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Maison à vendre haut goulet proche ligne 11

Bien expiré
VilleNoisy-le-Sec (93)
Surface400m²
Coût Total1 086 790€
Loyer Annuel101 612€
Rentabilité9.35%
Cashflow/mois+1 996€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 997 000 €
Surface : 400 m²
Prix au m² : 2 492,5 €/m²
Chambres : 14
Pièces : 16
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison familiale de caractère – 381 m² habitables

Découvrez cette spacieuse maison de 381 m² habitables, offrant de très beaux volumes et un agencement idéal pour une grande famille, une famille recomposée ou un projet de résidence multigénérationnelle.

Répartie sur plusieurs niveaux, elle comprend 16 pièces, dont 14 chambres, ainsi que 10 salles d’eau et 12 WC, garantissant un confort optimal pour tous les occupants.

Vous profiterez d’une pièce de vie lumineuse d’environ 45 m², parfaite pour recevoir famille et amis, ainsi que d’une terrasse d’environ 45 m², idéale pour les repas en extérieur et les moments de détente.

Classée DPE C, cette propriété allie espace, fonctionnalité et confort. Sa configuration permet une grande liberté d’aménagement tout en conservant un cadre de vie agréable.

Située dans un secteur recherché de Noisy-le-Sec, à proximité des commerces, des écoles et des transports, cette maison constitue une opportunité rare pour les acquéreurs à la recherche d’un bien de grande superficie.

Ville : Noisy-le-Sec
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93130
Coordonnées : 48.889950, 2.446160
Total : 1 086 790€
Prix d'acquisition : 997 000€
Travaux : 10 030€
Valeur du bien : 1 007 030€
Frais de notaire : 79 760€
Coût estimé : 79 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 400m²
Loyer prédit : 21.17€/m²/mois
Fourchette : 13.33€ - 33.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 8468€/mois
Loyer annuel estimé : 101612€/an
Fourchette totale : 5332€ - 13448€/mois
Fourchette annuelle : 63981€ - 161376€/an
Rentabilité brute :9.35%
Fourchette de rentabilité :5.89% - 14.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 172,41 €/m²
Basé sur :71 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :2 068 964 €
Prix d'achat :997 000 €
Décote à l'achat :-1 071 964€ (-51.8%)
Marge achat-revente :982 174€ (47.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :1 086 790€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :5 353,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :271,70€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 5 625,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :519 317,13€
Coût de l'assurance :81 509,25€
Taxe foncière : 10 161,19€/an
Soit par mois : 846,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 8 467,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 6 472,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 995,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire et carrelage partiel ou total
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec quelques signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 14 chambres
Quantité: 14 chambres (environ 140 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour toutes les chambres - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 14 chambres
Quantité: 14 chambres (environ 140 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour toutes les chambres - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 14 chambres
Quantité: 14 chambres
Raison: État 3/5 assumé pour toutes les chambres - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 030 €(25 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Carrelage:930€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 90€/m² = 540€, Main d'œuvre: 390€
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 140 m² × 30€/m² = 4200€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:2 800€
    Peinture murs et plafonds: 140 m² × 20€/m² = 2800€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Électricité:2 100€
    Mise aux normes électricité: 14 chambres × 150€/chambre = 2100€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Noisy-le-Sec). Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix pour le carrelage et la peinture sont basés sur des estimations réalistes, tandis que le revêtement de sol et l'électricité incluent les coûts de matériaux et de main d'œuvre.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 8 468 €/mois
Revenus locatifs annuels : 101 612 €/an
Calcul : 8 468 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 35 941 €/an
Base de calcul : Emprunt de 1 086 790 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 3 260 €/an
Calcul : 272 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 10 161 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 030 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 393 €
Revenus locatifs : +101 612 €
Charges déductibles : -59 393 €
Résultat foncier Année 1 : 42 219 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 49 363 €/an
Revenus locatifs : +101 612 €
Charges déductibles : -49 363 €
Résultat foncier Années 2+ : 52 249 €/an
Prix d'achat du bien : 997 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 648 050 €(65% de 997 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 23 565 €/an
Calcul : 648 050 € × 3,636% = 23 565 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
1101 612 €59 428 €35 976 €42 184 €---
2103 644 €48 436 €35 014 €55 208 €---
3105 717 €47 442 €34 020 €58 275 €---
4107 831 €46 413 €32 992 €61 418 €---
5109 988 €45 350 €31 929 €64 638 €---
6112 188 €44 251 €30 829 €67 937 €---
7114 432 €43 114 €29 693 €71 317 €---
8116 720 €41 939 €28 517 €74 781 €---
9119 055 €40 723 €27 302 €78 331 €---
10121 436 €39 466 €26 045 €81 969 €---
11123 864 €38 167 €24 745 €85 697 €---
12126 342 €36 823 €23 402 €89 518 €---
13128 868 €35 434 €22 012 €93 435 €---
14131 446 €33 997 €20 576 €97 449 €---
15134 075 €32 512 €19 090 €101 563 €---
16136 756 €30 975 €17 554 €105 781 €---
17139 491 €29 387 €15 966 €110 104 €---
18142 281 €27 745 €14 323 €114 537 €---
19145 127 €26 046 €12 625 €119 080 €---
20148 029 €24 290 €10 869 €123 739 €---
21150 990 €22 475 €9 053 €128 515 €---
22154 010 €20 597 €7 175 €133 413 €---
23157 090 €18 656 €5 234 €138 434 €---
24160 232 €16 648 €3 227 €143 584 €---
25163 436 €14 572 €1 151 €148 864 €---
TOTAL3 254 660 €864 886 €519 317 €2 389 774 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 2 389 774 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 101 612 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +21 339 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+21 339 €+12 655 €+8 684 €
2+21 339 €+16 562 €+4 777 €
3+21 339 €+17 483 €+3 856 €
4+21 339 €+18 425 €+2 914 €
5+21 339 €+19 391 €+1 948 €
6+21 339 €+20 381 €+958 €
7+21 339 €+21 395 €-56 €
8+21 339 €+22 434 €-1 095 €
9+21 339 €+23 499 €-2 160 €
10+21 339 €+24 591 €-3 252 €
11+21 339 €+25 709 €-4 370 €
12+21 339 €+26 856 €-5 517 €
13+21 339 €+28 030 €-6 691 €
14+21 339 €+29 235 €-7 896 €
15+21 339 €+30 469 €-9 130 €
16+21 339 €+31 734 €-10 395 €
17+21 339 €+33 031 €-11 692 €
18+21 339 €+34 361 €-13 022 €
19+21 339 €+35 724 €-14 385 €
20+21 339 €+37 122 €-15 783 €
21+21 339 €+38 555 €-17 216 €
22+21 339 €+40 024 €-18 685 €
23+21 339 €+41 530 €-20 191 €
24+21 339 €+43 075 €-21 736 €
25+21 339 €+44 659 €-23 320 €
Total+533 475 €+716 932 €+-183 457 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 76 jours
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