Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleTarbes (65)
Surface72.6m²
Coût Total103 416€
Loyer Annuel7 625€
Rentabilité7.37%
Cashflow/mois+24€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 200 €
Surface : 72.6 m²
Prix au m² : 1 242,42 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, 2 chambres, Non meublé

Appartement à vendre, idéal pour premier achat ou investissement, offrant environ 73 m² en plein centre-ville de Tarbes. Situé en rez-de-chaussée d'un petit immeuble, ce logement dispose de 2 chambres, d'un vaste séjour accueillant et d'une cuisine ouverte. Vous apprécierez la proximité immédiate des écoles et des transports en commun, facilitant les déplacements quotidiens. L'emplacement central permet un accès rapide aux commerces, services et animations locales. Contactez-nous pour plus d'informations et organiser une visite. Référence agence : 10

Ville : Tarbes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65000
Coordonnées : 43.236168, 0.070985
Total : 103 416€
Prix d'acquisition : 90 200€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 96 200€
Frais de notaire : 7 216€
Coût estimé : 7 216€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72.6m²
Loyer prédit : 8.75€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 10.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 635€/mois
Loyer annuel estimé : 7625€/an
Fourchette totale : 516€ - 783€/mois
Fourchette annuelle : 6189€ - 9394€/an
Rentabilité brute :7.37%
Fourchette de rentabilité :5.98% - 9.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 388,58 €/m²
Basé sur :644 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :100 811 €
Prix d'achat :90 200 €
Décote à l'achat :-10 611€ (-10.5%)
Marge achat-revente :-2 605€ (-2.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 416€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :517,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :30,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 547,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 901,46€
Coût de l'assurance :9 048,90€
Taxe foncière : 762,47€/an
Soit par mois : 63,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 635,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 611,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :23,97€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 328 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 72.6 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en très mauvais état nécessitant une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état nécessitant une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - salon nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(83 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 635 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 625 €/an
Calcul : 635 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 574 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 416 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 362 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 762 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 699 €
Revenus locatifs : +7 625 €
Charges déductibles : -10 699 €
Résultat foncier Année 1 : -3 074 €(Déficit de 3 074 €)
Imputable sur revenu global : 3 074 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 699 €/an
Revenus locatifs : +7 625 €
Charges déductibles : -4 699 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 926 €/an
Prix d'achat du bien : 90 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 630 €(65% de 90 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 132 €/an
Calcul : 58 630 € × 3,636% = 2 132 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 625 €10 702 €3 578 €-3 077 €3 077 €--
27 777 €4 608 €3 484 €3 169 €---
37 933 €4 511 €3 387 €3 422 €---
48 091 €4 411 €3 286 €3 681 €---
58 253 €4 307 €3 182 €3 947 €---
68 418 €4 199 €3 074 €4 219 €---
78 587 €4 087 €2 963 €4 499 €---
88 758 €3 972 €2 847 €4 787 €---
98 934 €3 852 €2 727 €5 082 €---
109 112 €3 728 €2 604 €5 384 €---
119 294 €3 600 €2 475 €5 695 €---
129 480 €3 467 €2 342 €6 014 €---
139 670 €3 329 €2 205 €6 341 €---
149 863 €3 186 €2 062 €6 677 €---
1510 061 €3 039 €1 914 €7 022 €---
1610 262 €2 886 €1 761 €7 376 €---
1710 467 €2 728 €1 603 €7 739 €---
1810 676 €2 564 €1 439 €8 113 €---
1910 890 €2 394 €1 269 €8 496 €---
2011 108 €2 218 €1 094 €8 890 €---
2111 330 €2 036 €912 €9 294 €---
2211 557 €1 847 €723 €9 709 €---
2311 788 €1 652 €528 €10 135 €---
2412 023 €1 450 €326 €10 573 €---
2512 264 €1 241 €116 €11 023 €---
TOTAL244 222 €86 012 €51 901 €158 210 €3 077 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 923 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 158 210 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 625 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 601 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 601 €-923 €+2 524 €
2+1 601 €+951 €+650 €
3+1 601 €+1 026 €+575 €
4+1 601 €+1 104 €+497 €
5+1 601 €+1 184 €+417 €
6+1 601 €+1 266 €+335 €
7+1 601 €+1 350 €+251 €
8+1 601 €+1 436 €+165 €
9+1 601 €+1 525 €+76 €
10+1 601 €+1 615 €-14 €
11+1 601 €+1 708 €-107 €
12+1 601 €+1 804 €-203 €
13+1 601 €+1 902 €-301 €
14+1 601 €+2 003 €-402 €
15+1 601 €+2 107 €-506 €
16+1 601 €+2 213 €-612 €
17+1 601 €+2 322 €-721 €
18+1 601 €+2 434 €-833 €
19+1 601 €+2 549 €-948 €
20+1 601 €+2 667 €-1 066 €
21+1 601 €+2 788 €-1 187 €
22+1 601 €+2 913 €-1 312 €
23+1 601 €+3 041 €-1 440 €
24+1 601 €+3 172 €-1 571 €
25+1 601 €+3 307 €-1 706 €
Total+40 025 €+47 463 €+-7 438 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →