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Chaumière aux charmes d'Antan

VilleChampoulet (45)
Surface143.7m²
Coût Total175 440€
Loyer Annuel10 789€
Rentabilité6.15%
Cashflow/mois-120€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 000 €
Surface : 143.7 m²
Prix au m² : 751,57 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif, Jardin

A 1H30 de paris Sud par A77, chaumière aux charmes d'Antan, dans un petit village de la Puisaye. Cette charmante résidence rustique au milieu de son parc arboré, un véritable havre de paix. Au rez-de-chaussée : Grande pièce de vie, salon avec cheminée insert, salle d'eau/wc, petite véranda côté jardin. Au 1er étage : deux chambres indépendantes, une salle de bains / wc, quatre pièces communes idéales pour des chambres d'enfants. Chauffage central gaz. Double vitrage Reliée au tout à l'égout. Beau terrain arboré d'environ 1685m2 avec puit, terrasse dallée. Dépendances et deux garages. Habitable de suite. Cette demeure fera le bonheur d'une famille cherchant le calme de la campagne, village entouré de forêt.

  • https://www.agence-hexagone.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Champoulet
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45420
Coordonnées : 47.668726, 2.916574
Total : 175 440€
Prix d'acquisition : 108 000€
Travaux : 58 800€
Valeur du bien : 166 800€
Frais de notaire : 8 640€
Coût estimé : 8 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 143.7m²
Loyer prédit : 6.26€/m²/mois
Fourchette : 4.92€ - 7.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 899€/mois
Loyer annuel estimé : 10789€/an
Fourchette totale : 707€ - 1143€/mois
Fourchette annuelle : 8487€ - 13715€/an
Rentabilité brute :6.15%
Fourchette de rentabilité :4.84% - 7.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 034,7 €/m²
Basé sur :40 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :148 686 €
Prix d'achat :108 000 €
Décote à l'achat :-40 686€ (-27.4%)
Marge achat-revente :-26 754€ (-18.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :878,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :51,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 929,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 048,20€
Coût de l'assurance :15 351,00€
Taxe foncière : 1 078,87€/an
Soit par mois : 89,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 899,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 019,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-120,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 430 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 143.7 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (143.7 m²)
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 18 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour maison)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur le score DPE
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage) pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petites finitions dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon bien entretenu
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et finitions dans la salle à manger
Quantité: salle à manger complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle à manger nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 800 €(409 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:8 000€
    Isolation toiture/combles: 143.7 m² × 55€/m² = 7913.5€, Main d'œuvre: 86.5€
  • Menuiseries:14 400€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 800€ = 14400€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation lourde 2 chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (installation incluse)
  • Cuisine:5 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 5000€ = 5000€ (installation incluse)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement léger salon: 1 salon complet × 1200€ = 1200€ (installation incluse)
  • Autres pièces:1 200€
    Rafraîchissement léger salle à manger: 1 salle à manger complète × 1200€ = 1200€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Champoulet (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 899 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 789 €/an
Calcul : 899 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 063 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 440 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 614 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 079 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 556 €
Revenus locatifs : +10 789 €
Charges déductibles : -66 556 €
Résultat foncier Année 1 : -55 768 €(Déficit de 55 768 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 368 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 756 €/an
Revenus locatifs : +10 789 €
Charges déductibles : -7 756 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 032 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34367.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200 €(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 789 €66 562 €6 069 €-55 773 €21 400 €34 373 €34 373 €
211 004 €7 603 €5 910 €3 401 €--30 972 €
311 225 €7 438 €5 745 €3 786 €--27 186 €
411 449 €7 268 €5 575 €4 181 €--23 005 €
511 678 €7 091 €5 398 €4 587 €--18 418 €
611 912 €6 908 €5 216 €5 003 €--13 415 €
712 150 €6 719 €5 026 €5 431 €--7 984 €
812 393 €6 523 €4 830 €5 870 €--2 114 €
912 641 €6 320 €4 627 €6 321 €---
1012 894 €6 110 €4 417 €6 784 €---
1113 151 €5 892 €4 199 €7 259 €---
1213 414 €5 666 €3 973 €7 748 €---
1313 683 €5 433 €3 740 €8 250 €---
1413 956 €5 191 €3 498 €8 765 €---
1514 235 €4 941 €3 248 €9 295 €---
1614 520 €4 681 €2 988 €9 839 €---
1714 811 €4 413 €2 720 €10 398 €---
1815 107 €4 135 €2 442 €10 972 €---
1915 409 €3 846 €2 154 €11 562 €---
2015 717 €3 548 €1 855 €12 169 €---
2116 031 €3 239 €1 546 €12 792 €---
2216 352 €2 919 €1 227 €13 433 €---
2316 679 €2 588 €895 €14 091 €---
2417 013 €2 245 €552 €14 767 €---
2517 353 €1 890 €197 €15 463 €---
TOTAL345 566 €189 171 €88 048 €156 395 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 395 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 789 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 266 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 266 €-6 420 €+8 686 €
2+2 266 €0 €+2 266 €
3+2 266 €0 €+2 266 €
4+2 266 €0 €+2 266 €
5+2 266 €0 €+2 266 €
6+2 266 €0 €+2 266 €
7+2 266 €0 €+2 266 €
8+2 266 €0 €+2 266 €
9+2 266 €+1 262 €+1 004 €
10+2 266 €+2 035 €+231 €
11+2 266 €+2 178 €+88 €
12+2 266 €+2 324 €-58 €
13+2 266 €+2 475 €-209 €
14+2 266 €+2 630 €-364 €
15+2 266 €+2 788 €-522 €
16+2 266 €+2 952 €-686 €
17+2 266 €+3 119 €-853 €
18+2 266 €+3 292 €-1 026 €
19+2 266 €+3 469 €-1 203 €
20+2 266 €+3 651 €-1 385 €
21+2 266 €+3 838 €-1 572 €
22+2 266 €+4 030 €-1 764 €
23+2 266 €+4 227 €-1 961 €
24+2 266 €+4 430 €-2 164 €
25+2 266 €+4 639 €-2 373 €
Total+56 650 €+46 918 €+9 732 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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