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Grande Maison 9 Pieces - Ideale Famille Ou Invesstisseur - Proche Metro

VilleSaint-Denis (93)
Surface215m²
Coût Total577 470€
Loyer Annuel46 285€
Rentabilité8.02%
Cashflow/mois+474€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 459 000 €
Surface : 215 m²
Prix au m² : 2 134,88 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 215 m², 9 pièces, 7 chambres, 4 salles de bain, Terrasse, 1 balcon, 163 m² de terrain, Mandat exclusif, 1 garage, 1 place de parking, 4 étages, Frais d'agences inclus

À VENDRE EN EXCLUSIVITÉ

GRANDE MAISON 9 PIÈCES 7 CHAMBRES IDÉALE GRANDE FAMILLE OU INVESTISSEUR

En exclusivité, présentée par Madame CHABAB, Experte 100% Immo et habitante de Saint-Denis depuis plus de 15 ans, découvrez cette grande maison de 9 pièces et 7 chambres, développant plus de 220 m² habitables sur 4 niveaux. Dans un quartier calme et pavillonnaire, elle bénéficie d'un accès rapide à l'autoroute A1, à moins de 15 minutes de la ligne 13 Saint-Denis Université. COMPOSITION Au rez-de-chaussée : Grand séjour traversant et lumineux de plus de 60 m² Grande cuisine ouverte Au 1er étage : 4 chambres, dont une de plus de 14 m² avec balcon Salle de bains avec baignoire WC Au 2e étage, des combles aménagées: Une chambre mansardée de plus de 13 m² Une seconde pièce en enfilade Salle de bains avec baignoire Au sous-sol : 2 chambres disposant chacune de leur salle d'eau + WC Un débarras une petite dépendance offre un espace de stockage EXTÉRIEURS À l'avant, une terrasse, une place de stationnement et une piéce de stockage avec point d'eau LES ATOUTS Beaux volumes Stationnement Isolation refaite Belle exposition Quartier calme et pavillonnaire A proximité du metro et de la A1

Ce bien à été sélectionné par le consultant officiel de votre région, expert dans l'émission 100% Immo, diffusée sur M6. (LES VISITES NE SONT PAS FILMÉES).

Annonce rédigée par Fatiha Chabab, agent commercial en immobilier (EI), immatriculée au RSAC de sous le n° Agissant pour le compte de PROPRIO À TOUT PRIX L'AGENCE (SIREN 929 380 285), titulaire de la carte professionnelle n° CPI délivrée par la CCI de l'Ain, sans détention de fonds.

