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Maison 8 pièces 130 m²

Bien expiré
VilleRougé (44)
Surface130
Coût Total156 823
Loyer Annuel11 652
Rentabilité7.43%
Cashflow/mois+53
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 910 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 760,85 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 8 pièces 130 m² - Maison 8 pièces 130 m²

Proche Chateaubriant ; maison à rénover comprenant au rdc: cuisine a/e de 17 m2, salon séjour avec cheminée de 25m2, 3 chambres dont 2 traversantes de 10 à 13m2, sdb, wc; au 1er: 1 chambre de 15 m2 avec sde, très grand grenier de 45 m2; très belle dépendance en pierre de 65 m2 avec garage; terrrain de 1462m2 (ouvertures pvc double vitrage, fosse aux normes ...). Prix 98910e hai soit 90000e hors honoraires + honoraires agence 9,9%

Surface : 130 m²

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Rougé
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44660
Coordonnées : 47.798195, -1.451377
Total : 156 823
Prix d'acquisition : 98 910
Travaux : 50 000
Valeur du bien : 148 910
Frais de notaire : 7 913
Coût estimé : 7 913
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130
Loyer prédit : 7.47€/m²/mois
Fourchette : 5.89€ - 9.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 971€/mois
Loyer annuel estimé : 11652€/an
Fourchette totale : 766€ - 1231€/mois
Fourchette annuelle : 9190€ - 14773€/an
Rentabilité brute :7.43%
Fourchette de rentabilité :5.86% - 9.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 823
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :775,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :45,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 820,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 687,91
Coût de l'assurance :13 722,01
Taxe foncière : 1 165,20€/an
Soit par mois : 97,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 971,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 917,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :53,13€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 45 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réparation des murs, peinture, et rénovation de la cheminée
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 visible - salon nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres en état correct mais vieillissant
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 000(385 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:1 800
    Isolation combles: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:12 000
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 750€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:4 000
    Rénovation complète salon: 25 m² × 160€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 200
    Peinture chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rougé (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 971 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 652 €/an
Calcul : 971 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 233 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 823 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 549 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 165 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 947
Revenus locatifs : +11 652
Charges déductibles : -56 947
Résultat foncier Année 1 : -45 295(Déficit de 45 295 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 895
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 947 €/an
Revenus locatifs : +11 652
Charges déductibles : -6 947
Résultat foncier Années 2+ : 4 705 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23895.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 910
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 292(65% de 98 910 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 338 €/an
Calcul : 64 292 € × 3,636% = 2 338
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 65256 9525 238-45 30021 400 €23 900 €23 900 €
211 8856 8135 0995 072--18 828 €
312 1236 6684 9545 454--13 373 €
412 3656 5194 8055 846--7 527 €
512 6136 3654 6516 248--1 280 €
612 8656 2054 4916 659---
713 1226 0404 3267 082---
813 3855 8694 1557 515---
913 6525 6933 9797 959---
1013 9255 5103 7968 415---
1114 2045 3213 6078 883---
1214 4885 1263 4129 362---
1314 7784 9243 2109 854---
1415 0734 7153 00010 359---
1515 3754 4982 78410 876---
1615 6824 2752 56011 408---
1715 9964 0432 32911 953---
1816 3163 8042 09012 512---
1916 6423 5561 84213 086---
2016 9753 3001 58613 675---
2117 3143 0351 32114 279---
2217 6612 7621 04814 899---
2318 0142 47876415 536---
2418 3742 18547116 189---
2518 7421 88216816 859---
TOTAL373 219168 54075 688204 67921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 204 679
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 652 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 447 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 447-6 420+8 867
2+2 4470+2 447
3+2 4470+2 447
4+2 4470+2 447
5+2 4470+2 447
6+2 447+1 614+833
7+2 447+2 125+322
8+2 447+2 255+192
9+2 447+2 388+59
10+2 447+2 525-78
11+2 447+2 665-218
12+2 447+2 809-362
13+2 447+2 956-509
14+2 447+3 108-661
15+2 447+3 263-816
16+2 447+3 422-975
17+2 447+3 586-1 139
18+2 447+3 754-1 307
19+2 447+3 926-1 479
20+2 447+4 102-1 655
21+2 447+4 284-1 837
22+2 447+4 470-2 023
23+2 447+4 661-2 214
24+2 447+4 857-2 410
25+2 447+5 058-2 611
Total+61 175+61 404+-229
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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