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T2 à Bellevue avec locataire en place

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface52m²
Coût Total65 720€
Loyer Annuel6 944€
Rentabilité10.57%
Cashflow/mois+31€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 1 134,62 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz collectif, Nombre d'égages : 8, Nombre de WC : 1, Balcon

Saint-Etienne Bellevue, 'boulevard Pasteur' Situé dans une copropriété entretenue, bel appartement de type 2 de 52.43m2 au 6ème étage avec ascenseur. Actuellement loué, ce bien traversant et lumineux offre un séjour avec une vue dégagée, une cuisine aménagée, une chambre avec balcon, une salle d'eau et WC séparés. Double vitrage, bon état dans l'ensemble. Revenu locatif actuel : 477€ HC + 134€ de charges comprenant le chauffage, l'eau chaude, l'ascenseur.

Bien soumis au statut de la copropriété (32 lots), charges courantes annuelles : 1800€, honoraires à la charge du vendeur. Contacter Abdil ORTAOREN au O6 43 8O 39 55.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://www.delomier.fr/page-nos-tarifs-3300.php

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Coordonnées : 45.415657, 4.395712
Total : 65 720€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 2 000€
Valeur du bien : 61 000€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52m²
Loyer prédit : 11.13€/m²/mois
Fourchette : 8.42€ - 14.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 579€/mois
Loyer annuel estimé : 6944€/an
Fourchette totale : 438€ - 765€/mois
Fourchette annuelle : 5256€ - 9175€/an
Rentabilité brute :10.57%
Fourchette de rentabilité :8.00% - 13.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 154,39 €/m²
Basé sur :582 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :60 028 €
Prix d'achat :59 000 €
Décote à l'achat :-1 028€ (-1.7%)
Marge achat-revente :-5 692€ (-9.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :65 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :323,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :16,43€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 340,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :31 403,97€
Coût de l'assurance :4 929,00€
Taxe foncière : 694,43€/an
Soit par mois : 57,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 578,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 548,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :30,64€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, le DPE est D et le chauffage est inclus dans les charges.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Aucune action nécessaire, cuisine en bon état.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne en bon état
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Aucune action nécessaire, salon en bon état.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon spacieux en bon état
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Aucune action nécessaire, chambre en bon état.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des éléments sanitaires.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen présumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 000 €(38 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, le DPE est D et le chauffage est inclus dans les charges.
  • Cuisine:0€
    Aucune action nécessaire, cuisine en bon état.
  • Salon:0€
    Aucune action nécessaire, salon en bon état.
  • Chambres:0€
    Aucune action nécessaire, chambre en bon état.
  • Salle de bain:2 000€
    Rafraîchissement salle de bain: Peinture murs 12 m² × 30€/m² = 360€, Vérification éléments sanitaires: 500€, Main d'œuvre: 500€, Autres matériaux (peinture, produits): 640€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne. Les travaux de chauffage, cuisine, salon et chambres n'ont pas été chiffrés car aucune action n'est nécessaire. Le rafraîchissement de la salle de bain a été estimé en tenant compte de la peinture et de la main d'œuvre.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 579 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 944 €/an
Calcul : 579 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 173 €/an
Base de calcul : Emprunt de 65 720 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 197 €/an
Calcul : 16 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 694 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 6 865 €
Revenus locatifs : +6 944 €
Charges déductibles : -6 865 €
Résultat foncier Année 1 : 79 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 865 €/an
Revenus locatifs : +6 944 €
Charges déductibles : -4 865 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 079 €/an
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 944 €6 867 €2 176 €77 €---
27 083 €4 809 €2 117 €2 274 €---
37 225 €4 749 €2 057 €2 476 €---
47 369 €4 687 €1 995 €2 683 €---
57 517 €4 622 €1 931 €2 894 €---
67 667 €4 556 €1 864 €3 111 €---
77 820 €4 487 €1 796 €3 333 €---
87 977 €4 416 €1 724 €3 561 €---
98 136 €4 343 €1 651 €3 794 €---
108 299 €4 267 €1 575 €4 032 €---
118 465 €4 188 €1 496 €4 277 €---
128 634 €4 107 €1 415 €4 528 €---
138 807 €4 023 €1 331 €4 784 €---
148 983 €3 936 €1 244 €5 047 €---
159 163 €3 846 €1 154 €5 317 €---
169 346 €3 753 €1 062 €5 593 €---
179 533 €3 657 €965 €5 876 €---
189 724 €3 558 €866 €6 166 €---
199 918 €3 455 €763 €6 463 €---
2010 116 €3 349 €657 €6 768 €---
2110 319 €3 239 €547 €7 080 €---
2210 525 €3 125 €434 €7 400 €---
2310 736 €3 008 €317 €7 728 €---
2410 950 €2 887 €195 €8 064 €---
2511 169 €2 761 €70 €8 408 €---
TOTAL222 427 €100 694 €31 404 €121 733 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 121 733 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 944 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 458 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 458 €+23 €+1 435 €
2+1 458 €+682 €+776 €
3+1 458 €+743 €+715 €
4+1 458 €+805 €+653 €
5+1 458 €+868 €+590 €
6+1 458 €+933 €+525 €
7+1 458 €+1 000 €+458 €
8+1 458 €+1 068 €+390 €
9+1 458 €+1 138 €+320 €
10+1 458 €+1 210 €+248 €
11+1 458 €+1 283 €+175 €
12+1 458 €+1 358 €+100 €
13+1 458 €+1 435 €+23 €
14+1 458 €+1 514 €-56 €
15+1 458 €+1 595 €-137 €
16+1 458 €+1 678 €-220 €
17+1 458 €+1 763 €-305 €
18+1 458 €+1 850 €-392 €
19+1 458 €+1 939 €-481 €
20+1 458 €+2 030 €-572 €
21+1 458 €+2 124 €-666 €
22+1 458 €+2 220 €-762 €
23+1 458 €+2 318 €-860 €
24+1 458 €+2 419 €-961 €
25+1 458 €+2 522 €-1 064 €
Total+36 450 €+36 520 €+-70 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 71 jours
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