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Maison 8 pièces 130 m²

Bien expiré
VilleRougé (44)
Surface130m²
Coût Total156 823€
Loyer Annuel11 652€
Rentabilité7.43%
Cashflow/mois+53€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 910 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 760,85 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 8 pièces 130 m² - Maison 8 pièces 130 m²

Proche Chateaubriant ; maison à rénover comprenant au rdc: cuisine a/e de 17 m2, salon séjour avec cheminée de 25m2, 3 chambres dont 2 traversantes de 10 à 13m2, sdb, wc; au 1er: 1 chambre de 15 m2 avec sde, très grand grenier de 45 m2; très belle dépendance en pierre de 65 m2 avec garage; terrrain de 1462m2 (ouvertures pvc double vitrage, fosse aux normes ...). Prix 98910e hai soit 90000e hors honoraires + honoraires agence 9,9%

Surface : 130 m²

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Rougé
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44660
Coordonnées : 47.798195, -1.451377
Total : 156 823€
Prix d'acquisition : 98 910€
Travaux : 50 000€
Valeur du bien : 148 910€
Frais de notaire : 7 913€
Coût estimé : 7 913€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 7.47€/m²/mois
Fourchette : 5.89€ - 9.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 971€/mois
Loyer annuel estimé : 11652€/an
Fourchette totale : 766€ - 1231€/mois
Fourchette annuelle : 9190€ - 14773€/an
Rentabilité brute :7.43%
Fourchette de rentabilité :5.86% - 9.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 823€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :775,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :45,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 820,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 687,91€
Coût de l'assurance :13 722,01€
Taxe foncière : 1 165,20€/an
Soit par mois : 97,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 971,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 917,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :53,13€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 45 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réparation des murs, peinture, et rénovation de la cheminée
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 visible - salon nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres en état correct mais vieillissant
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 000 €(385 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:1 800€
    Isolation combles: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 750€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:4 000€
    Rénovation complète salon: 25 m² × 160€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 200€
    Peinture chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rougé (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 971 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 652 €/an
Calcul : 971 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 233 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 823 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 549 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 165 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 947 €
Revenus locatifs : +11 652 €
Charges déductibles : -56 947 €
Résultat foncier Année 1 : -45 295 €(Déficit de 45 295 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 895 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 947 €/an
Revenus locatifs : +11 652 €
Charges déductibles : -6 947 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 705 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23895.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 910 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 292 €(65% de 98 910 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 338 €/an
Calcul : 64 292 € × 3,636% = 2 338 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 652 €56 952 €5 238 €-45 300 €21 400 €23 900 €23 900 €
211 885 €6 813 €5 099 €5 072 €--18 828 €
312 123 €6 668 €4 954 €5 454 €--13 373 €
412 365 €6 519 €4 805 €5 846 €--7 527 €
512 613 €6 365 €4 651 €6 248 €--1 280 €
612 865 €6 205 €4 491 €6 659 €---
713 122 €6 040 €4 326 €7 082 €---
813 385 €5 869 €4 155 €7 515 €---
913 652 €5 693 €3 979 €7 959 €---
1013 925 €5 510 €3 796 €8 415 €---
1114 204 €5 321 €3 607 €8 883 €---
1214 488 €5 126 €3 412 €9 362 €---
1314 778 €4 924 €3 210 €9 854 €---
1415 073 €4 715 €3 000 €10 359 €---
1515 375 €4 498 €2 784 €10 876 €---
1615 682 €4 275 €2 560 €11 408 €---
1715 996 €4 043 €2 329 €11 953 €---
1816 316 €3 804 €2 090 €12 512 €---
1916 642 €3 556 €1 842 €13 086 €---
2016 975 €3 300 €1 586 €13 675 €---
2117 314 €3 035 €1 321 €14 279 €---
2217 661 €2 762 €1 048 €14 899 €---
2318 014 €2 478 €764 €15 536 €---
2418 374 €2 185 €471 €16 189 €---
2518 742 €1 882 €168 €16 859 €---
TOTAL373 219 €168 540 €75 688 €204 679 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 204 679 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 652 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 447 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 447 €-6 420 €+8 867 €
2+2 447 €0 €+2 447 €
3+2 447 €0 €+2 447 €
4+2 447 €0 €+2 447 €
5+2 447 €0 €+2 447 €
6+2 447 €+1 614 €+833 €
7+2 447 €+2 125 €+322 €
8+2 447 €+2 255 €+192 €
9+2 447 €+2 388 €+59 €
10+2 447 €+2 525 €-78 €
11+2 447 €+2 665 €-218 €
12+2 447 €+2 809 €-362 €
13+2 447 €+2 956 €-509 €
14+2 447 €+3 108 €-661 €
15+2 447 €+3 263 €-816 €
16+2 447 €+3 422 €-975 €
17+2 447 €+3 586 €-1 139 €
18+2 447 €+3 754 €-1 307 €
19+2 447 €+3 926 €-1 479 €
20+2 447 €+4 102 €-1 655 €
21+2 447 €+4 284 €-1 837 €
22+2 447 €+4 470 €-2 023 €
23+2 447 €+4 661 €-2 214 €
24+2 447 €+4 857 €-2 410 €
25+2 447 €+5 058 €-2 611 €
Total+61 175 €+61 404 €+-229 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 226 jours
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