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Immeuble de rapport rénové plein centre ville

Bien expiré
VilleSaint-Gaudens (31)
Surface420m²
Coût Total306 000€
Loyer Annuel46 446€
Rentabilité15.18%
Cashflow/mois+1 929€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 270 000 €
Surface : 420 m²
Prix au m² : 642,86 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble de rapport rénové – Saint-Gaudens centre

À vendre immeuble de rapport entièrement rénové, situé en plein centre-ville de Saint-Gaudens.

🔹 Description du bien : Immeuble d’environ 450 m² comprenant :

  • 3 appartements T2 d’environ 50 m² chacun
  • 1 local commercial de 150 m² sur deux niveaux (rez-de-chaussée + étage), actuellement libre
  • Cave, mezzanine, grenier et parties communes

🔹 État du bien : Immeuble entièrement rénové (toiture, électricité, plomberie, isolation, menuiseries, parties communes). Aucun travaux à prévoir.

🔹 Revenus locatifs :

  • Appartements loués : 1 450 € / mois
  • Local commercial : potentiel locatif supplémentaire

🔹 Données financières :

  • Taxe foncière : 3783 € / an
  • Revenus actuels stables avec potentiel d’optimisation

🔹 Atouts :

  • Emplacement central en cœur de ville
  • Immeuble rénové et sécurisé
  • Fort potentiel de valorisation (transformation possible du local en logement)
  • Idéal investisseur ou projet patrimonial

💰 Prix de vente : 270 000 €

📞 visites sur dossier sérieux uniquement.

Ville : Saint-Gaudens
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31800
Coordonnées : 43.108410, 0.724510
Total : 306 000€
Prix d'acquisition : 270 000€
Travaux : 14 400€
Valeur du bien : 284 400€
Frais de notaire : 21 600€
Coût estimé : 21 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 420m²
Loyer prédit : 9.22€/m²/mois
Fourchette : 7.56€ - 11.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 3870€/mois
Loyer annuel estimé : 46446€/an
Fourchette totale : 3176€ - 4717€/mois
Fourchette annuelle : 38111€ - 56603€/an
Rentabilité brute :15.18%
Fourchette de rentabilité :12.45% - 18.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 138,89 €/m²
Basé sur :129 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :478 334 €
Prix d'achat :270 000 €
Décote à l'achat :-208 334€ (-43.6%)
Marge achat-revente :172 334€ (36.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :306 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 536,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :89,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 626,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :155 050,77€
Coût de l'assurance :26 775,00€
Taxe foncière : 3 783,00€/an
Soit par mois : 315,25€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 3 870,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 941,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 929,13€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - nécessite rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) dans les 3 salles de bain
Quantité: 3 salles de bain
Raison: État 3/5 assumé pour les salles de bain - nécessite mise aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Carrelage
Carrelage des murs et sols dans les 3 salles de bain
Quantité: 3 salles de bain (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les salles de bain - nécessite rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 salles de bain
Quantité: 3 salles de bain (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les salles de bain - nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 400 €(34 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€
  • Salle de bain - Rénovation:9 000€
    Rénovation salle de bain: 3 salles × 3000€ = 9000€ (remplacement douche, lavabo, WC)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Gaudens (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 870 €/mois
Revenus locatifs annuels : 46 446 €/an
Calcul : 3 870 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 667 €/an
Base de calcul : Emprunt de 306 000 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 071 €/an
Calcul : 89 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 783 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 921 €
Revenus locatifs : +46 446 €
Charges déductibles : -29 921 €
Résultat foncier Année 1 : 16 525 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 521 €/an
Revenus locatifs : +46 446 €
Charges déductibles : -15 521 €
Résultat foncier Années 2+ : 30 925 €/an
Prix d'achat du bien : 270 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 175 500 €(65% de 270 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 382 €/an
Calcul : 175 500 € × 3,636% = 6 382 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
146 446 €29 931 €10 677 €16 515 €---
247 374 €15 252 €10 398 €32 122 €---
348 322 €14 964 €10 110 €33 358 €---
449 288 €14 665 €9 811 €34 624 €---
550 274 €14 355 €9 501 €35 919 €---
651 280 €14 034 €9 180 €37 245 €---
752 305 €13 702 €8 848 €38 603 €---
853 351 €13 358 €8 504 €39 993 €---
954 418 €13 001 €8 147 €41 417 €---
1055 507 €12 632 €7 778 €42 875 €---
1156 617 €12 249 €7 395 €44 367 €---
1257 749 €11 853 €6 999 €45 896 €---
1358 904 €11 443 €6 589 €47 462 €---
1460 082 €11 017 €6 163 €49 065 €---
1561 284 €10 577 €5 723 €50 707 €---
1662 510 €10 121 €5 267 €52 389 €---
1763 760 €9 648 €4 794 €54 112 €---
1865 035 €9 158 €4 304 €55 877 €---
1966 336 €8 651 €3 797 €57 685 €---
2067 662 €8 126 €3 272 €59 537 €---
2169 016 €7 581 €2 727 €61 434 €---
2270 396 €7 018 €2 164 €63 378 €---
2371 804 €6 433 €1 579 €65 370 €---
2473 240 €5 829 €975 €67 411 €---
2574 705 €5 202 €348 €69 503 €---
TOTAL1 487 666 €290 801 €155 051 €1 196 865 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 196 865 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 46 446 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 754 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 754 €+4 954 €+4 800 €
2+9 754 €+9 637 €+117 €
3+9 754 €+10 007 €-253 €
4+9 754 €+10 387 €-633 €
5+9 754 €+10 776 €-1 022 €
6+9 754 €+11 174 €-1 420 €
7+9 754 €+11 581 €-1 827 €
8+9 754 €+11 998 €-2 244 €
9+9 754 €+12 425 €-2 671 €
10+9 754 €+12 862 €-3 108 €
11+9 754 €+13 310 €-3 556 €
12+9 754 €+13 769 €-4 015 €
13+9 754 €+14 238 €-4 484 €
14+9 754 €+14 719 €-4 965 €
15+9 754 €+15 212 €-5 458 €
16+9 754 €+15 717 €-5 963 €
17+9 754 €+16 234 €-6 480 €
18+9 754 €+16 763 €-7 009 €
19+9 754 €+17 305 €-7 551 €
20+9 754 €+17 861 €-8 107 €
21+9 754 €+18 430 €-8 676 €
22+9 754 €+19 014 €-9 260 €
23+9 754 €+19 611 €-9 857 €
24+9 754 €+20 223 €-10 469 €
25+9 754 €+20 851 €-11 097 €
Total+243 850 €+359 059 €+-115 209 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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