Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

maison vente 4 pieces perpignan 60m2

Bien expiré
VillePerpignan (66)
Surface60m²
Coût Total132 520€
Loyer Annuel8 172€
Rentabilité6.17%
Cashflow/mois-94€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 150 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Exclusivité – Idéal investisseur

Maison actuellement louée avec un loyer de 560 € / mois, bail en cours jusqu’en 2029.

Située à Perpignan, cette maison de plain-pied, 3 faces, se compose de :

une entrée d’environ 9 m² un séjour / salon d’environ 14 m² une cuisine séparée d’environ 9 m² 2 chambres (8 m² et 13,5 m²) une salle d’eau avec WC

Vous bénéficierez également :

d’un garage de 14 m² de deux espaces extérieurs d’environ 10 m² chacun

Proche de toutes les commodités (commerces, services, etc.).

Taxe foncière : 1 088 €

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 225 et classe CLIMAT D indice 20. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Michel-Ange Alarcon mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de PERPIGNAN sous le numéro 448396275, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66100
Total : 132 520€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 58 000€
Valeur du bien : 127 000€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 11.35€/m²/mois
Fourchette : 8.73€ - 14.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 681€/mois
Loyer annuel estimé : 8172€/an
Fourchette totale : 524€ - 885€/mois
Fourchette annuelle : 6284€ - 10626€/an
Rentabilité brute :6.17%
Fourchette de rentabilité :4.74% - 8.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 620 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :157 200 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :-88 200€ (-56.1%)
Marge achat-revente :24 680€ (15.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :647,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :37,55€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 684,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 637,73€
Coût de l'assurance :11 264,20€
Taxe foncière : 1 088,00€/an
Soit par mois : 90,67€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 680,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 775,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-94,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 225 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état supposé très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22,5 m² total)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état supposé très mauvais
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour le salon
Quantité: salon (environ 14 m²)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état supposé très mauvais
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises suffisantes
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire, mise aux normes des évacuations
Quantité: tuyauterie complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état supposé très mauvais

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 000 €(967 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1 600€ = 9 600€, Main d'œuvre: 1 200€
  • Cuisine:13 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 10 000€ = 10 000€, Électroménager: 2 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6 000€ = 6 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Chambres:4 500€
    Parquet flottant 22,5 m²: 40€/m² × 22,5 = 900€, Peinture 45m²: 30€/m² × 45 = 1 350€, Main d'œuvre: 2 250€
  • Salon:2 800€
    Parquet flottant 14 m²: 40€/m² × 14 = 560€, Peinture 28m²: 30€/m² × 28 = 840€, Main d'œuvre: 1 400€
  • Électricité générale:2 400€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1 200€ = 1 200€, Main d'œuvre: 1 200€
  • Plomberie générale:3 000€
    Rénovation plomberie: 1 plomberie complète × 2 000€ = 2 000€, Main d'œuvre: 1 000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 681 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 172 €/an
Calcul : 681 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 277 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 520 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 451 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 088 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 816 €
Revenus locatifs : +8 172 €
Charges déductibles : -63 816 €
Résultat foncier Année 1 : -55 644 €(Déficit de 55 644 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 244 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 816 €/an
Revenus locatifs : +8 172 €
Charges déductibles : -5 816 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 356 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34244.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 172 €63 820 €4 281 €-55 649 €21 400 €34 249 €34 249 €
28 335 €5 704 €4 166 €2 631 €--31 618 €
38 502 €5 585 €4 046 €2 917 €--28 701 €
48 672 €5 461 €3 923 €3 210 €--25 491 €
58 845 €5 334 €3 795 €3 511 €--21 979 €
69 022 €5 202 €3 663 €3 820 €--18 159 €
79 202 €5 066 €3 527 €4 137 €--14 023 €
89 387 €4 925 €3 386 €4 461 €--9 561 €
99 574 €4 780 €3 241 €4 795 €--4 767 €
109 766 €4 629 €3 091 €5 136 €---
119 961 €4 474 €2 936 €5 487 €---
1210 160 €4 314 €2 775 €5 846 €---
1310 363 €4 148 €2 610 €6 215 €---
1410 571 €3 977 €2 439 €6 594 €---
1510 782 €3 800 €2 262 €6 982 €---
1610 998 €3 617 €2 079 €7 380 €---
1711 218 €3 429 €1 890 €7 789 €---
1811 442 €3 234 €1 695 €8 208 €---
1911 671 €3 032 €1 494 €8 639 €---
2011 904 €2 824 €1 285 €9 081 €---
2112 142 €2 609 €1 070 €9 534 €---
2212 385 €2 386 €848 €9 999 €---
2312 633 €2 157 €618 €10 476 €---
2412 886 €1 920 €381 €10 966 €---
2513 143 €1 674 €136 €11 469 €---
TOTAL261 737 €158 102 €61 638 €103 635 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 103 635 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 172 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 716 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 716 €-6 420 €+8 136 €
2+1 716 €0 €+1 716 €
3+1 716 €0 €+1 716 €
4+1 716 €0 €+1 716 €
5+1 716 €0 €+1 716 €
6+1 716 €0 €+1 716 €
7+1 716 €0 €+1 716 €
8+1 716 €0 €+1 716 €
9+1 716 €0 €+1 716 €
10+1 716 €+111 €+1 605 €
11+1 716 €+1 646 €+70 €
12+1 716 €+1 754 €-38 €
13+1 716 €+1 865 €-149 €
14+1 716 €+1 978 €-262 €
15+1 716 €+2 095 €-379 €
16+1 716 €+2 214 €-498 €
17+1 716 €+2 337 €-621 €
18+1 716 €+2 463 €-747 €
19+1 716 €+2 592 €-876 €
20+1 716 €+2 724 €-1 008 €
21+1 716 €+2 860 €-1 144 €
22+1 716 €+3 000 €-1 284 €
23+1 716 €+3 143 €-1 427 €
24+1 716 €+3 290 €-1 574 €
25+1 716 €+3 441 €-1 725 €
Total+42 900 €+31 091 €+11 809 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →