €+4 880 €+1 275 €
4+6 155 €+5 156 €+999 €
5+6 155 €+5 439 €+716 €
6+6 155 €+5 728 €+427 €
7+6 155 €+6 025 €+130 €
8+6 155 €+6 329 €-174 €
9+6 155 €+6 641 €-486 €
10+6 155 €+6 960 €-805 €
11+6 155 €+7 288 €-1 133 €
12+6 155 €+7 623 €-1 468 €
13+6 155 €+7 966 €-1 811 €
14+6 155 €+8 318 €-2 163 €
15+6 155 €+8 679 €-2 524 €
16+6 155 €+9 049 €-2 894 €
17+6 155 €+9 428 €-3 273 €
18+6 155 €+9 816 €-3 661 €
19+6 155 €+10 214 €-4 059 €
20+6 155 €+10 622 €-4 467 €
21+6 155 €+11 041 €-4 886 €
22+6 155 €+11 469 €-5 314 €
23+6 155 €+11 909 €-5 754 €
24+6 155 €+12 359 €-6 204 €
25+6 155 €+12 821 €-6 666 €
Total+153 875 €+199 805 €+-45 930 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 251 jours
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