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PLOUARET : Grande maison de 6 chambres, à rénover

VillePlouaret (22)
Surface154m²
Coût Total137 760€
Loyer Annuel18 697€
Rentabilité13.57%
Cashflow/mois+679€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 154 m²
Prix au m² : 772,73 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située à Plouaret à proximité des commodités, découvrez cette maison familiale de 154 m2. Au rez-de-chaussée, une entrée mène sur une cuisine équipée, un séjour/salon lumineux, une chambre et une salle d'eau, un bureau. À l'étage, quatre chambres et une deuxième salle d'eau complètent l'ensemble. La maison bénéficie d'un sous-sol total. Des travaux sont à prévoir, offrant un beau potentiel de rénovation. Le tout sur une parcelle de 616 m2, idéal pour une famille. Pour toute information complémentaire votre conseillère Magali ROPARS se tient à votre entière disposition au [Coordonnées masquées]. Ce bien vous est présenté par l'agence immobilière AXMOR TRANSACTIONS située à LANNION (titulaire de la carte professionnelle no22[Coordonnées masquées]38 314) au prix de 119 000 € honoraires d'agence à la charge de l'acquéreur inclus, soit 110 000 € net vendeur.

Ville : Plouaret
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22420
Coordonnées : 48.612156, -3.475677
Total : 137 760€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 9 240€
Valeur du bien : 128 240€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 154m²
Loyer prédit : 10.12€/m²/mois
Fourchette : 7.59€ - 13.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1558€/mois
Loyer annuel estimé : 18697€/an
Fourchette totale : 1169€ - 2077€/mois
Fourchette annuelle : 14026€ - 24923€/an
Rentabilité brute :13.57%
Fourchette de rentabilité :10.18% - 18.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 666,67 €/m²
Basé sur :45 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :256 667 €
Prix d'achat :119 000 €
Décote à l'achat :-137 667€ (-53.6%)
Marge achat-revente :118 907€ (46.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :671,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :51,66€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 722,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 638,05€
Coût de l'assurance :15 498,00€
Taxe foncière : 1 869,69€/an
Soit par mois : 155,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 558,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 878,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :679,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 154 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 154 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 240 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 240€
    Isolation toiture/combles: 154 m² × 60€/m² = 9240€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 9 240€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (9 240€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 558 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 697 €/an
Calcul : 1 558 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 419 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 760 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 620 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 870 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 240 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 149 €
Revenus locatifs : +18 697 €
Charges déductibles : -16 149 €
Résultat foncier Année 1 : 2 548 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 909 €/an
Revenus locatifs : +18 697 €
Charges déductibles : -6 909 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 788 €/an
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 697 €16 153 €4 423 €2 544 €---
219 071 €6 793 €4 304 €12 278 €---
319 452 €6 669 €4 180 €12 783 €---
419 841 €6 542 €4 052 €13 300 €---
520 238 €6 409 €3 920 €13 829 €---
620 643 €6 273 €3 783 €14 370 €---
721 056 €6 132 €3 642 €14 924 €---
821 477 €5 986 €3 497 €15 490 €---
921 906 €5 836 €3 346 €16 070 €---
1022 344 €5 681 €3 191 €16 664 €---
1122 791 €5 520 €3 031 €17 271 €---
1223 247 €5 354 €2 865 €17 893 €---
1323 712 €5 183 €2 694 €18 529 €---
1424 186 €5 006 €2 517 €19 180 €---
1524 670 €4 824 €2 334 €19 847 €---
1625 164 €4 635 €2 145 €20 529 €---
1725 667 €4 440 €1 950 €21 227 €---
1826 180 €4 238 €1 749 €21 942 €---
1926 704 €4 030 €1 541 €22 673 €---
2027 238 €3 815 €1 326 €23 422 €---
2127 783 €3 593 €1 104 €24 189 €---
2228 338 €3 364 €874 €24 974 €---
2328 905 €3 127 €638 €25 778 €---
2429 483 €2 882 €393 €26 601 €---
2530 073 €2 630 €140 €27 443 €---
TOTAL598 866 €135 118 €63 638 €463 748 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 463 748 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 697 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 926 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 926 €+763 €+3 163 €
2+3 926 €+3 683 €+243 €
3+3 926 €+3 835 €+91 €
4+3 926 €+3 990 €-64 €
5+3 926 €+4 149 €-223 €
6+3 926 €+4 311 €-385 €
7+3 926 €+4 477 €-551 €
8+3 926 €+4 647 €-721 €
9+3 926 €+4 821 €-895 €
10+3 926 €+4 999 €-1 073 €
11+3 926 €+5 181 €-1 255 €
12+3 926 €+5 368 €-1 442 €
13+3 926 €+5 559 €-1 633 €
14+3 926 €+5 754 €-1 828 €
15+3 926 €+5 954 €-2 028 €
16+3 926 €+6 159 €-2 233 €
17+3 926 €+6 368 €-2 442 €
18+3 926 €+6 583 €-2 657 €
19+3 926 €+6 802 €-2 876 €
20+3 926 €+7 027 €-3 101 €
21+3 926 €+7 257 €-3 331 €
22+3 926 €+7 492 €-3 566 €
23+3 926 €+7 733 €-3 807 €
24+3 926 €+7 980 €-4 054 €
25+3 926 €+8 233 €-4 307 €
Total+98 150 €+139 124 €+-40 974 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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