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Appartement à vendre

VilleFerres (06)
Surface40m²
Coût Total101 064€
Loyer Annuel5 961€
Rentabilité5.90%
Cashflow/mois-78€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 58 300 €
Surface : 40 m²
Prix au m² : 1 457,5 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Kitchenette, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 14 m²), 1 chambre, Entrée séparée, Balcon, Exposition est

LES FERRES proche CARROS : Proche des parkings publics et dans le village, appartement de type 3 pièces, d'une surface habitable de 38.40 m², composé d'une entrée desservant le séjour avec cheminée, un balcon, une kitchenette, une chambre et un bureau, une salle d'eau avec wc. Une cave en sous-sol complète ce bien. Prévoir travaux de rénovation.

Ville : Ferres
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06510
Coordonnées : 43.845209, 7.102471
Total : 101 064€
Prix d'acquisition : 58 300€
Travaux : 38 100€
Valeur du bien : 96 400€
Frais de notaire : 4 664€
Coût estimé : 4 664€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 40m²
Loyer prédit : 12.42€/m²/mois
Fourchette : 9.57€ - 16.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 497€/mois
Loyer annuel estimé : 5961€/an
Fourchette totale : 383€ - 645€/mois
Fourchette annuelle : 4594€ - 7734€/an
Rentabilité brute :5.90%
Fourchette de rentabilité :4.55% - 7.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 700 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :108 000 €
Prix d'achat :58 300 €
Décote à l'achat :-49 700€ (-46.0%)
Marge achat-revente :6 936€ (6.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 064€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :495,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :29,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 524,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 488,43€
Coût de l'assurance :8 843,10€
Taxe foncière : 596,08€/an
Soit par mois : 49,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 496,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 574,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-77,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 442 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 40 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 16 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 100 €(953 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 400€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1100€ = 4400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:300€
    Peinture chambre: 12 m² × 25€/m² = 300€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:400€
    Peinture salon: 16 m² × 25€/m² = 400€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ferres (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 14 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 497 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 961 €/an
Calcul : 497 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 292 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 064 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 354 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 596 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 342 €
Revenus locatifs : +5 961 €
Charges déductibles : -42 342 €
Résultat foncier Année 1 : -36 381 €(Déficit de 36 381 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 981 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 242 €/an
Revenus locatifs : +5 961 €
Charges déductibles : -4 242 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 719 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14981.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 58 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 895 €(65% de 58 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 378 €/an
Calcul : 37 895 € × 3,636% = 1 378 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 961 €42 345 €3 295 €-36 384 €21 400 €14 984 €14 984 €
26 080 €4 156 €3 207 €1 924 €--13 061 €
36 202 €4 065 €3 115 €2 137 €--10 924 €
46 326 €3 970 €3 020 €2 356 €--8 568 €
56 452 €3 872 €2 922 €2 580 €--5 988 €
66 581 €3 771 €2 821 €2 810 €--3 178 €
76 713 €3 666 €2 717 €3 046 €--132 €
86 847 €3 558 €2 609 €3 289 €---
96 984 €3 447 €2 497 €3 537 €---
107 124 €3 331 €2 381 €3 792 €---
117 266 €3 212 €2 262 €4 054 €---
127 412 €3 089 €2 139 €4 323 €---
137 560 €2 961 €2 011 €4 599 €---
147 711 €2 830 €1 880 €4 881 €---
157 865 €2 693 €1 744 €5 172 €---
168 023 €2 553 €1 603 €5 470 €---
178 183 €2 407 €1 458 €5 776 €---
188 347 €2 257 €1 307 €6 089 €---
198 514 €2 102 €1 152 €6 412 €---
208 684 €1 941 €992 €6 742 €---
218 857 €1 776 €826 €7 082 €---
229 035 €1 604 €654 €7 430 €---
239 215 €1 427 €477 €7 788 €---
249 400 €1 244 €294 €8 156 €---
259 588 €1 055 €105 €8 533 €---
TOTAL190 928 €109 334 €47 488 €81 594 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 81 594 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 961 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 252 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 252 €-6 420 €+7 672 €
2+1 252 €0 €+1 252 €
3+1 252 €0 €+1 252 €
4+1 252 €0 €+1 252 €
5+1 252 €0 €+1 252 €
6+1 252 €0 €+1 252 €
7+1 252 €0 €+1 252 €
8+1 252 €+947 €+305 €
9+1 252 €+1 061 €+191 €
10+1 252 €+1 138 €+114 €
11+1 252 €+1 216 €+36 €
12+1 252 €+1 297 €-45 €
13+1 252 €+1 380 €-128 €
14+1 252 €+1 464 €-212 €
15+1 252 €+1 552 €-300 €
16+1 252 €+1 641 €-389 €
17+1 252 €+1 733 €-481 €
18+1 252 €+1 827 €-575 €
19+1 252 €+1 923 €-671 €
20+1 252 €+2 023 €-771 €
21+1 252 €+2 125 €-873 €
22+1 252 €+2 229 €-977 €
23+1 252 €+2 337 €-1 085 €
24+1 252 €+2 447 €-1 195 €
25+1 252 €+2 560 €-1 308 €
Total+31 300 €+24 478 €+6 822 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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