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maison vente 4 pieces perpignan 60m2

VillePerpignan (66)
Surface60
Coût Total132 520
Loyer Annuel8 172
Rentabilité6.17%
Cashflow/mois-94
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 150 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Exclusivité – Idéal investisseur

Maison actuellement louée avec un loyer de 560 € / mois, bail en cours jusqu’en 2029.

Située à Perpignan, cette maison de plain-pied, 3 faces, se compose de :

une entrée d’environ 9 m² un séjour / salon d’environ 14 m² une cuisine séparée d’environ 9 m² 2 chambres (8 m² et 13,5 m²) une salle d’eau avec WC

Vous bénéficierez également :

d’un garage de 14 m² de deux espaces extérieurs d’environ 10 m² chacun

Proche de toutes les commodités (commerces, services, etc.).

Taxe foncière : 1 088 €

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 225 et classe CLIMAT D indice 20. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Michel-Ange Alarcon mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de PERPIGNAN sous le numéro 448396275, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66100
Total : 132 520
Prix d'acquisition : 69 000
Travaux : 58 000
Valeur du bien : 127 000
Frais de notaire : 5 520
Coût estimé : 5 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60
Loyer prédit : 11.35€/m²/mois
Fourchette : 8.73€ - 14.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 681€/mois
Loyer annuel estimé : 8172€/an
Fourchette totale : 524€ - 885€/mois
Fourchette annuelle : 6284€ - 10626€/an
Rentabilité brute :6.17%
Fourchette de rentabilité :4.74% - 8.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 620 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :157 200
Prix d'achat :69 000
Décote à l'achat :-88 200 (-56.1%)
Marge achat-revente :24 680€ (15.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 520
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :647,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :37,55€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 684,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 637,73
Coût de l'assurance :11 264,20
Taxe foncière : 1 088,00€/an
Soit par mois : 90,67€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 680,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 775,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-94,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 225 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état supposé très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22,5 m² total)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état supposé très mauvais
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour le salon
Quantité: salon (environ 14 m²)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état supposé très mauvais
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises suffisantes
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire, mise aux normes des évacuations
Quantité: tuyauterie complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état supposé très mauvais

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 000(967 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Menuiseries:10 800
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1 600€ = 9 600€, Main d'œuvre: 1 200€
  • Cuisine:13 000
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 10 000€ = 10 000€, Électroménager: 2 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6 000€ = 6 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Chambres:4 500
    Parquet flottant 22,5 m²: 40€/m² × 22,5 = 900€, Peinture 45m²: 30€/m² × 45 = 1 350€, Main d'œuvre: 2 250€
  • Salon:2 800
    Parquet flottant 14 m²: 40€/m² × 14 = 560€, Peinture 28m²: 30€/m² × 28 = 840€, Main d'œuvre: 1 400€
  • Électricité générale:2 400
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1 200€ = 1 200€, Main d'œuvre: 1 200€
  • Plomberie générale:3 000
    Rénovation plomberie: 1 plomberie complète × 2 000€ = 2 000€, Main d'œuvre: 1 000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 681 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 172 €/an
Calcul : 681 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 277 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 520 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 451 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 088 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 816
Revenus locatifs : +8 172
Charges déductibles : -63 816
Résultat foncier Année 1 : -55 644(Déficit de 55 644 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 244
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 816 €/an
Revenus locatifs : +8 172
Charges déductibles : -5 816
Résultat foncier Années 2+ : 2 356 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34244.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 17263 8204 281-55 64921 400 €34 249 €34 249 €
28 3355 7044 1662 631--31 618 €
38 5025 5854 0462 917--28 701 €
48 6725 4613 9233 210--25 491 €
58 8455 3343 7953 511--21 979 €
69 0225 2023 6633 820--18 159 €
79 2025 0663 5274 137--14 023 €
89 3874 9253 3864 461--9 561 €
99 5744 7803 2414 795--4 767 €
109 7664 6293 0915 136---
119 9614 4742 9365 487---
1210 1604 3142 7755 846---
1310 3634 1482 6106 215---
1410 5713 9772 4396 594---
1510 7823 8002 2626 982---
1610 9983 6172 0797 380---
1711 2183 4291 8907 789---
1811 4423 2341 6958 208---
1911 6713 0321 4948 639---
2011 9042 8241 2859 081---
2112 1422 6091 0709 534---
2212 3852 3868489 999---
2312 6332 15761810 476---
2412 8861 92038110 966---
2513 1431 67413611 469---
TOTAL261 737158 10261 638103 63521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 103 635
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 172 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 716 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 716-6 420+8 136
2+1 7160+1 716
3+1 7160+1 716
4+1 7160+1 716
5+1 7160+1 716
6+1 7160+1 716
7+1 7160+1 716
8+1 7160+1 716
9+1 7160+1 716
10+1 716+111+1 605
11+1 716+1 646+70
12+1 716+1 754-38
13+1 716+1 865-149
14+1 716+1 978-262
15+1 716+2 095-379
16+1 716+2 214-498
17+1 716+2 337-621
18+1 716+2 463-747
19+1 716+2 592-876
20+1 716+2 724-1 008
21+1 716+2 860-1 144
22+1 716+3 000-1 284
23+1 716+3 143-1 427
24+1 716+3 290-1 574
25+1 716+3 441-1 725
Total+42 900+31 091+11 809
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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