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Maison de ville 6 pièces 88 m²

Bien expiré
VilleMontluçon (03)
Surface88m²
Coût Total133 360€
Loyer Annuel8 604€
Rentabilité6.45%
Cashflow/mois-53€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 897,73 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville de 6 pièces principales

Montluçon, maison d'habitation composée : d'un sous sol comprenant cuisine d'été, une pièce, salle d'eau, wc, débarras, garage. A l'étage : cuisine, salon, 2 chambres, salle d'eau, wc. Jardin et dépendance. Honoraires à charge acquéreur : 10.6% Référence annonce : 170-3775 Date de réalisation du diagnostic : 08/12/2025 Prix hors honoraires : 71 429 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 590 € et 3 570 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.330383, 2.585418
Total : 133 360€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 48 040€
Valeur du bien : 127 040€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 8.15€/m²/mois
Fourchette : 6.33€ - 10.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 717€/mois
Loyer annuel estimé : 8604€/an
Fourchette totale : 557€ - 923€/mois
Fourchette annuelle : 6681€ - 11080€/an
Rentabilité brute :6.45%
Fourchette de rentabilité :5.01% - 8.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :659,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :38,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 697,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 363,90€
Coût de l'assurance :11 669,00€
Taxe foncière : 860,37€/an
Soit par mois : 71,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 716,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 769,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-52,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 88 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique, estimé à 1 fenêtre par 8 m²
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 14 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 040 €(546 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:3 520€
    Isolation combles perdus: 88 m² × 40€/m² = 3520€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€/fenêtre = 8800€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 8000€ (fournitures et main d'œuvre incluses)
  • Cuisine - Rénovation:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine = 9000€ (fournitures et main d'œuvre incluses)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:420€
    Peinture murs et plafonds: 14 m² × 30€/m² = 420€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 820€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 717 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 604 €/an
Calcul : 717 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 450 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 360 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 467 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 860 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 817 €
Revenus locatifs : +8 604 €
Charges déductibles : -53 817 €
Résultat foncier Année 1 : -45 213 €(Déficit de 45 213 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 813 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 777 €/an
Revenus locatifs : +8 604 €
Charges déductibles : -5 777 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 827 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23813.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 604 €53 822 €4 454 €-45 218 €21 400 €23 818 €23 818 €
28 776 €5 663 €4 336 €3 113 €--20 705 €
38 951 €5 540 €4 213 €3 411 €--17 294 €
49 130 €5 413 €4 086 €3 717 €--13 577 €
59 313 €5 282 €3 955 €4 031 €--9 546 €
69 499 €5 146 €3 819 €4 353 €--5 193 €
79 689 €5 006 €3 679 €4 683 €--510 €
89 883 €4 861 €3 534 €5 022 €---
910 081 €4 711 €3 383 €5 370 €---
1010 282 €4 555 €3 228 €5 727 €---
1110 488 €4 395 €3 067 €6 093 €---
1210 698 €4 228 €2 901 €6 469 €---
1310 912 €4 056 €2 729 €6 855 €---
1411 130 €3 879 €2 552 €7 251 €---
1511 352 €3 695 €2 368 €7 658 €---
1611 579 €3 505 €2 177 €8 075 €---
1711 811 €3 308 €1 981 €8 503 €---
1812 047 €3 104 €1 777 €8 943 €---
1912 288 €2 894 €1 567 €9 394 €---
2012 534 €2 676 €1 349 €9 858 €---
2112 785 €2 451 €1 124 €10 334 €---
2213 040 €2 218 €891 €10 822 €---
2313 301 €1 977 €650 €11 324 €---
2413 567 €1 728 €401 €11 839 €---
2513 839 €1 470 €143 €12 368 €---
TOTAL275 579 €145 582 €64 364 €129 997 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 129 997 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 604 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 807 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 807 €-6 420 €+8 227 €
2+1 807 €0 €+1 807 €
3+1 807 €0 €+1 807 €
4+1 807 €0 €+1 807 €
5+1 807 €0 €+1 807 €
6+1 807 €0 €+1 807 €
7+1 807 €0 €+1 807 €
8+1 807 €+1 354 €+453 €
9+1 807 €+1 611 €+196 €
10+1 807 €+1 718 €+89 €
11+1 807 €+1 828 €-21 €
12+1 807 €+1 941 €-134 €
13+1 807 €+2 057 €-250 €
14+1 807 €+2 175 €-368 €
15+1 807 €+2 297 €-490 €
16+1 807 €+2 422 €-615 €
17+1 807 €+2 551 €-744 €
18+1 807 €+2 683 €-876 €
19+1 807 €+2 818 €-1 011 €
20+1 807 €+2 957 €-1 150 €
21+1 807 €+3 100 €-1 293 €
22+1 807 €+3 247 €-1 440 €
23+1 807 €+3 397 €-1 590 €
24+1 807 €+3 552 €-1 745 €
25+1 807 €+3 711 €-1 904 €
Total+45 175 €+38 999 €+6 176 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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