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Vends T1 - 58m² - Saint-Denis 93200

Bien expiré
VilleSaint-Denis (93)
Surface58m²
Coût Total157 390€
Loyer Annuel15 753€
Rentabilité10.01%
Cashflow/mois+369€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 1 724,14 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 1
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cellar

L’office notarial CAPELLE et associés, SCP vous propose : Appartement à vendre en Immo-I.

Adresse du bien : Place de l’Ermitage 93200 ST DENIS

Appartement de type F2, situé Place de l’Ermitage à Saint-Denis,…

Ville : Saint-Denis
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93200
Coordonnées : 48.923690, 2.356494
Total : 157 390€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 49 390€
Valeur du bien : 149 390€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58m²
Loyer prédit : 22.63€/m²/mois
Fourchette : 18.20€ - 28.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 1313€/mois
Loyer annuel estimé : 15753€/an
Fourchette totale : 1056€ - 1632€/mois
Fourchette annuelle : 12670€ - 19588€/an
Rentabilité brute :10.01%
Fourchette de rentabilité :8.05% - 12.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 390€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :767,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :44,59€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 812,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 955,61€
Coût de l'assurance :13 378,15€
Taxe foncière : 1 575,35€/an
Soit par mois : 131,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 312,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 943,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :369,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement
Quantité: 1 système pour 58 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour l'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris placards, plan de travail, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - sol en mauvais état nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un léger rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de l'entrée
Quantité: entrée (environ 5 m²)
Raison: État correct - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 390 €(852 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 7000€ = 7000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (pose incluse)
  • Salon - Peinture:1 600€
    Peinture salon: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (pose incluse)
  • Autres pièces - Peinture:150€
    Peinture entrée: 5 m² × 30€/m² = 150€ (pose incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Denis (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 313 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 753 €/an
Calcul : 1 313 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 064 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 390 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 535 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 575 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 390 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 565 €
Revenus locatifs : +15 753 €
Charges déductibles : -56 565 €
Résultat foncier Année 1 : -40 811 €(Déficit de 40 811 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 411 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 175 €/an
Revenus locatifs : +15 753 €
Charges déductibles : -7 175 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 579 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19411.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 753 €56 570 €5 069 €-40 816 €21 400 €19 416 €19 416 €
216 069 €7 043 €4 932 €9 026 €--10 390 €
316 390 €6 901 €4 791 €9 489 €--902 €
416 718 €6 755 €4 644 €9 963 €---
517 052 €6 603 €4 493 €10 449 €---
617 393 €6 447 €4 337 €10 946 €---
717 741 €6 286 €4 175 €11 455 €---
818 096 €6 119 €4 009 €11 977 €---
918 458 €5 947 €3 836 €12 511 €---
1018 827 €5 769 €3 658 €13 058 €---
1119 203 €5 585 €3 475 €13 618 €---
1219 587 €5 395 €3 285 €14 192 €---
1319 979 €5 199 €3 088 €14 780 €---
1420 379 €4 996 €2 886 €15 383 €---
1520 786 €4 787 €2 676 €16 000 €---
1621 202 €4 570 €2 460 €16 632 €---
1721 626 €4 347 €2 236 €17 279 €---
1822 059 €4 116 €2 006 €17 943 €---
1922 500 €3 878 €1 767 €18 622 €---
2022 950 €3 631 €1 521 €19 319 €---
2123 409 €3 377 €1 266 €20 032 €---
2223 877 €3 114 €1 003 €20 763 €---
2324 355 €2 842 €731 €21 513 €---
2424 842 €2 561 €451 €22 281 €---
2525 338 €2 271 €161 €23 067 €---
TOTAL504 588 €175 107 €72 956 €329 481 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 329 481 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 753 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 308 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 308 €-6 420 €+9 728 €
2+3 308 €0 €+3 308 €
3+3 308 €0 €+3 308 €
4+3 308 €+2 718 €+590 €
5+3 308 €+3 135 €+173 €
6+3 308 €+3 284 €+24 €
7+3 308 €+3 437 €-129 €
8+3 308 €+3 593 €-285 €
9+3 308 €+3 753 €-445 €
10+3 308 €+3 917 €-609 €
11+3 308 €+4 086 €-778 €
12+3 308 €+4 258 €-950 €
13+3 308 €+4 434 €-1 126 €
14+3 308 €+4 615 €-1 307 €
15+3 308 €+4 800 €-1 492 €
16+3 308 €+4 989 €-1 681 €
17+3 308 €+5 184 €-1 876 €
18+3 308 €+5 383 €-2 075 €
19+3 308 €+5 587 €-2 279 €
20+3 308 €+5 796 €-2 488 €
21+3 308 €+6 010 €-2 702 €
22+3 308 €+6 229 €-2 921 €
23+3 308 €+6 454 €-3 146 €
24+3 308 €+6 684 €-3 376 €
25+3 308 €+6 920 €-3 612 €
Total+82 700 €+98 844 €+-16 144 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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