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Appartement à vendre

Bien expiré
VillePerpignan (66)
Surface96m²
Coût Total127 520€
Loyer Annuel11 537€
Rentabilité9.05%
Cashflow/mois-445€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 1 031,25 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 2/5 étage, Salle de bain, Cave, 3 chambres, 2 balcons

Localisation: Très proche du cœur de Perpignan, cet appartement spacieux de 96 m² offre un cadre de vie agréable et tout le confort de la vie citadine. Appartement actuellement loué 650€ / mois.

Disposition : Au 2ᵉ étage d’une résidence, L'appartement s'ouvre sur une entrée qui distribue l’ensemble des pièces :

Un séjour lumineux Une cuisine indépendante Trois chambres Une salle d’eau Un WC séparé

Appartement traversant avec vue sur Le Canigou, il bénéficie d'une belle luminosité.

Deux balcons, dont un avec véranda, permettent de profiter des extérieurs.

Emplacement idéal, à proximité immédiate des commerces, écoles et transports

Vendu loué

Quelques rafraîchissements sont à prévoir, ultérieurement, Le locataire est présent depuis 7 ans.

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.692957, 2.891129
Total : 127 520€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 20 600€
Valeur du bien : 119 600€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96m²
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 961€/mois
Loyer annuel estimé : 11537€/an
Fourchette totale : 776€ - 1191€/mois
Fourchette annuelle : 9313€ - 14292€/an
Rentabilité brute :9.05%
Fourchette de rentabilité :7.30% - 11.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 522,78 €/m²
Basé sur :914 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :146 186 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-47 186€ (-32.3%)
Marge achat-revente :18 666€ (12.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :628,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :31,88€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 660,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 934,79€
Coût de l'assurance :9 564,00€
Taxe foncière : 1 153,69€/an
Soit par mois : 96,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 650,00€/mois
Soit par an : 7 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 961,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 406,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-444,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire, car le DPE est C.
Quantité: 0
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes plomberie/électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, et mise aux normes plomberie/électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres en état correct nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Peinture légèrement usée dans les chambres.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, légère usure.
EntréeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs dans l'entrée.
Quantité: 4 m²
Raison: État 3/5 - Entrée avec quelques marques visibles sur les murs.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 600 €(215 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucun remplacement nécessaire, car le DPE est C. Quantité: 0
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant placards, plan de travail, plomberie, électricité). Main d'œuvre incluse.
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant douche, lavabo, plomberie, électricité). Main d'œuvre incluse.
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Rafraîchissement des revêtements de sol: 32 m² × 75€/m² = 2400€ (parquet flottant). Main d'œuvre incluse.
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture des murs et plafonds: 32 m² × 75€/m² = 2400€ (peinture). Main d'œuvre incluse.
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture des murs et plafonds: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (peinture). Main d'œuvre incluse.
  • Entrée - Peinture:300€
    Peinture des murs: 4 m² × 75€/m² = 300€ (peinture). Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse. Les prix pour la cuisine et la salle de bain sont basés sur des rénovations complètes avec mise aux normes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 961 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 537 €/an
Calcul : 961 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 217 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 520 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 383 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 154 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 7 800 €/an
Calcul : 650 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 153 €
Revenus locatifs : +11 537 €
Charges déductibles : -34 153 €
Résultat foncier Année 1 : -22 617 €(Déficit de 22 617 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 217 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 553 €/an
Revenus locatifs : +11 537 €
Charges déductibles : -13 553 €
Résultat foncier Années 2+ : -2 017 €/an(Déficit de 2 017 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1216.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 537 €34 158 €4 221 €-22 621 €21 400 €1 221 €1 221 €
211 768 €13 445 €4 108 €-1 677 €1 677 €-1 221 €
312 003 €13 328 €3 992 €-1 325 €1 325 €-1 221 €
412 243 €13 207 €3 871 €-964 €964 €-1 221 €
512 488 €13 083 €3 746 €-595 €595 €-1 221 €
612 738 €12 954 €3 617 €-216 €216 €-1 221 €
712 992 €12 820 €3 484 €172 €--1 048 €
813 252 €12 682 €3 346 €570 €--478 €
913 517 €12 540 €3 203 €978 €---
1013 788 €12 392 €3 056 €1 395 €---
1114 063 €12 240 €2 904 €1 824 €---
1214 345 €12 082 €2 746 €2 263 €---
1314 632 €11 919 €2 583 €2 713 €---
1414 924 €11 751 €2 414 €3 174 €---
1515 223 €11 576 €2 240 €3 647 €---
1615 527 €11 396 €2 060 €4 131 €---
1715 838 €11 210 €1 873 €4 628 €---
1816 154 €11 017 €1 681 €5 138 €---
1916 478 €10 818 €1 481 €5 660 €---
2016 807 €10 612 €1 275 €6 196 €---
2117 143 €10 398 €1 062 €6 745 €---
2217 486 €10 178 €842 €7 308 €---
2317 836 €9 950 €614 €7 885 €---
2418 193 €9 715 €379 €8 478 €---
2518 556 €9 471 €135 €9 085 €---
TOTAL369 532 €314 941 €60 935 €54 590 €26 177 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 7 853 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 54 590 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 537 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 423 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 423 €-6 420 €+8 843 €
2+2 423 €-503 €+2 926 €
3+2 423 €-398 €+2 821 €
4+2 423 €-289 €+2 712 €
5+2 423 €-178 €+2 601 €
6+2 423 €-65 €+2 488 €
7+2 423 €0 €+2 423 €
8+2 423 €0 €+2 423 €
9+2 423 €+150 €+2 273 €
10+2 423 €+419 €+2 004 €
11+2 423 €+547 €+1 876 €
12+2 423 €+679 €+1 744 €
13+2 423 €+814 €+1 609 €
14+2 423 €+952 €+1 471 €
15+2 423 €+1 094 €+1 329 €
16+2 423 €+1 239 €+1 184 €
17+2 423 €+1 388 €+1 035 €
18+2 423 €+1 541 €+882 €
19+2 423 €+1 698 €+725 €
20+2 423 €+1 859 €+564 €
21+2 423 €+2 023 €+400 €
22+2 423 €+2 192 €+231 €
23+2 423 €+2 366 €+57 €
24+2 423 €+2 543 €-120 €
25+2 423 €+2 726 €-303 €
Total+60 575 €+16 377 €+44 198 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 74 jours
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