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Maison 9 pièces 352 m²

VilleBeurey (10)
Surface352m²
Coût Total391 886€
Loyer Annuel31 723€
Rentabilité8.09%
Cashflow/mois+304€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 271 700 €
Surface : 352 m²
Prix au m² : 771,88 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 9 pièces 352 m²

REFERENCE ANNONCE : 10063/1284 - Une maison d'habitation située sur la commune de BEUREY (10140), comprenant :

Au rez-de-chaussée : entrée, salle d'eau, dégagement, séjour avec cuisine, deuxième entrée, chambre, bureau, salle d'eau avec véranda et jacuzzi, WC, salon avec cheminée, pièce de passage, cuisine, chaufferie.

A l'étage : quatre chambres, lingerie, WC. Une partie grenier. Mezzanine sur le salon. Deuxième grenier.

Dépendances : grange, hangar en continuité.

Jardin derrière.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est expose sont disponibles sur le site Georisques : www.georisques.gouv.fr

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 352 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 16/06/2026

Consommation énergie primaire : 223.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 8 580 € et 11 670 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Beurey
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10140
Coordonnées : 48.183070, 4.466582
Total : 391 886€
Prix d'acquisition : 271 700€
Travaux : 98 450€
Valeur du bien : 370 150€
Frais de notaire : 21 736€
Coût estimé : 21 736€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 352m²
Loyer prédit : 7.51€/m²/mois
Fourchette : 5.51€ - 10.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 2644€/mois
Loyer annuel estimé : 31723€/an
Fourchette totale : 1941€ - 3601€/mois
Fourchette annuelle : 23291€ - 43207€/an
Rentabilité brute :8.09%
Fourchette de rentabilité :5.94% - 11.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :912,63 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :321 244 €
Prix d'achat :271 700 €
Décote à l'achat :-49 544€ (-15.4%)
Marge achat-revente :-70 642€ (-22.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :391 886€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 957,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :117,57€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 2 075,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :195 415,81€
Coût de l'assurance :35 269,74€
Taxe foncière : 3 172,26€/an
Soit par mois : 264,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 643,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 339,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :303,96€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 352 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 352 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 44 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 352 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 assumé - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 51 m² total)
Raison: État moyen (3.3/5) - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 51 m² total)
Raison: État moyen (3.3/5) - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :98 450 €(280 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:21 620€
    Isolation toiture/combles: 352 m² × 60€/m² = 21120€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres:35 200€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 44 fenêtres × 800€/fenêtre = 35200€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 9000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture et électricité:4 500€
    Peinture murs et plafonds salon: 50 m² × 30€/m² = 1500€, Mise aux normes électricité: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:5 100€
    Pose parquet flottant: 51 m² × 60€/m² = 3060€, Main d'œuvre: 2040€
  • Chambres - Peinture:1 530€
    Peinture murs et plafonds chambres: 51 m² × 30€/m² = 1530€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Beurey (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 70 320€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 644 €/mois
Revenus locatifs annuels : 31 723 €/an
Calcul : 2 644 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 466 €/an
Base de calcul : Emprunt de 391 886 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 411 €/an
Calcul : 118 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 172 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 98 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 116 499 €
Revenus locatifs : +31 723 €
Charges déductibles : -116 499 €
Résultat foncier Année 1 : -84 777 €(Déficit de 84 777 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 63 377 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 049 €/an
Revenus locatifs : +31 723 €
Charges déductibles : -18 049 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 673 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 63376.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 271 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 176 605 €(65% de 271 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 422 €/an
Calcul : 176 605 € × 3,636% = 6 422 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
131 723 €116 512 €13 479 €-84 789 €21 400 €63 389 €63 389 €
232 357 €17 708 €13 125 €14 649 €--48 740 €
333 004 €17 341 €12 758 €15 663 €--33 077 €
433 664 €16 962 €12 379 €16 703 €--16 375 €
534 338 €16 569 €11 986 €17 769 €---
635 024 €16 162 €11 579 €18 862 €---
735 725 €15 741 €11 158 €19 984 €---
836 439 €15 305 €10 721 €21 135 €---
937 168 €14 853 €10 270 €22 315 €---
1037 911 €14 385 €9 802 €23 526 €---
1138 670 €13 901 €9 318 €24 768 €---
1239 443 €13 400 €8 817 €26 043 €---
1340 232 €12 881 €8 298 €27 351 €---
1441 037 €12 344 €7 761 €28 693 €---
1541 857 €11 788 €7 205 €30 070 €---
1642 694 €11 212 €6 629 €31 483 €---
1743 548 €10 615 €6 032 €32 933 €---
1844 419 €9 998 €5 415 €34 421 €---
1945 308 €9 359 €4 776 €35 949 €---
2046 214 €8 697 €4 114 €37 517 €---
2147 138 €8 012 €3 429 €39 126 €---
2248 081 €7 302 €2 719 €40 779 €---
2349 043 €6 568 €1 985 €42 475 €---
2450 023 €5 807 €1 224 €44 216 €---
2551 024 €5 020 €437 €46 004 €---
TOTAL1 016 085 €408 442 €195 416 €607 643 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 607 643 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 31 723 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 662 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 662 €-6 420 €+13 082 €
2+6 662 €0 €+6 662 €
3+6 662 €0 €+6 662 €
4+6 662 €0 €+6 662 €
5+6 662 €+418 €+6 244 €
6+6 662 €+5 659 €+1 003 €
7+6 662 €+5 995 €+667 €
8+6 662 €+6 340 €+322 €
9+6 662 €+6 695 €-33 €
10+6 662 €+7 058 €-396 €
11+6 662 €+7 431 €-769 €
12+6 662 €+7 813 €-1 151 €
13+6 662 €+8 205 €-1 543 €
14+6 662 €+8 608 €-1 946 €
15+6 662 €+9 021 €-2 359 €
16+6 662 €+9 445 €-2 783 €
17+6 662 €+9 880 €-3 218 €
18+6 662 €+10 326 €-3 664 €
19+6 662 €+10 785 €-4 123 €
20+6 662 €+11 255 €-4 593 €
21+6 662 €+11 738 €-5 076 €
22+6 662 €+12 234 €-5 572 €
23+6 662 €+12 742 €-6 080 €
24+6 662 €+13 265 €-6 603 €
25+6 662 €+13 801 €-7 139 €
Total+166 550 €+182 293 €+-15 743 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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