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Investissement locatif : POUGUES LES EAUX, appartement 104m2

Bien expiré
VillePougues-les-Eaux (58)
Surface103.5m²
Coût Total108 800€
Loyer Annuel9 826€
Rentabilité9.03%
Cashflow/mois+128€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 103.5 m²
Prix au m² : 724,64 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 2

Au coeur de la belle ville de POUGUES LES EAUX, venez visiter votre futur appartement de 104m2. Sa superbe pièce de vie de plus de 41m2 ne vous laissera pas insensible. Vous profiterez également de 2 chambres, une grande salle d'eau et une suite parentale avec sa salle de bains privative. Actuellement loué 595EUR et 39EUR de provisions sur charges. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://www.fnaim-beugnot.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Pougues-les-Eaux
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58320
Coordonnées : 47.082306, 3.101561
Total : 108 800€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 27 800€
Valeur du bien : 102 800€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103.5m²
Loyer prédit : 7.91€/m²/mois
Fourchette : 6.46€ - 9.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 819€/mois
Loyer annuel estimé : 9826€/an
Fourchette totale : 668€ - 1003€/mois
Fourchette annuelle : 8022€ - 12036€/an
Rentabilité brute :9.03%
Fourchette de rentabilité :7.37% - 11.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :538,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :30,83€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 569,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 858,24€
Coût de l'assurance :9 248,00€
Taxe foncière : 982,62€/an
Soit par mois : 81,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 39,00€/mois
Soit par an : 468,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 818,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 690,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :128,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 144 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures de la salle de bain et mise à jour de la peinture.
Quantité: 2 salles de bain (environ 10 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 800 €(269 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:21 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:4 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 10 m² × 200€/m² = 2000€, Peinture: 10 m² × 100€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:2 400€
    Pose de parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Électricité générale:400€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique: 800€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pougues-les-Eaux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 819 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 826 €/an
Calcul : 819 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 652 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 800 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 370 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 983 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 468 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 273 €
Revenus locatifs : +9 826 €
Charges déductibles : -33 273 €
Résultat foncier Année 1 : -23 446 €(Déficit de 23 446 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 12 746 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 473 €/an
Revenus locatifs : +9 826 €
Charges déductibles : -5 473 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 354 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 12746.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 826 €33 276 €3 656 €-23 450 €10 700 €12 750 €12 750 €
210 023 €5 379 €3 559 €4 644 €--8 106 €
310 223 €5 279 €3 458 €4 944 €--3 162 €
410 428 €5 175 €3 354 €5 253 €---
510 636 €5 067 €3 247 €5 569 €---
610 849 €4 956 €3 136 €5 893 €---
711 066 €4 841 €3 021 €6 225 €---
811 287 €4 722 €2 902 €6 565 €---
911 513 €4 599 €2 779 €6 914 €---
1011 743 €4 472 €2 651 €7 272 €---
1111 978 €4 340 €2 519 €7 638 €---
1212 218 €4 204 €2 383 €8 014 €---
1312 462 €4 063 €2 242 €8 399 €---
1412 711 €3 917 €2 096 €8 795 €---
1512 966 €3 766 €1 945 €9 200 €---
1613 225 €3 610 €1 789 €9 615 €---
1713 489 €3 448 €1 628 €10 041 €---
1813 759 €3 281 €1 461 €10 478 €---
1914 034 €3 108 €1 288 €10 926 €---
2014 315 €2 929 €1 109 €11 386 €---
2114 601 €2 744 €924 €11 857 €---
2214 893 €2 553 €732 €12 340 €---
2315 191 €2 355 €534 €12 836 €---
2415 495 €2 150 €329 €13 345 €---
2515 805 €1 938 €118 €13 867 €---
TOTAL314 737 €126 172 €52 858 €188 566 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 188 566 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 826 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 064 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 064 €-3 210 €+5 274 €
2+2 064 €0 €+2 064 €
3+2 064 €0 €+2 064 €
4+2 064 €+627 €+1 437 €
5+2 064 €+1 671 €+393 €
6+2 064 €+1 768 €+296 €
7+2 064 €+1 867 €+197 €
8+2 064 €+1 970 €+94 €
9+2 064 €+2 074 €-10 €
10+2 064 €+2 181 €-117 €
11+2 064 €+2 291 €-227 €
12+2 064 €+2 404 €-340 €
13+2 064 €+2 520 €-456 €
14+2 064 €+2 638 €-574 €
15+2 064 €+2 760 €-696 €
16+2 064 €+2 885 €-821 €
17+2 064 €+3 012 €-948 €
18+2 064 €+3 143 €-1 079 €
19+2 064 €+3 278 €-1 214 €
20+2 064 €+3 416 €-1 352 €
21+2 064 €+3 557 €-1 493 €
22+2 064 €+3 702 €-1 638 €
23+2 064 €+3 851 €-1 787 €
24+2 064 €+4 003 €-1 939 €
25+2 064 €+4 160 €-2 096 €
Total+51 600 €+56 570 €+-4 970 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 165 jours
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