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Appartement 4 pièces 98 m²

Bien expiré
VilleLuxeuil-les-Bains (70)
Surface98m²
Coût Total167 100€
Loyer Annuel8 234€
Rentabilité4.93%
Cashflow/mois-259€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 1 275,51 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

CENTURY 21 GSM IMMO vous propose en exclusivité un appartement T4 avec balcon, de 98,47m² situé au 1er étage d'une copropriété très prisé de Luxeuil les bains avec vue sur les thermes.

Il se compose d'une entrée avec placards, une cuisine équipée, un salon/séjour, deux chambres, une salle d'eau, une salle de bains, deux toilettes avec lave-mains. Il est également possible de cloisonner le salon pour apporter une 3ème chambre au bien, et ce tout en conservant 26m2 de salon. Le bien est également doté de deux caves, deux séchoirs et un garage.

Ce bien est idéal pour un investisseur ou pour un couple cherchant du calme et une belle vue sur Luxeuil !

Plus d'informations sont disponible sur notre site : ***

N'hésitez pas à nous contacter pour toutes demandes d'informations ou de visite. Bien proposé par Pierre GREZEL EI, agent commercial (RSAC 991294927) Référence annonce : 711 Consommation énergétique : 92 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 19 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Luxeuil-les-Bains
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70300
Coordonnées : 47.811913, 6.383971
Total : 167 100€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 32 100€
Valeur du bien : 157 100€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 7.00€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 9.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 686€/mois
Loyer annuel estimé : 8234€/an
Fourchette totale : 518€ - 909€/mois
Fourchette annuelle : 6217€ - 10905€/an
Rentabilité brute :4.93%
Fourchette de rentabilité :3.72% - 6.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :826,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.39%
Assurance emprunteur :50,13€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 876,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 914,93€
Coût de l'assurance :15 039,00€
Taxe foncière : 823,41€/an
Soit par mois : 68,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 686,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 945,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-259,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: 0
Raison: DPE C - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 100 €(328 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:14 500€
    Rénovation complète cuisine: 8000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1200€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:11 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Carrelage: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Électricité:3 000€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 1200€/chambre = 2400€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Luxeuil-les-Bains (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 686 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 234 €/an
Calcul : 686 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 593 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 100 € à 3.39% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 602 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 823 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 118 €
Revenus locatifs : +8 234 €
Charges déductibles : -39 118 €
Résultat foncier Année 1 : -30 883 €(Déficit de 30 883 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 483 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 018 €/an
Revenus locatifs : +8 234 €
Charges déductibles : -7 018 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 217 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9483.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 234 €39 123 €5 598 €-30 889 €21 400 €9 489 €9 489 €
28 399 €6 874 €5 449 €1 525 €--7 964 €
38 567 €6 720 €5 295 €1 847 €--6 118 €
48 738 €6 561 €5 136 €2 177 €--3 940 €
58 913 €6 396 €4 971 €2 517 €--1 424 €
69 091 €6 226 €4 801 €2 865 €---
79 273 €6 049 €4 624 €3 223 €---
89 458 €5 867 €4 442 €3 591 €---
99 648 €5 678 €4 253 €3 969 €---
109 840 €5 483 €4 058 €4 357 €---
1110 037 €5 281 €3 856 €4 756 €---
1210 238 €5 073 €3 648 €5 165 €---
1310 443 €4 857 €3 432 €5 586 €---
1410 652 €4 633 €3 208 €6 018 €---
1510 865 €4 402 €2 977 €6 463 €---
1611 082 €4 163 €2 738 €6 919 €---
1711 304 €3 916 €2 491 €7 388 €---
1811 530 €3 660 €2 235 €7 870 €---
1911 760 €3 395 €1 970 €8 365 €---
2011 995 €3 122 €1 697 €8 874 €---
2112 235 €2 838 €1 413 €9 397 €---
2212 480 €2 545 €1 120 €9 935 €---
2312 730 €2 242 €817 €10 487 €---
2412 984 €1 929 €504 €11 055 €---
2513 244 €1 605 €180 €11 639 €---
TOTAL263 739 €148 639 €80 915 €115 100 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 115 100 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 234 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 729 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 729 €-6 420 €+8 149 €
2+1 729 €0 €+1 729 €
3+1 729 €0 €+1 729 €
4+1 729 €0 €+1 729 €
5+1 729 €0 €+1 729 €
6+1 729 €+433 €+1 296 €
7+1 729 €+967 €+762 €
8+1 729 €+1 077 €+652 €
9+1 729 €+1 191 €+538 €
10+1 729 €+1 307 €+422 €
11+1 729 €+1 427 €+302 €
12+1 729 €+1 550 €+179 €
13+1 729 €+1 676 €+53 €
14+1 729 €+1 806 €-77 €
15+1 729 €+1 939 €-210 €
16+1 729 €+2 076 €-347 €
17+1 729 €+2 216 €-487 €
18+1 729 €+2 361 €-632 €
19+1 729 €+2 510 €-781 €
20+1 729 €+2 662 €-933 €
21+1 729 €+2 819 €-1 090 €
22+1 729 €+2 980 €-1 251 €
23+1 729 €+3 146 €-1 417 €
24+1 729 €+3 317 €-1 588 €
25+1 729 €+3 492 €-1 763 €
Total+43 225 €+34 530 €+8 695 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 235 jours
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