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Maison à vendre haut goulet proche ligne 11

VilleNoisy-le-Sec (93)
Surface400
Coût Total1 086 790
Loyer Annuel101 612
Rentabilité9.35%
Cashflow/mois+1 996
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 997 000 €
Surface : 400 m²
Prix au m² : 2 492,5 €/m²
Chambres : 14
Pièces : 16
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison familiale de caractère – 381 m² habitables

Découvrez cette spacieuse maison de 381 m² habitables, offrant de très beaux volumes et un agencement idéal pour une grande famille, une famille recomposée ou un projet de résidence multigénérationnelle.

Répartie sur plusieurs niveaux, elle comprend 16 pièces, dont 14 chambres, ainsi que 10 salles d’eau et 12 WC, garantissant un confort optimal pour tous les occupants.

Vous profiterez d’une pièce de vie lumineuse d’environ 45 m², parfaite pour recevoir famille et amis, ainsi que d’une terrasse d’environ 45 m², idéale pour les repas en extérieur et les moments de détente.

Classée DPE C, cette propriété allie espace, fonctionnalité et confort. Sa configuration permet une grande liberté d’aménagement tout en conservant un cadre de vie agréable.

Située dans un secteur recherché de Noisy-le-Sec, à proximité des commerces, des écoles et des transports, cette maison constitue une opportunité rare pour les acquéreurs à la recherche d’un bien de grande superficie.

Ville : Noisy-le-Sec
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93130
Coordonnées : 48.889950, 2.446160
Total : 1 086 790
Prix d'acquisition : 997 000
Travaux : 10 030
Valeur du bien : 1 007 030
Frais de notaire : 79 760
Coût estimé : 79 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 400
Loyer prédit : 21.17€/m²/mois
Fourchette : 13.33€ - 33.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 8468€/mois
Loyer annuel estimé : 101612€/an
Fourchette totale : 5332€ - 13448€/mois
Fourchette annuelle : 63981€ - 161376€/an
Rentabilité brute :9.35%
Fourchette de rentabilité :5.89% - 14.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 172,41 €/m²
Basé sur :71 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :2 068 964
Prix d'achat :997 000
Décote à l'achat :-1 071 964 (-51.8%)
Marge achat-revente :982 174€ (47.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :1 086 790
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :5 353,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :271,70€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 5 625,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :519 317,13
Coût de l'assurance :81 509,25
Taxe foncière : 10 161,19€/an
Soit par mois : 846,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 8 467,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 6 472,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 995,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire et carrelage partiel ou total
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec quelques signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 14 chambres
Quantité: 14 chambres (environ 140 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour toutes les chambres - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 14 chambres
Quantité: 14 chambres (environ 140 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour toutes les chambres - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 14 chambres
Quantité: 14 chambres
Raison: État 3/5 assumé pour toutes les chambres - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 030(25 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Carrelage:930
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 90€/m² = 540€, Main d'œuvre: 390€
  • Chambres - Revêtement sol:4 200
    Parquet flottant: 140 m² × 30€/m² = 4200€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:2 800
    Peinture murs et plafonds: 140 m² × 20€/m² = 2800€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Électricité:2 100
    Mise aux normes électricité: 14 chambres × 150€/chambre = 2100€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Noisy-le-Sec). Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix pour le carrelage et la peinture sont basés sur des estimations réalistes, tandis que le revêtement de sol et l'électricité incluent les coûts de matériaux et de main d'œuvre.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 8 468 €/mois
Revenus locatifs annuels : 101 612 €/an
Calcul : 8 468 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 35 941 €/an
Base de calcul : Emprunt de 1 086 790 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 3 260 €/an
Calcul : 272 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 10 161 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 030
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 393
Revenus locatifs : +101 612
Charges déductibles : -59 393
Résultat foncier Année 1 : 42 219

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 49 363 €/an
Revenus locatifs : +101 612
Charges déductibles : -49 363
Résultat foncier Années 2+ : 52 249 €/an
Prix d'achat du bien : 997 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 648 050(65% de 997 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 23 565 €/an
Calcul : 648 050 € × 3,636% = 23 565
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
1101 61259 42835 97642 184---
2103 64448 43635 01455 208---
3105 71747 44234 02058 275---
4107 83146 41332 99261 418---
5109 98845 35031 92964 638---
6112 18844 25130 82967 937---
7114 43243 11429 69371 317---
8116 72041 93928 51774 781---
9119 05540 72327 30278 331---
10121 43639 46626 04581 969---
11123 86438 16724 74585 697---
12126 34236 82323 40289 518---
13128 86835 43422 01293 435---
14131 44633 99720 57697 449---
15134 07532 51219 090101 563---
16136 75630 97517 554105 781---
17139 49129 38715 966110 104---
18142 28127 74514 323114 537---
19145 12726 04612 625119 080---
20148 02924 29010 869123 739---
21150 99022 4759 053128 515---
22154 01020 5977 175133 413---
23157 09018 6565 234138 434---
24160 23216 6483 227143 584---
25163 43614 5721 151148 864---
TOTAL3 254 660864 886519 3172 389 7740Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 2 389 774
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 101 612 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +21 339 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+21 339+12 655+8 684
2+21 339+16 562+4 777
3+21 339+17 483+3 856
4+21 339+18 425+2 914
5+21 339+19 391+1 948
6+21 339+20 381+958
7+21 339+21 395-56
8+21 339+22 434-1 095
9+21 339+23 499-2 160
10+21 339+24 591-3 252
11+21 339+25 709-4 370
12+21 339+26 856-5 517
13+21 339+28 030-6 691
14+21 339+29 235-7 896
15+21 339+30 469-9 130
16+21 339+31 734-10 395
17+21 339+33 031-11 692
18+21 339+34 361-13 022
19+21 339+35 724-14 385
20+21 339+37 122-15 783
21+21 339+38 555-17 216
22+21 339+40 024-18 685
23+21 339+41 530-20 191
24+21 339+43 075-21 736
25+21 339+44 659-23 320
Total+533 475+716 932+-183 457
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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