Ville : Saint-Denis
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93200
Coordonnées : 48.936802, 2.366540
Saint-Denis-Universite
Ligne 13
Total : 577 470€
Prix d'acquisition : 459 000€
Travaux : 81 750€
Valeur du bien : 540 750€
Frais de notaire : 36 720€
Coût estimé : 36 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 215m²
Loyer prédit : 17.94€/m²/mois
Fourchette : 10.19€ - 31.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 3857€/mois
Loyer annuel estimé : 46285€/an
Fourchette totale : 2192€ - 6788€/mois
Fourchette annuelle : 26301€ - 81453€/an
Rentabilité brute :8.02%
Fourchette de rentabilité :4.55% - 14.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 942,31 €/m²
Basé sur :48 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :847 596 €
Prix d'achat :459 000 €
Décote à l'achat :-388 596€ (-45.8%)
Marge achat-revente :270 126€ (31.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :577 470€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 829,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :168,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 997,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :271 344,32€
Coût de l'assurance :50 528,62€
Taxe foncière : 4 628,52€/an
Soit par mois : 385,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 857,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 383,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :473,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 323 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 215 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 215 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen supposé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et électroménager, peinture
Quantité: cuisine complète (~12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 105 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 105 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état mais rafraîchissement recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de l'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :81 750 €(380 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 250€
    Isolation combles: 215 m² × 50€/m² = 10750€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:27 000€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 1000€ = 27000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 2 salles de bain × 6000€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):6 300€
    Parquet flottant: 105 m² × 60€/m² = 6300€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:3 150€
    Peinture chambres: 105 m² × 30€/m² = 3150€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture salon: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: inclus
  • Autres pièces - Peinture:150€
    Peinture entrée: 5 m² × 30€/m² = 150€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 51 250€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 857 €/mois
Revenus locatifs annuels : 46 285 €/an
Calcul : 3 857 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 18 811 €/an
Base de calcul : Emprunt de 577 470 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 021 €/an
Calcul : 168 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 629 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 81 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 107 210 €
Revenus locatifs : +46 285 €
Charges déductibles : -107 210 €
Résultat foncier Année 1 : -60 925 €(Déficit de 60 925 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 525 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 25 460 €/an
Revenus locatifs : +46 285 €
Charges déductibles : -25 460 €
Résultat foncier Années 2+ : 20 825 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39525.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 459 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 298 350 €(65% de 459 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 849 €/an
Calcul : 298 350 € × 3,636% = 10 849 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
146 285 €107 229 €18 829 €-60 944 €21 400 €39 544 €39 544 €
247 211 €24 972 €18 322 €22 239 €--17 305 €
348 155 €24 448 €17 799 €23 707 €---
449 118 €23 907 €17 258 €25 211 €---
550 101 €23 348 €16 698 €26 753 €---
651 103 €22 770 €16 120 €28 333 €---
752 125 €22 172 €15 523 €29 952 €---
853 167 €21 555 €14 905 €31 612 €---
954 230 €20 917 €14 267 €33 314 €---
1055 315 €20 257 €13 608 €35 058 €---
1156 421 €19 576 €12 926 €36 846 €---
1257 550 €18 871 €12 221 €38 679 €---
1358 701 €18 143 €11 493 €40 558 €---
1459 875 €17 391 €10 741 €42 484 €---
1561 072 €16 613 €9 963 €44 459 €---
1662 294 €15 809 €9 159 €46 485 €---
1763 540 €14 978 €8 329 €48 561 €---
1864 810 €14 120 €7 470 €50 690 €---
1966 107 €13 233 €6 583 €52 874 €---
2067 429 €12 316 €5 666 €55 113 €---
2168 777 €11 368 €4 718 €57 409 €---
2270 153 €10 389 €3 739 €59 764 €---
2371 556 €9 376 €2 727 €62 180 €---
2472 987 €8 330 €1 680 €64 657 €---
2574 447 €7 249 €599 €67 198 €---
TOTAL1 482 527 €519 336 €271 344 €963 192 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 963 192 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 46 285 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 720 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 720 €-6 420 €+16 140 €
2+9 720 €0 €+9 720 €
3+9 720 €+1 921 €+7 799 €
4+9 720 €+7 563 €+2 157 €
5+9 720 €+8 026 €+1 694 €
6+9 720 €+8 500 €+1 220 €
7+9 720 €+8 986 €+734 €
8+9 720 €+9 484 €+236 €
9+9 720 €+9 994 €-274 €
10+9 720 €+10 517 €-797 €
11+9 720 €+11 054 €-1 334 €
12+9 720 €+11 604 €-1 884 €
13+9 720 €+12 167 €-2 447 €
14+9 720 €+12 745 €-3 025 €
15+9 720 €+13 338 €-3 618 €
16+9 720 €+13 945 €-4 225 €
17+9 720 €+14 568 €-4 848 €
18+9 720 €+15 207 €-5 487 €
19+9 720 €+15 862 €-6 142 €
20+9 720 €+16 534 €-6 814 €
21+9 720 €+17 223 €-7 503 €
22+9 720 €+17 929 €-8 209 €
23+9 720 €+18 654 €-8 934 €
24+9 720 €+19 397 €-9 677 €
25+9 720 €+20 159 €-10 439 €
Total+243 000 €+288 957 €+-45 957 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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