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Maison 4 pièces 93 m²

Bien expiré
VilleBollène (84)
Surface93m²
Coût Total175 870€
Loyer Annuel11 435€
Rentabilité6.50%
Cashflow/mois-60€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 107 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 1 150,54 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 93 m²

EN EXCLUSIVITE - Située en pleine campagne, cette maison de 98m² habitables climatisée est implantée sur 2000m² de terrain clos à l'arrosage par deux forages ainsi que l'eau de ville.Grenier aménageable, remise attenante. Ascenseur desservant également le grenier.Deux dépendances & deux garages mitoyens.Le bien offre un fort potentiel d'aménagement et conviendra parfaitement à un projet de rénovation, que ce soity pour une résidence principale, secondaire ou un investissement. Environnement calme et rural, tout en restant à proximité des commodités.

Surface : 93 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 15/12/2025

Consommation énergie primaire : 198 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Bollène
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84500
Coordonnées : 44.277004, 4.749197
Total : 175 870€
Prix d'acquisition : 107 000€
Travaux : 60 310€
Valeur du bien : 167 310€
Frais de notaire : 8 560€
Coût estimé : 8 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 10.25€/m²/mois
Fourchette : 7.76€ - 13.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 953€/mois
Loyer annuel estimé : 11435€/an
Fourchette totale : 722€ - 1258€/mois
Fourchette annuelle : 8660€ - 15099€/an
Rentabilité brute :6.50%
Fourchette de rentabilité :4.92% - 8.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 870€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :866,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :51,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 917,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 038,59€
Coût de l'assurance :15 388,62€
Taxe foncière : 1 143,47€/an
Soit par mois : 95,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 952,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 012,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-60,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 198 kWh/m²/an
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Moyenne
Consommation énergétique de 198 kWh/m²/an, inférée comme classe D.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 93 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie et vérification des évacuations
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 310 €(648 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:6 510€
    Isolation combles: 93 m² × 70€/m² = 6510€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation)
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (incluant pose)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager et pose)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ (incluant baignoire, lavabo, WC et carrelage)
  • Chambres:1 800€
    Rénovation chambres: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (parquet) + 3 chambres × 500€ = 1500€ (peinture) + main d'œuvre: 2700€
  • Salon:1 200€
    Rénovation salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (parquet) + 20 m² × 25€ = 500€ (peinture) + main d'œuvre: 2500€
  • Électricité:1 800€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1800€ = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 3000€ (incluant vérification des évacuations et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bollène (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 30 510€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 953 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 435 €/an
Calcul : 953 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 816 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 870 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 616 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 143 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 310 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 885 €
Revenus locatifs : +11 435 €
Charges déductibles : -67 885 €
Résultat foncier Année 1 : -56 451 €(Déficit de 56 451 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 051 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 575 €/an
Revenus locatifs : +11 435 €
Charges déductibles : -7 575 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 859 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35050.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 107 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 550 €(65% de 107 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 529 €/an
Calcul : 69 550 € × 3,636% = 2 529 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 435 €67 891 €5 822 €-56 456 €21 400 €35 056 €35 056 €
211 663 €7 425 €5 666 €4 238 €--30 818 €
311 897 €7 264 €5 505 €4 632 €--26 186 €
412 135 €7 098 €5 339 €5 037 €--21 149 €
512 377 €6 926 €5 167 €5 451 €--15 698 €
612 625 €6 748 €4 989 €5 877 €--9 821 €
712 877 €6 564 €4 805 €6 313 €--3 508 €
813 135 €6 374 €4 615 €6 761 €---
913 398 €6 177 €4 418 €7 220 €---
1013 665 €5 974 €4 215 €7 692 €---
1113 939 €5 763 €4 004 €8 175 €---
1214 218 €5 546 €3 787 €8 672 €---
1314 502 €5 321 €3 562 €9 181 €---
1414 792 €5 089 €3 330 €9 703 €---
1515 088 €4 848 €3 089 €10 240 €---
1615 390 €4 600 €2 841 €10 790 €---
1715 697 €4 343 €2 584 €11 355 €---
1816 011 €4 077 €2 318 €11 934 €---
1916 331 €3 802 €2 043 €12 529 €---
2016 658 €3 518 €1 759 €13 140 €---
2116 991 €3 224 €1 465 €13 767 €---
2217 331 €2 920 €1 161 €14 411 €---
2317 678 €2 606 €847 €15 072 €---
2418 031 €2 281 €522 €15 750 €---
2518 392 €1 945 €186 €16 447 €---
TOTAL366 255 €188 324 €84 039 €177 931 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 177 931 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 435 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 401 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 401 €-6 420 €+8 821 €
2+2 401 €0 €+2 401 €
3+2 401 €0 €+2 401 €
4+2 401 €0 €+2 401 €
5+2 401 €0 €+2 401 €
6+2 401 €0 €+2 401 €
7+2 401 €0 €+2 401 €
8+2 401 €+976 €+1 425 €
9+2 401 €+2 166 €+235 €
10+2 401 €+2 308 €+93 €
11+2 401 €+2 453 €-52 €
12+2 401 €+2 601 €-200 €
13+2 401 €+2 754 €-353 €
14+2 401 €+2 911 €-510 €
15+2 401 €+3 072 €-671 €
16+2 401 €+3 237 €-836 €
17+2 401 €+3 406 €-1 005 €
18+2 401 €+3 580 €-1 179 €
19+2 401 €+3 759 €-1 358 €
20+2 401 €+3 942 €-1 541 €
21+2 401 €+4 130 €-1 729 €
22+2 401 €+4 323 €-1 922 €
23+2 401 €+4 522 €-2 121 €
24+2 401 €+4 725 €-2 324 €
25+2 401 €+4 934 €-2 533 €
Total+60 025 €+53 379 €+6 646 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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